為重組不良及困境資產、改善財務狀況,近期上海證大出售多地資產,包括上海證大大拇指廣場、青島證大大拇指廣場等多處物業。
上海證大房地產有限公司(上海證大,00755.HK)近期釋出公告,上海證大與買方及出售目標公司已簽訂協定,根據協定內容,上海證大已有條件同意出售,買方已有條件同意收購銷售股份;上海證大亦已有條件同意將相關債權轉讓予買方,總代價共計1000萬元,由買方在完成時以現金支付。
根據公告,買家為升瑞祥(香港)有限公司,該公司是瑞冬集團股份有限公司的全資附屬公司。瑞冬是一家在中國註冊成立的有限責任公司,主要從事中央空調產品的研發、設計、生產、銷售、安裝和維護。
公告顯示,上述提及的銷售股份指各出售目標公司的全部已發行股本,包括Auto Win、Giant Hope、Best East、Ample Century的全部已發行股本。
出售集團的主要資產包括以下物業:上海證大大拇指廣場的2個商鋪單元(超市部份)、25個商鋪單元、一間酒店及475個停車位;青島證大大拇指廣場的一個設有地下停車位的購物中心及一間酒店;揚州專案的216個商鋪單元及一塊土地;西鎮專案的一個商鋪單元及81個停車位;煙台專案的一塊土地;證大五道口金融中心、證大寬域及證大立方大廈分別擁有190個、50個及115個停車位。
公告顯示,在交易完成後,出售集團的成員公司將不再是上海證大的附屬公司。因此,其業績、資產及負債將不再納入上海證大的財務報表。
其中,上海證大大拇指廣場位於上海浦東,是一個綜合發展專案,包含商鋪、超市、酒店及停車位。該專案於2005年竣工,由上海證大營運近20年。此前若幹部份已出售,剩余物業【即2個商鋪單元(作為超市部份營運)、25個商鋪單元、1間酒店及475個停車位】由出售集團持有,作為投資物業或酒店營運。這也意味著,伴隨著此次交易,上海證大大拇指廣場已全部出售。
截至2024年5月31日,上海證大大拇指廣場商鋪單元的出租率約為64%。酒店由獨立第三方以「美爵」品牌營運。截至2024年5月31日止五個月,酒店的平均入住率約為58%。
對於此次出售事項,上海證大表示,主要目的是重組本集團的不良及困境資產,並改善財務狀況。出售集團的不良及困境資產主要包括以下特點:由於中國房地產開發商及營運商的經營環境困難,過去數年未能產生利潤;過度舉債,依靠大量債務融資進行開發,但產生的現金流無法償還債務;資產大部份已作為借款的抵押品,其中部份資產因出售集團未能償還部份借款而被法院查封。
舉例而言,上海證大大拇指廣場的物業已作為貸款的抵押物。青島證大大拇指廣場的物業也已作為貸款的抵押物,由於貸款違約,已被法院查封。煙台專案的物業也因與若幹供應商及員工的糾紛而被法院查封。出售集團四家附屬公司的股權也因貸款違約而被法院凍結。
公告顯示,估值師於2024年5月31日評估這些物業(包括受查封令約束且尚未獲得適當所有權證書的物業)的總價值約為28.77億元。
不過,截至2024年5月31日,出售集團權益持有人應占未經審計的合並負債凈額約為10.39億港元,其中該等借款連同應計應付利息約18.84億元。
對於此次交易總代價,公告顯示,出售集團的經調整合並財務狀況為500萬港元(「經調整出售集團資產凈值」)。交易價格為人民幣1000萬元(約合1100萬港元),較經調整出售集團資產凈值溢價約600萬港元。
上海證大表示,在交易完成後,本集團將出售不良及困境資產連同相關債權。因此,余下集團的計息借款將大幅減少至僅約2.185億港元,並且余下集團的任何資產未被抵押。預計余下集團的流動資金及財務狀況將得到顯著改善,使公司能夠更好地應對當前艱難的經營環境,繼續其物業開發、物業租賃及物業管理和經營業務。
與此同時,上海證大在公告中稱,董事會建議將中文名稱「大方廣瑞德集團有限公司」作為本公司的第二名稱。於建議更改公司名稱生效後,公司將不再使用「上海證大房地產有限公司」作為當前僅供辨識的中文名稱。
截至發稿,上海證大報0.012港元/股,跌幅7.69%。