大家好，我是堂主。
誰能想到，個人養老還沒解決，房子養老卻先來了。
8月23日，住建部在「推動高質素發展」系列主題新聞釋出會上，特別提到了房屋養老金的問題。
說要構建全房屋生命周期管理機制，目前已經有上海等22個城市正在試點。
那上海是怎麽試點的呢？
8月20日，上海提出實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險制度，三是房屋養老金制度。
具體的做法：今年先在浦東等區開展試點；在試點基礎上，明年全市推廣。
那麽問題來了，要建立這個房屋養老金制度，這錢誰來出呢？
我看了下官媒的報道，綜合起來，主要有三個資金來源:
第一，劃撥公維基金。
公維基金，是公共維修基金，正式名稱是「住宅專項維修資金」。
1998年，建設部、財政部聯合釋出【住宅共用部位、共用設施器材維修基金管理辦法】，初衷是給物業更新和維修提供資金保障。
2007年之後，繳納公維基金成為辦理房產證的必要條件。
換句話說，你不交公維基金，拿不了房產證。
因此，公維基金和物業費是不一樣的。
公維基金是在你買房的時候、一次性繳納購房款的2%-3%，一般是交給房管部門開設的專戶。
物業費則是你交給小區物業管理公司的。
目前我們的公維基金有多少錢？
住建部的數據顯示，2020年末，全國公維基金總額結余超過1萬億。
公維基金還有另外一個名稱，叫「沈睡的小金庫」。
我們第一圈樓市上漲，是從2008年開始的；第二輪是在棚改的1516年。
滿打滿算，還不到20年，可公維基金基本是在房子建成20年後，才需要投入使用。
於是，公維基金一直在銀行裏「沈睡」。
比如北京，截止2020年9月，北京商品房公維資金共517.9億元，但只使用了 60.03億元，使用率約為11.6%。
而廣州，截止2019年年底，公維資金賬戶結余約280億元，但從2015年至2019年，共支出也就2.86億元，使用率只有1%。
重慶的使用率是2%，深圳的使用率是5%。
所以這個使用率其實還是挺低的。
適當劃撥這個沈睡小金庫，是可以作為這個房屋養老的資金來源。
再退一步來講，哪怕你就是拿這個沈睡小金庫的資金收益，也能多多少少補上一點。
公維基金的收益率是多少呢？大概和銀行存款差不多
按照規定，公維基金是不可以購買理財產品的，所以都拿去做了銀行的組合存款，以獲得一定的收益率。
比如廣州2019年公維基金年收益是11.94億元，收益率為4.76%。
不過隨著這幾年銀行存款利率的不斷下行，公維基金的收益也在下降，
2023年兩會的時候，全國人大代表佘才高提及「目前中國住宅專項維修資金的平均年收益率約為2%。
按照1萬億的余額結存，那麽每年可獲得資金收益為200億元。
第二個資金來源，業主繳存。
維修基金是只交一次的，交了之後就不用再交了。
而業主繳存，說白了就是續交。
你看那些20年以上的老舊小區，大部份都是二手房交易，因此也不存在交維修基金一說。
住建部數據顯示，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，也就是房屋進入了中老年階段。
這些房子，是特別需要房屋養老金的。
而且，預計2040年前後，近80%的房屋將進入這個房屋中老年階段。。
所以接下來這些房子，將會是房屋養老金支出的大頭。
給大家說一個關鍵資訊，以前那種大拆大建，現在幾乎是不大可能了。
不知道你們有沒有關註過所在城市的舊改專案，以堂主所在的廣州為例，雖然政策上也表態了要支持、還拿出房票購房置換券這類的措施，但是現在的廣州的舊改專案，已經很難提速了。
其實想想也能理解。
既然舊改難度大，還不如維護更新，反正又不是全部由財政出錢，這才是房屋養老金出來的直接原因。
那業主繳存，要怎麽交呢？有沒有例子？
2023年4月1日，寧波新版「房屋養老金」管理辦法出台
裏面就對老舊小區提出了補交物業專項維修資金的說明。
具體繳存辦法為：按新建專案的60%交，剩下40%為政府補貼。
接下來就是第三個資金來源，財政補貼。
但是，我個人覺得財政補貼是這三個資金來源中，當下比較難實作的。
別看上面我說到了寧波拿出40%的財政補貼，但是，寧波是誰啊？
那可是吊打很多省會城市的地級市。
去年寧波GDP幹到了1.65萬億，可湖南省會長沙2023年的GDP，只有1.43萬億
寧波既是長江三角洲南翼經濟中心，也是中國制造2025首個試點示範城市。
可其他地方呢？大部份都口袋空空，兩手一掏，毛都沒有。
你看住建部新聞釋出會的原話是什麽？
——「個人賬戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來」。
這話說得很明白了，說的是「建立起來」，又沒有說「財政撥款」。
所以算來算去，最後這筆錢，還得居民部門自食其力。
除了以上三個途徑之外，還有沒有其他資金來源？
我個人做個補充：物業的資金。
房屋養老金，我覺得最應該先讓物業掏出一部份錢來。
問大家一個靈魂拷問問題，物業是什麽？
很多人說幹啥啥不行、收錢第一名
一身傲氣，自由散漫，業主見了怕三分，畢竟怕被斷水斷電。
物業服務行不行沒關系，但業主必須得交物業費。
以至於給人一種感覺：小區不是居民的，是物業的。
但是很多人忽視了一個問題，業主才是物業的付費人啊。
買房的時候，公攤是業主掏了錢的，這部份占比可不低，公攤面積去到了20%-30%。
等到業主住進去了，每個月也得交物業費。
那現在房子要維修，難道物業不應該也出一部份錢嗎？
況且，物業的收入來源，除了業主交的物業費外，還有停車費收入、廣告區收入、快遞櫃、販賣機等收入
【民法典】第282條規定：「建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部份產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有「
所以這些停車位、廣告區等「」公共部份「的營收，也得分一部份給小區業主。
當然，這裏面涉及的問題比較復雜。
比如如何監管物業公司，比如最關鍵一環：業委會，要怎麽搞。
因此要物業掏錢，在現實世界裏是比較難的。
加上現在大部份的物業，都是集中在房企手裏。
2023年營收過20億的物業管理公司，
國企有華潤萬家、保利、金茂、越秀等7家；
民企有碧桂園、綠城、恒大、金科、遠洋等17家。
你要讓房企掏出錢來，估計比登天還難。
不過，個人一直覺得：「難與不難」的問題，不應成為「該與不該」的問題。
文末多提一嘴，房屋養老金最先掀翻的，可能是老破小的房源。
毫無疑問，未來老破小的持有成本會變得更高。
所以建議大家，盡量不要碰老破小。
上半年旁聽一個gf背景的大佬聊廣州的樓市（負責城市更新專案），對方直接說千萬不要碰老破小。
你想想，這可是廣州的老破小啊。
我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~
