三季度末以來，中央推出一攬子增量政策，社會預期的改善和市場信心提振，也為商業地產市場平穩度過調整期提供有力支持。
財政政策重點聚焦於緩解地方財政和融資壓力，增加地方自主財力；貨幣政策重回寬松，有效滿足市場資金需求、提升市場流動性；資本市場改革深化，透過吸引中長期資金入市，為創新型企業提供便捷融資渠道，提高市場穩定性與資源配置效率。
商業地產持續深化調整
房地產投資市場方面，2024年廣深兩市房地產大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%，其中廣州交易額為90億元，深圳為117億元。2024年的交易統計中，酒店類別的大宗交易占比有所擴大。
在租金下降、收益率上調和空置上升等多重因素的影響下，資本值降幅較為明顯。資產價值的下降使物業的負債率也發生變化，在減低負債的壓力下，在售面積體量對比2023年增加30%。據仲量聯行統計，現有存量中中心區可售優質資產體量約為247萬平方米，包括辦公樓132萬平方米（含3年內交付），在營運的商業購物中心70萬平米，酒店45萬平方米。當中，優質可售辦公樓資產集中於天河、海珠、越秀三個成熟區域，占三區辦公樓存量約16%。
隨著市場環境的變化，投資者也更加註重評估物業的抗風險能力。具備優質租戶、地段優越、配套設施完善的物業專案，往往更能獲得投資者的青睞。這類物業的優勢不僅在於能夠提供穩定的現金流，更在於其較好的抗風險能力，能在經濟波動時保持穩健表現。
仲量聯行華南區投資與資本市場部總監盧盛表示，「優質房地產物業仍然是眾多資產投資中風險相對較低的資產配置選擇，它的經營穩定性、流通性、金融內容仍然保持市場優勢。預計中心區或將有大宗物業交易出現，將引領投資信心逐步恢復，帶動市場回穩。」
甲級辦公寫字樓市場方面，據仲量聯行統計，廣州全年甲級辦公樓新增供應約33萬平方米，同比下降55%，主要分布於新興子市場。截至四季度末，全市甲級辦公樓空置率約為21.0%，同比下降0.4個百分點。
需求方面，結構性調整趨勢更加顯著。三大傳統租戶支柱行業中，金融、專業服務業租戶需求整體保持審慎態度，大面積租戶租賃決策較為保守。證券、基金、保險等傳統金融業以及留學服務機構等細分行業需求活躍度相對較高，但主要集中於中小面積段。
與此相對，在遊戲、新媒體、數碼商務服務等細分行業的帶動下，科技互聯網行業需求動能不減。仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗介紹，科技互聯網企業占2024年新增租賃面積的34%，約為專業服務業的兩倍、金融的三倍。
此外，華南非保稅物流倉儲市場方面，2024年華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲市場連續第二年錄得超過200萬平方米的凈吸納量，這一數碼在全國範圍內處於領先水平。仲量聯行廣州產業與物流服務部董事楊靳一表示，華南地區的產業鏈和供應鏈優勢有望繼續支持跨境電商企業在新興海外市場持續擴張，同步最佳化華南地區物流倉儲網絡布局。華南五市非保稅物流倉儲新增供應量預計將在2025年創歷史新高，其中佛山和東莞預計新增供應分別破百萬平方米。
打造廣州特殊資產管理新模式
日前舉行的中央經濟工作會議明確提出，必須統籌好做優增量和盤活存量的關系，全面提高資源配置效率。廣州積極探索閑置、低效資源整合途徑和管理模式，推進各類既有建築的活化利用，最佳化公共空間功能，進一步豐富和提升了存量資產功能和資產效益。
近日，由大灣區特殊資產賦能服務平台和仲量聯行共同撰寫的【革故謀新：打造廣州特殊資產管理新模式——國有不動產篇】白皮書對外釋出，白皮書以非地產主業國有企業存量不動產的營運問題為著眼點，深入剖析破局之道，打造了低效無效資產（以下簡稱「兩資」）預警防範機制和不動產盤活提升標準流程兩大工具；提出國企需要配套搭建全面科學的不動產管理體系，以合理戰略導向和充分業務功能構成，支撐不動產高效管理。
白皮書為國企有效管理營運不動產、實作保值增值提供了一種具體可行的實操辦法。該方法透過建立國企不動產管理體系的新範式，鼓勵國企利用多種渠道和方法推動資產更新改造與高效營運，從而獲取長期穩定現金流，實作國有資產保值增值。同時，透過啟用和利用存量國有資產，不僅能夠提升國企的品牌價值，展現其社會責任和擔當，更能在市場上形成積極的示範效果，推廣更為科學和系統的不動產營運理念。
仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪指出，從「城市營運」的理念出發，透過整合各方資源和參與者，結合創新驅動的不動產管理及物業改造策略，不僅可以煥新城市面貌，最佳化城市產業功能布局，促進就業、增加地方政府財稅收入，還能夠推動經濟高質素發展和內涵式增長，實作城企共贏的良性迴圈。
采寫：南都·灣財社記者 王艷玲
