文/凱風
房地產稅負成本，已經降到歷史最低階段。
11月18日，上海出台樓市新政，取消普通住房和非普通住房標準，所有住房轉讓適用1%個稅稅率，而個人出售2年及2年以上住房免征增值稅，相關契稅標準也與全國相統一。
這是自上周財政部等三部門出台房地產稅收新政之後第一個響應的一線城市，北京、廣州、深圳有望迅速跟進，這標誌著實行了將近20年的普通住房與非普通住房標準迎來轉折點，而增值稅、個人所得稅、契稅的同步降低，更意味著自樓市「四限」政策大範圍松綁之後，房地產交易成本也降到了歷史最低位。
普通住房與非普通住房看起來只有一字之差，涉及的卻是數十萬乃至上百萬的稅收差異。非普通住宅，不僅需要繳納更高的契稅、個人所得稅，而即使已滿2年的住房，仍要繳納房價差額的5%增值稅，這被形象稱為「豪宅稅」。過去在北京上海等地，一套非普通住宅從600萬漲到1000萬，在交易時僅額外的增值稅就要繳納20萬元，而普通住宅無論增值多少，只有持有超過2年都在免征之列。
「非普通住房」的出現，始於20年前。當時，中國正處於住房相對短缺的時代，幾乎所有大城市都面臨房價持續上漲的壓力。為規範房地產市場、鼓勵建設更多剛需住宅同時抑制樓市投機，各大城市先後推出非普通住房標準，一般將140平方米以上、容積率低於1、售價高於市場指導價1.2倍以上的視為非普通住房，別墅、高端公寓、大平層以及一些高價住宅都在其列。
政策的出發點毋庸置疑，但過去一段時間，由於房價普漲，一些城市的普通住房調準未能及時跟隨調整，導致出現「普宅豪宅化」的現象，一些面積不大、容積率不高的普通住宅最終要繳納數額不菲的「豪宅稅」，導致最終能享受普通住宅稅收優惠的占比越來越低。這在房價一路高漲的時候還不明顯，反倒起到遏制過度投機的效果，但在樓市普遍出現壓力的現在，稅費差異成了剛需群體購房消費的最大「攔路虎」之一。
考慮到中國房地產已經不存在整體性的短缺，部份城市甚至面臨庫存過剩的尷尬，而樓市消費也出現明顯的分化，一些群體對高標準的房子有了更多需求，降低非普通住宅的稅費標準，有助於釋放這些被壓抑的購房需求，尤其是改善型需求的出現更利於帶動樓市的良性迴圈，進而在更大程度上穩定市場。
不只是房地產稅費，中國的樓市調控政策整體上也接近「史上最寬松」階段。無論是限購、限售，還是限貸、限價，絕大多數都已全部取消，而商品房首付比例、貸款利率都已降到歷史最低。目前，只有北京、上海、深圳還存在一定範圍的限購政策，其他城市基本已進入「裸奔」模式。
政策效果可謂立竿見影。根據國家統計局釋出的2024年10月70個大中城市房價數據，新房環比上漲的城市從上月3個增加到7個，二手房環比上漲城市更從上月的0個增加到8個，上漲城市數量創下一年多來的新高，打破此前二手房連續幾個月環比全線下跌的僵局。
比房價逐步企穩更關鍵的是成交量開始大幅反彈。根據住建部數據，10月份，廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。其中深圳一手住宅網簽量達到5422套，同比增長72.8%，創近3年以來的新高，二手房連續5周成交超2000套，10月成交量創下45個月以來新高。
正如國家統計局新聞發言人所說，「隨著相關政策相繼落地見效，房地產市場信心得到提振，市場交易活躍，房地產向著止跌回穩方向邁進」。前不久召開的中央政治局會議明確強調，「要促進房地產市場止跌回穩」。隨後，一系列政策迅速落地，從貨幣政策到財政政策，從降首付降存量房貸利率再到降低房地產稅費，政策組合拳帶來了市場信心的修復。
當然，「止跌回穩」是穩定房地產市場的第一步。當樓市真正止跌回穩，當房地產真正告別過去的高周轉高負債高杠桿模式，樓市有望真正告別「暴漲暴跌」模式，迎來新一輪良序發展。
【來源：九派新聞】
