【編者按】
中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎麽建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？
自2021年中央經濟工作會議上首次提及「房地產新模式」，已有兩年時間，伴隨著房地產市場供求關系發生變化，探索新模式的必要性和緊迫性進一步加大。
2023年11月，住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解「房地產發展新模式」，其主要從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構建新發展模式的思路和考量。
業內人士接受澎湃新聞采訪時表示，後續，規劃建設保障性住房等「三大工程建設」是構建房地產發展新模式的重點突破方向。那麽，新模式對樓市究竟將產生哪些影響呢？
格局變化：住房體系呈現出雙軌制格局
近期，隨著福州、深圳等地超萬套配售型保障性住房建設集中開工，新一輪保障性住房建設正式啟動。新一輪保障性住房建設對樓市有何影響、是否會對商品房價格造成進一步沖擊成為大家關註的話題。
中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受澎湃新聞采訪時指出，新一輪保障性住房建設是對中國特色住房制度的完善和補充。在當前樓市整體低迷的情況下，透過保障性住房的建設和投資，有利於拉動住房投資的回暖，以及擴大市場需求，提振樓市信心。尤其是對於部份城市個別區域已經出現供給過剩的情況，中央提出可充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等建設籌集配售型保障性住房，有利於緩解目前住房市場結構性矛盾。
全國工商聯房地產商會理事李驍在接受澎湃新聞采訪時指出，新一輪保障性住房建設是房地產新模式雙軌制的重要組成部份和重要舉措。其中，以加大保障房建設，保障房封閉管理為標誌，以保障房解決低收入階層住房需求為一軌；放開土地限價為先導，逐漸放開行政化管控為代表，市場化解決中高收入階層住房需求，為雙軌制的另一軌。
「未來的住房體系呈現出雙軌制格局，後續，保障性住房的發展規模和節奏會逐步快於商品房。」 58安居客研究院院長張波在接受澎湃新聞采訪時表示，未來雙軌制下，保障房建設開發的節奏會進一步加快，尤其是35個城區人口300萬以上試點城市表現將尤其明顯，從保障物件來看，重點會涵蓋收入不高並且無自有住房人群，同時對人才會給予定向支持。這是解決「居者有其屋」的重要方式，但從保障房的建設和上市供應來看，未來保障性租賃房源的供給量會占據較高比例。
在李驍看來，「市場化這塊，經過數十年的發展，市場供給已經非常成熟，目前欠缺的是保障房這塊，因此新一輪保障性住房建設是在加速補課。一旦保障房這軌跟上，將對樓市產生多方面影響。一方面有利於改善民生，促進房地產市場的健康發展，有利於投資和房地產市場的平穩健康發展。另一方面可以緩解城市低收入家庭的住房困難，解決住房結構性矛盾，促進城鎮化和房地產市場的平穩發展。此外對於存量房源壓力較大的地區，會增加未售專案的去化難度。」
理念變化：商品房回歸「商品」內容
對於當前的商品房市場而言，張波認為，商品房未來的上市規模雖然會趨於減少，但產品力將有更多提升。無論是民企還是央國企，商品房的建設必須要走出原先標準化產品，幾套戶型、幾個小區樣式打全國的套路。由於商品房未來要回歸「商品」內容，也就是由市場供需來決定房價，加之目前不少城市的人均居住面積已經達到較高水平，如果不能打造更為優質，更能契合需求的產品，未來將很難在市場上有良好表現。
李驍在接受澎湃新聞采訪時提及，目前總體的政策意圖是按照「雙軌制」的定位在推進的，在這個大判斷下，保障性住房建設和供給會量速雙升應該是合理的判斷。「我認為後續配售型的保障房規模總體會有大振幅提升，但並不會在保障房體系中占據主要地位，配租型、配售型等為代表的全部保障房體系，最終和商品房體系相互補充，並駕齊驅。」
其中，新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。近期，深圳、福州、南寧等地均已落地探索配售型保障性住房。
以深圳為例，深圳市首批集中開工13個配售型保障性住房專案，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，專案周邊交通、教育、商業等配套較為完善。
保障體系完善有利於商品房進一步市場化
隨著首批配售型保障性住房的開工，對於配售型保障性住房是否會影響商品房市場的提問，王業強指出，配售型保障性住房建設是對住房保障體系的有益補充，嚴格來說，現有的共有產權房、人才房都屬於配售型保障住房，區別在於目前提出的配售型保障住房采取封閉執行模式，更有利於發揮住房保障功能。未來的住房體系是采取「保障+市場」的模式，對於市場體系的商品住房而言，其價格完全由市場供求關系確定，有漲有跌。而對於保障性住房而言，采取保本微利原則進行建設，價格要遠低於市場價格。
張波也提到，保障性住房和商品房之間是互為組合的關系，而非競爭。由於兩者的客群存在明顯差異不能互相流轉，因此保障房體系的完善，有利於進一步開啟商品房領域市場化調控的政策空間，將推動商品房更好向高品質方向發展，更好滿足中高端改善性需求。 推進房地產發展的新模式將是下一輪房地產周期的重要舉措，「三大工程」中，保障房和城中村的改造都和雙軌制息息相關，也是房地產新模式有序落地的重要舉措。
李驍則提到，「從市場層面看，配售型住房可能會在一定程度上影響房地產市場供需關系，但對商品房價格的具體影響需要結合各地的市場情況和政策來綜合分析。」
「後續在土地供給側，保障房用地更多會采取劃撥方式供地，同時會兼顧專案的可長期營運性，可售類保障房會按保本微利原則配售，土地劃撥階段會嚴控價格。保障性租賃住房則會采取多渠道共建的方式，不一定完全由新增土地供應進行解決。涉及改善居住的土地仍將采取拍賣方式，主要供應商品房市場。由於商品房和保障房的涵蓋群體並不重合，未來更多將向中高端改善方向發展，要追求更高品質、更大面積的購房者，只能在商品房中進行選擇。」張波說。
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