現在各路房產中介。
為了讓自己能熬過2024年的樓市寒冬。
這段時間都是拼命利用樓市小陽春，在各種些小作文。
這些小作文的內容。
類似於。
說北京、上海等城市的限購要放開，首付要降低兩成之類的，以及房東們跳漲房價，棚改拆遷又要來了等等的。
各種各樣的小作文。
這些房產中介是打定主意，趁著樓市還能有一次小陽春，趕緊抓住這次機會，能掙點就多掙點，也挺無奈的。
其實很多人心裏面都是門清的。
都清楚，現在房價能維持一個橫盤的狀態，已經是把吃奶的勁都用出來了，恨不得一個饅頭分成八份吃，想要房價上漲，太難了。
房地產這個行業，走到這一步，你說要回到之前的巔峰狀態，已經是明顯不可能的事情了。
就一個人口數量，就決定了，房地產回不到過去了。
大家要註意。
彭叔說的這個房地產回不到過去，是指新房的供應量，整個房地產的規模，回不到過去了，不是說，房價不會漲了。
房地產行業的核心，是人。
這和房價還不一樣，房價你還可以歸結很多個因素，什麽貨幣、什麽收入、什麽人口等等的，你都能扯上關系，但是這個房地產行業，核心是人。
大家只要仔細觀察。
就會發現房地產走到這一步，和國內新生人口情況，是高度吻合的。
前些年年的時候，新生兒是達到1700多萬，而2023年，新生兒是只有902萬，減少了800萬的新生兒。
而房地產的新房銷售面積，從18億平方米，降到了現在的11億平方米，減少了7億平方米。
7億平方米，按照100平一套房來算，也就是減少了700萬套新房。
而新生兒是減少了800萬。
大家看這兩個數碼是不是很吻合。
新生兒決定了房地產未來的需求數量，當新生兒數量越來越少的時候，你還想要一年賣多少新房出去，根本不現實。
雖然理論上來說，樓市沒有新生兒，也可以靠改善型購房者來支撐。
但問題是。
改善，和剛需，是兩碼事。
什麽是剛需，是你今天吃了飯，你明天還要吃飯，不然你就會餓，這個飯，就是剛需，不管這飯的價格漲多少，你都要吃飯。
而改善是什麽，是你今天吃了飯，但是沒有吃水果，你現在想要改善一下，飯後吃點水果，而你這個水果，是可以吃，也可以不吃。你有錢了，想要生活更好一些，你也喜歡吃水果，你才會吃，你要是沒錢，你也不喜歡，那麽你還是就只吃飯，不吃水果。
房子也是一樣的。
如果說，大家現在連住的地方都沒有，那麽這個時候，房子就是剛需，你總不能睡大街吧。
但是當大家都已經解決了居住問題的時候，你說想要讓自己住的更好一些，這種需求，就是改善了。
這種改善需求，你可以有，也可以沒有。你看到房價上漲，你想要改善，你看到房子好，你也想改善，都可以，但當你覺得這個不劃算的時候，你就沒有了這種改善需求了。
改善需求，也是一種偽需求，不是真的剛需。
那麽大家再回頭來看，國內新生兒數量現在是902萬，你說能撐起來多大的新房市場？
很多人說房地產是需求之王，只有房地產熱了，需求才起來了。
但實際上。
孩子才是需求之王。
一個新生兒能帶動的上下遊行業，遠高於了房地產。
從一個孩子出生，就開始制造需求了，他要喝奶，要嬰兒車，要尿布，等等的，後面上學等等的，一條龍的需求。
房地產和孩子相比，拉動的需求，還是有差距的。
新生兒少成這樣，其他的各個行業，你能說好到哪裏去呢。
在2000年那會，當時國內的人均住房面積是22平，那會國內是人多，房子少。
一個人住房面積才22平。
現在國內人均住房面積是41平，比2000年那會，增加了19平。
這就是當年剛性需求的力量。
其實國內采取了期房銷售，什麽公攤面積等等的，都是因為當時國內還處於缺房子的階段。
那個時候每年大城市都有幾千萬的青壯年流入，而當時大城市的人均住房面積才那麽點，真的是連住的地方都沒有，所以在那個年代，還有很多人真是睡大街，而且那個年代的房東，也特別牛叉，你不租，有的是人租。
所以那個時候，國內對房企是各種開綠燈，讓房企加足馬力去蓋房子，解決大家住房的問題。
大家應該都知道，做事情都是要先解決有沒有的問題，然後再搞定好不好的問題。
當時就是先解決有沒有的問題，所以就各種讓房企蓋房子。
那麽等到現在的時候。
這個過程已經結束了。
房地產不需要那麽多房企了。
國內的人均住房面積已經達到了41平了，而且，現在人口都是負增長。
哪怕是從現在開始，全國一年一套新房都沒有，也會因為人口越來越少，人均住房面積被動的越來越多。
這也是為什麽，上面就是不救房企。
到現在，出的所有政策，都是只救專案，保交樓就行了，房企涼涼，就涼涼了。
因為這個行業，不需要那麽多人了。
大家可以看看日本、美國等等的已開發國家，可以看看他們那邊一年，才賣多少套新房。
人口的確不是房價漲跌的唯一因素，但是，人口是房地產行業最根本的東西。
人口減少，房地產行業的天花板也就出現了。
其實大家也別太盼望房價腰斬。
因為如果說，房價真的腰斬了，那麽除非你是手上擁有大量現金的人，或者，你是一個要換房子並且手上持有現金的人，否則的話，都沒啥好處。
這是國內個人住房貸款余額。
其實從這個，也能看出來，為什麽大家覺得現在越來越掙錢了。
我們國內的貨幣，主要是靠房產來做為抵押，再釋放出來的。如果說房價跌了那麽多，那麽等於是，這個社會上的貨幣，就會減少。
那麽當社會上的貨幣減少以後，整個的經濟肯定會有影響的。
彭叔再說的簡單一點。
如果說，房價上漲，保持熱度，那麽A手上有30萬，他用這30萬，貸款去買了B手上100萬的房子，那麽這個時候，社會上就多了70萬的錢，接著，B拿到了這100萬，去貸款買C手上300萬的房子，那麽這個時候，社會上的錢就多了200萬了。那你看一下，只過了2 手，30萬，就變成了300萬。
但是反過來說。
A手上有30萬，他不去買房，那這個錢就出不來，一直在他手上，或者哪怕他把這30萬，全部的吃了，喝了，也只能產生30萬，因為這裏面沒有杠桿，而買房是有杠桿的。
最悲催的情況，就是當下的這種情況，A不但，不把這30萬給吃了，喝了，他把這30萬，提前還貸了。。。他之前有銀行的貸款，他把這30萬還貸以後，等於社會上少了他的30萬，以及銀行那邊的貸款30萬，共計60萬。
很多人說，錢不去房地產，就要流到社會上了，然後就大通脹，房地產是蓄水池之類的。
這是有問題的，房地產是有蓄水池的功能，但也有放大貨幣的功能。當這個錢不流入房地產的時候，他也可以直接提前還款，提前還款以後，等於就把這個錢給憑空的消失掉了，也就成了縮表。
只是說，在過去的幾十年裏面，這種情況很少見，而現在發生了。
所以現在社會提前還款的人越多，經濟反而就會越冷。
這也是彭叔說，大家還是別太期望房價腰斬，雖然從感性上來說，彭叔也喜歡看到房價腰斬，但是從理性上來說，房價腰斬，除非你手上持有的是現金，否則真沒啥好處。當然了，或者你是啥都沒的那種，期待一個重開局。
現在上面也知道這個情況，所以他們就很努力的，穩定房價，不讓房價腰斬。
彭叔知道，有的人會說，那維持這麽辛苦，還不如讓房價上漲就行了。
但問題是。
房價上漲，是需要收入配合的，也就是，房價上漲，意味著負債增加，而大家能承受的負債壓力，是有限的。
過去國內幾次房價上漲。
98年房改之後，到2012年，甚至到2015年，這中間的時間，你都可以理解為，是靠薪金、人口等剛性需求，支撐著房價上漲，房地產紅火。
而從2015年開始，就已經是靠棚改拆遷制造需求，以及讓大家掏光六個錢包的積蓄來接盤了，這個時候支撐房價上漲的，已經不是大家的收入了。
所以現在才這麽難受，這個時候，房價再上漲，大家負債頂不住了，如果要頂負債，要麽大家的收入漲起來，要麽你再想辦法讓大家有存款了，不然的話，就沒戲的。
沒有支撐的房價上漲，就是泡沫，這也是為什麽很多專家，都說2015年之後的是有問題的原因。
現在上面能做的，就是用時間來換空間。
把房價穩住，就控制在這個區間裏面，不大漲，也不大跌，就這麽橫盤著，然後給大家時間，讓大家修生養息。
只是說，這個也挺難的，全球目前還沒哪個能做到的。
最後：
房價不是人口控制的，但是房地產是，房地產行業回不到過去的時候了，還是早點接受現實。
除非有什麽特別厲害的招數，能讓現在新生兒從902萬，反彈到1500萬以上，那麽，房地產的春天，才真的來了。
