國慶日前，樓市的熱情再度被刷屏的政策利好點燃。
9月29日深夜，一線城市中的上海、廣州、深圳紛紛放出樓市政策最佳化大招。其中，上海提出調整住房限購政策、最佳化住房信貸、調整住房稅收等七條政策措施；廣州直接取消居民家庭購買住房各項限購政策；深圳則提出最佳化分區住房限購政策、取消限售、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、最佳化個人住房貸款政策五條政策措施。
史無前例的樓市最佳化政策集體推出後，市場也迎來了不同的反應。南都灣財社記者從中介方面了解到，9月29日晚間，已有深圳購房者聞風而動選擇深夜轉定金買房，還有不少外地客淩晨咨詢深圳不限購區買房的政策，甚至部份專案行銷中心通宵值班制定國慶售樓方案；二手房方面也出現了不少業主迅速上調掛牌價的現象。
那麽深圳本輪樓市政策的力度到底如何？這些政策具體利好哪些購房者？又會對市場產生什麽樣的影響？
整體解讀
五大調整
進一步助力市場「止跌企穩」
本輪深圳樓市新政都最佳化調整了哪些內容？背後有怎樣的考量？
結合官方權威回應和業內解讀，具體來看可以分為五個方面：
一是，限購進一步松綁。 深戶非核心區可多購一套，非深戶核心區一年社保，非核心區無需社保。既增加市場需求，也能加快非核心區去庫存，緩解供需矛盾，有助於提高房地產市場交易活躍度，推動商品房去庫存。
二是，交易稅費調整。 增值稅5改2，降低交易稅費，促成交，同時增強市場流動性。
三是，住房貸款政策方面調整。 降低首套、二套首付比例，降低上車門檻，增加市場有效需求。
四是，取消轉讓限制。 此前商品住房和商務公寓的出讓年限限制，是房地產市場過熱時期的行政手段。此次取消轉讓限制，將有利於促進商品住房和商務公寓流通轉讓，活躍房地產市場。
五是，價格調整。 開發商自主定價，相當於取消新房限價，價格漲跌由市場決定，既可以減少降價帶來的糾紛，也可以開啟漲價的想象空間。
根據中指數據庫監測，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40萬平方米，成交套數環比下跌34.11%，成交面積環比下跌37.04%，成交套數同比下跌7.60%，成交面積同比下跌6.07%。
「目前，深圳樓市需求疲軟、信心偏弱，購房者觀望情緒濃厚，二手市場持續的以價換量對新房市場也產生了一定沖擊，本月全市商品住宅成交持續下跌。」中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為， 本次政策調整將提振居民購房信心，有望帶動購房需求的釋放，形成非常好的市場預期，10月深圳樓市成交或將提升。
「對於後續市場的全面回暖具有非常好的帶動作用。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，深圳此次政策力度還是較大的，對於啟用潛在購房需求和降低稅費成本等都具有積極的作用，也在很大程度上促進了買賣等環節的活躍。
而深圳中原研究中心同樣指出，此次新政釋出，力度非常大，過往為了抑制房價上漲而出台的限制措施， 除了核心區還要求非深戶一年社保，其他已經基本取消。 房地產市場回歸到市場調節，無論是剛性需求還是投資需求都會出現增長，將極大助力市場止跌企穩。
政策重點
分區放開限購
有外地客深夜咨詢買房政策
重點來看，本輪深圳樓市政策調整的第一條便是「最佳化分區住房限購政策」。其中主要涉及兩點：
第一，本市戶籍居民家庭（含部份家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異，下同）限購1套住房。在執行上述住房限購政策的基礎上，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內，可再購買1套住房；
簡單來說， 戶籍家庭和單身保持原有的限購政策基礎上，在深圳非核心區域可再購買1套住房。
第二，在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道範圍內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明。鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，無需提供個人所得稅或社會保險證明。
這意味著， 深圳核心區購房只需要1年的社保，非核心區買房則徹底放開限購。
「深圳中心區的樓市也開始疲弱，需要增加新的需求。」對於該政策的調整，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，主要原因在於，一方面中心區域供求關系基本平衡，外圍區域供大於求，而且去年以來房價出現了持續、大振幅的下調，止跌企穩的壓力比較大。總的來看，此次限購範圍大振幅收窄，目的也是刺激增量需求，消化過剩的庫存，緩解供求關系，為止跌企穩。
而對於深圳並沒有全部結束限購的做法，李宇嘉認為，盡管國家把調控自主權給到城市，但明確了 因城施策地調整限購，而不是一股腦全部結束。 此次深圳限購政策的調整，就貫徹了該原則。
「昨天晚上政策出來後我們接到了很多外地客戶咨詢買房的訊息，其中有一些是子女在深圳但是沒有名額，打算給子女買房。」9月30日早上，深圳寶安區有中介向記者表示，深圳樓市新政出來後反響十分迅速，分區放開限購吸引了大批外地買家前來咨詢，預計國慶期間深圳看房量將大漲。
9月30日深圳某專案行銷中心現場。南都灣財社記者孫陽攝
政策重點
放開限售、調整稅費
有二手房賣家迅速上漲價格
本輪深圳樓市最佳化政策的第二條和第四條分別對應二手房交易規則的調整。
交易限制方面，商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書後，可上市交易；而原有政策為，商品住房自取得不動產權登記證書之日起3年內禁止轉讓，商務公寓自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
交易稅費方面，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。李宇嘉指出，深圳將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年，該政策力度非常大，極大地降低了二手房交易的稅費。
據樂有家研究中心測算， 以過戶價500萬房子舉例，增值稅調整後，可以節省近25萬元的稅費 ，具體見下圖：
「如果將其與後面將會實施的取消普通住房和非普通住房的差別，非普通住房契稅從3%降到1%，以及央行今晚釋出的完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告，將從稅費、利率綜合力度產生較大的降成本效應。」李宇嘉說。
值得一提的是，在深圳釋出樓市最佳化政策前，降低存量房貸利率時間明確。9月29日晚間，市場利率定價自律機制釋出倡議，對於批次調整存量商業性個人住房貸款利率的事宜，主要商業銀行原則上應於倡議釋出當日對外釋出公告，不晚於10月12日釋出操作細則，及時回應客戶關切。另外，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批次調整， 對於LPR基礎上加點振幅高於-30BP的存量房貸，將其加點振幅調整為不低於-30BP ，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
降二手房交易成本、降存量房貸利率雙管齊下的政策落地後，深圳二手房的業主們也小動作頻頻。
南都灣財社記者註意到，諸葛找房app顯示24小時內漲價的房源達126套。有部份中介在社交平台曬出業主反價的微信截圖，深圳政策出台後的半小時內，便有業主要求上調房屋掛牌總價；還有業主簽合約當晚臨時漲價50萬。但反價業主還是少數，據中介反饋目前上調價格的業主並不多且振幅不大，但上周政策利好訊息後，還是可以感覺到市場交易信心明顯有所增強。
部份業主反價截圖。圖源社交平台
政策重點
首套首付降至15%
售樓處通宵賣房，新房客戶深夜下定
對於市場剛需、置換需求的購房者來說，本次政策最吸引人的莫過於首付比例的調整。
政策規定，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。另外，多子女家庭購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策。
值得一提的是，深圳對於二套房首付比例的調整，低於上海此次降至25%的水平。
隨著樓市利好政策落地，市場方面也迅速給出回應。南都灣財社記者留意到，上周國家層面的重磅政策頻出，降存量房貸利率、降首付比等訊息落地後，深圳樓市的首個周末已迎來了良好的表現。
二手房方面，據樂有家研究中心監測顯示，9月28日深圳樂有家門店 二手房單日成交量創下近4個月的新高 。新房方面，深圳多個熱門在售新房專案現場看房量大漲，成交喜報刷屏朋友圈，創近期新高點。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹9月29日下午在接受記者采訪時表示，從周末的交易喜報看，成交量明顯有好轉， 一手和二手住宅都有成交，是9月周末平均交易量的2-3倍。 從美聯物業交易的情況看，雖然上周很多政策都還沒有落地，但購房者已經有所行動，看房和購房的數量都有所提高。
9月28日深圳某專案行銷中心現場。南都灣財社記者孫陽攝
而在9月29日晚間深圳政策落地後，更有光明、龍華等多個專案行銷中心傳出通宵值班的訊息。
有中介向記者表示，這些售樓處一方面通宵是在接收客戶的咨詢和定金轉賬，另一方面是在商議國慶期間的行銷策略。據他了解，有的樓盤周末兩天賣了40多套房，隨著政策利好出來也準備觀察市場行情逐步收回優惠政策，而昨日淩晨到今早，其所在的門店也收到了客戶的定金轉賬，後台顯示周末兩天的成交額再創新高。
9月30日淩晨客戶轉賬定金截圖。圖源中介朋友圈
「深圳此次限貸、限購政策的松動振幅都比較大。」李宇嘉認為，主要原因在於，一方面深圳樓市下跌振幅大，而且已經進入到負反饋的自我迴圈；另一方面，近十年來深圳流入人口是國內最多的，年輕人比較多，而且房地產發展較早，人口規模大，換房人群也多，也就是剛需和改善都很強，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限貸松綁，能極大地降低購房貸款的門檻和交易意願。他由此預計， 10月份的商品房交易量將一定比9月份要好，也為四季度樓市企穩打下了基礎。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
