在樓市波動、提前還貸熱度未消的背景下，銀行個人房貸業務承壓明顯。9月2日，北京商報記者統計發現，以合並報表為口徑，今年上半年，42家A股上市銀行個人住房貸款余額合計為34.08萬億元，相較上年末縮減3174.21億元。多數銀行個人住房貸款不良率有所上升，資產質素面臨挑戰。現階段，市場對存量房貸利率調整的呼聲逐漸升溫，是否會進行下調、如何影響房貸業務、下調之後銀行如何進一步最佳化資產配置、提高其他業務盈利能力也值得關註。
六大行房貸規模縮水超3000億
在銀行的個人房貸市場中，六家國有大行是絕對的「主力軍」，今年上半年，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六家國有大行個人住房貸款規模合計為26.13萬億元，相較上年末的26.43萬億元減少3118.92億元，下滑1.18%。
建設銀行依舊是按揭貸規模最大的銀行，截至上半年末，該行個人住房貸款余額6.31萬億元，較上年末減少764.66億元，降幅1.20%；工商銀行次之，在落實個人住房貸款新政，強化因城施策、政策傳導舉措下，該行個人住房貸款余額為6.17萬億元，較上年末下降1.96%。
農業銀行、中國銀行、交通銀行個人住房貸款余額分別為5.07萬億元、4.75萬億元、1.46萬億元，較上年末分別下滑1.95%、0.70%、0.11%。僅郵儲銀行個人住房貸款余額實作了正增長，截至上半年末，該行個人住房貸款余額2.36萬億元，凈增236.18億元。
整體來看，42家上市銀行截至上半年末個人住房貸款余額合計為34.08萬億元，相較上年末縮減3174.21億元，增速下滑0.92%。股份制銀行中，招商銀行、興業銀行、中信銀行個人住房貸款余額均超過1萬億元，中信銀行實作了1.86%的正增長，招商銀行、興業銀行個人住房貸款規模分別為1.38萬億元、1.07萬億元，分別較上年末下滑0.73%、1.00%。民生銀行、光大銀行、浦發銀行個人住房貸款余額也分別較上年末下滑1.13%、0.76%、0.54%。
不過值得關註的是，受市場定位、客戶基礎或貸款策略的差異性影響，也有一些銀行個人住房貸款余額呈現正增長。截至上半年末，浙商銀行的個人房屋貸款余額1553.04億元，較上年末增長12.66%。該行表示，堅持「以客戶為中心」服務理念，根據市場需求，不斷最佳化升級零售信貸產品，打造集約化審批流程，堅持以場景化獲客為依托，不斷提升零售貸款服務的質效和覆蓋面，保持了零售信貸業務穩步增長的態勢。
寧波銀行表示，在做好風險控制的前提下推動消費貸款和個人住房貸款高質素增長。截至上半年末，該行個人住房貸款余額為922.51億元，較上年末增長5.68%。杭州銀行、貴陽銀行、西安銀行、蘇州銀行、齊魯銀行個人住房貸款余額增速也均超過2%。
從行業整體來看，8月30日，人民銀行釋出2024年二季度金融機構貸款投向統計報告。據統計，2024年二季度末，房地產開發貸款余額13.77萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末高1.3個百分點，上半年增加6105億元。個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。
麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪指出，個人住房貸款余額減少的原因可能包含，隨著經濟環境的波動，個人收入水平、就業穩定性會受到影響，疊加房價波動預期，可能導致購房需求減少。此外，也不排除一些人可能選擇提前還貸以減少長期財務負擔。
資產質素風險顯現
對比消費貸、信用貸等無抵押物的貸款來說，擁有抵押物的房貸是銀行為數不多的較為優質的資產，不過，受部份購房者償債能力下降等因素的影響，個人住房貸款資產質素有所承壓。從公布了個人住房貸款不良率的20家A股上市銀行來看，僅有4家銀行資產質素出現向好。
青島農商行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農商行個人住房貸款不良率均超過1%，截至上半年末，上述5家銀行個人住房貸款不良率分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青島農商行、蘭州銀行、重慶銀行出現上漲，鄭州銀行、重慶農商行個人住房貸款不良率分別較上年末下降0.05個百分點、0.06個百分點。
股份制銀行中，民生銀行、浦發銀行、興業銀行個人住房貸款不良率分別為0.83%、0.75%、0.65%，分別較上年末上漲0.16個百分點、0.13個百分點、0.09個百分點。針對零售風險，興業銀行表示，該行從產品設計、風控邏輯、流程管控、模型策略等方面最佳化零售信貸全流程管控，嚴格零售交叉違約認定，不斷夯實零售信貸基礎管理工作，提升零售風險防控。
國有大行中，工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行個人住房貸款不良率分別為0.60%、0.58%、0.54%、0.48%，分別較上年末上漲0.16個百分點、0.03個百分點、0.12個百分點、0.11個百分點；郵儲銀行則出現下降，該行個人住房貸款不良率為0.50%，上年末這一數據為0.55%。
綜合來看，部份銀行的個人住房貸款不良率有所上升，反映出當前市場環境下個人住房貸款資產質素面臨的挑戰，地方性銀行受到的影響更為嚴重，可能與銀行客戶基礎、地區經濟狀況等因素有關。對銀行來說，需要采取積極措施，加強風險管理，最佳化產品和服務，以應對不良率上升的問題。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，不良率是一個需要警惕的問題，特別是在當前房地產市場仍面臨一定壓力的情況下。一般來說，對於大多數家庭而言，擁有一套住房時，即便還貸有一定壓力，但通常風險是可控的。然而，當家庭擁有兩套或以上房產時，一旦收入水平出現銳減，還貸壓力就會顯著增大，從而可能導致違約風險上升。這種情況反過來又會加劇二手房市場的加速掛牌，形成惡性迴圈，進一步影響房地產市場的穩定。
存量房貸利率下調預期再引關註
「5·17」新政後，全國多數城市首套房貸利率應聲而落，在政策「吹風」下，從一線城市到二三線城市，房貸利率普遍滑落至歷史低位，關於存量房貸利率是否將再次下調的討論也日益熱烈。
作為政策實施的「執行者」，對於銀行而言，在LPR加點調整前就進行放款的存量房貸，是收益率相對較高的貸款，存量房貸利率下調也意味著銀行的「金飯碗」正在縮小。此前就有銀行業人士在接受北京商報記者采訪時坦言，從銀行營運的實踐角度，在目前銀行息差下行的情況下，存量房貸下調相對較難，若存量房貸利率再度下調，銀行則需要依靠其他業務填補這部份利潤收入，或減少相關業務的成本。近日，有外媒報道稱，中國正考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。
對於存量房貸下調的可能性、個人房貸投放政策趨勢，多位銀行管理層在業績釋出會上釋放了訊號。9月2日，招商銀行召開2024年中期業績交流會，針對存量房貸允許轉按揭對銀行的影響，該行行長王良表示，目前政策還沒有得到確認，人民銀行、金融監管總局還沒有這方面的意見，也尚未征求過商業銀行的意見。若後續相關政策推出，會對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面影響，宏觀管理部門可能會做好充分論證和研究，推出相關政策。
談及按揭貸款投向，郵儲銀行零售業務總監梁世棟在該行今日召開的2024年中期業績釋出會上強調，「下一步郵儲銀行將緊抓政策指引，延續上半年的發展策略和發展的優勢，堅持支持剛需和改善型的住房需求，上半年超90%的業務都是此類需求；堅持一二手房並重；堅持在重點區域發力，一個是高能階市場，一個是縣域市場，持續保持住房按揭業務的平穩健康有序發展」。
在當前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進一步下調無疑會壓縮銀行的利潤空間，大型銀行房貸占比較高，若再次下調存量房貸利率，將對銀行息差穩定性帶來壓力。在關榮雪看來，短期內，存量房貸利率下調可能會壓縮銀行的利潤空間，影響銀行的凈利息收入，尤其是在當前市場利率較低的環境下，這種影響更為明顯。另外，銀行是否實施存量房貸利率下調，取決於市場環境、政策指導、銀行自身資金成本等多種因素，在利率市場化背景下，銀行可能透過最佳化定價策略、提供差異化服務來維持利潤水平。
在當前環境下，嚴躍進認為，對銀行來說，首要任務是保住現有的業務，積極研究房地產市場的買賣需求，進一步啟用貸款業務。存量房貸涉及銀行利潤，如果這部份業務量萎縮，無疑會對銀行造成沖擊。特別是如果一次性大幅降低存量房貸利率至較低水平，這對現有銀行的業務都將產生顯著影響。銀行應在推進保障性租賃住房的發展，為租公租房的人提供購房途徑等方向找尋新的利潤增長點。
有觀點認為，存量房貸利率是否調整需依賴監管政策的指導和支持，若進行下調，銀行需要透過最佳化資產配置、提高其他業務的盈利能力或降低成本來彌補損失。
北京商報記者 宋亦桐
