必須明確的是，即使開發商選聘的物業公司，其仍是「業主的物業」。
▲資料圖。圖/新華社
文
| 李曙明
「你拿的房產證沒用，我這面只認開發商的通知，開發商讓我辦，我就給你辦。你從法院那買的房子，那你就找法院去（解決）。」
上面這段「霸氣十足」的話，出自陜西省鹹陽市一家物業公司工作人員之口。據華商報報道，當地郭女士透過法院法拍，取得了某小區幾套房產的所有權，辦了房產證。然而，當她到物業公司辦理入住手續時，卻被告知，需要接到開發商的通知，沒通知辦不成收房。
房產證是公民擁有房屋所有權的唯一合法憑證。郭女士有了法拍房的房產證，那裏就是她的家。然而，自己的家卻不能辦入住，被物業「拒之門外」。這讓人匪夷所思。
從報道看，問題顯然出在物業公司。按照【物業管理條例】，「房屋的所有權人為業主」，而物業公司是業主選聘來為其服務的。物業公司的定位決定了，透過優質服務讓業主滿意，應是其最終追求目標。
誰有房子的房產證，誰就是業主，物業公司就為誰服務，包括為其辦理入住手續。這是合法、正常的邏輯關系，也是物業公司在認清自身角色後應該做的選擇。
但結果卻事與願違。現實中，不少物業公司無原則地聽命開發商，甚至不惜違法、侵權。這是因為，新入住小區，業主委員會尚未成立，而物業管理又不能存在真空，於是，由開發商選聘物業公司，與其簽訂前期物業合約。而開發商選聘的物業公司，往往與其存在利益牽連，二者成為「利益共同體」。
開發商選聘物業公司，與其簽訂前期物業合約，在法律上沒問題，無論是【民法典】，還是【物業管理條例】，均對此有相應的規定。但必須明確的是，即使開發商選聘的物業公司，其仍是「業主的物業」，而不是「開發商的物業」，物業公司也不能把理歪到開發商一邊，甚至「只認開發商」。
這一事件中，物業公司不認房產證，只認開發商通知，拒不給郭女士辦理入住手續，就屬於角色認識錯誤，侵犯了郭女士作為業主的權利。一旦郭女士起訴物業公司，勝訴應無懸念。
但作為實作公正的最後手段，訴訟並不是最有效率的路徑。就這一事件而言，郭女士起訴物業公司，一審勝訴，如物業公司上訴，還有二審，二審贏了，物業公司不執行，再申請法院強制執行。這一過程走下來，金錢、時間成本先不說，當事人怕是早已心力交瘁。
透過訴訟，郭女士一定可以住進去。但能不能不走訴訟，更快一些住進去呢？為此，郭女士找了法院，法院答復「按照規定，法院協助你騰房，辦理房產證，把鑰匙交給你，我們的職責就結束了」；郭女士也找了當地住房物業事務中心，說法是「物業不配合整改，我們無強制執法權」。
法院的說法當然沒問題，但一個無法回避的事實是，郭女士的房是從法院手中買的，花了錢住不進去，物業公司所說「找法院去（解決）」，也是很多人的樸素認知。讓人擔心的是，買了法拍房卻住不進去，會一定程度上侵蝕公眾對法拍房乃至司法的信心。
而對於住房物業事務中心來說，「無強制執法權」的說法透出無奈，不以一定的強制權力作為基礎，單純溝通、協調往往難有效果。
法院拍賣法拍房，有沒有可能把競買者「送到家」？將來若有修法的機會，有沒有可能賦予住房物業事務中心對物業公司一定的強制執法權？這些問題目前難有答案，但這件事提醒我們，及早對此進行探討有利無害。
最後要說的是，【民法典】還規定，「建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合約約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合約生效的，前期物業服務合約終止。」
根據這條規定，對於開發商選聘的物業，如果實在「不像樣子」，不用等服務期限屆滿，業主也可以提前將物業「炒了魷魚」。
撰稿 / 李曙明（律師）
編輯 / 馬小龍
校對 / 張彥君
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