房地產，還值得投資嗎？

2022-03-28財經

今天扯點關於房地產行業的一些個人的思考，從上古時代開始說起，剛翻到一份住建部在1992年的檔，其中一段數據如下：

整個「七五」期間，每年商品房新增面積是1億平方米左右，竣工面積為5000萬平方米左右，當時的年均遞增為26%，相當於三年翻倍。

到今天我們每年的商品房開發量是多少呢？2017年大約是17億平方米，後面這幾年基本上維持在這個數碼。

因此，大多數房地產公司，2017年以後，由於增量蛋糕停滯了，杠桿就出現問題了。

按照房地產行業的高杠桿開發模式，一旦增量停滯，那麽高杠桿執行的房開出問題就是必然的。

因此，理論上講，所有負債率超過100%的房企，價值都是零。

第二個數據：

這個數據可能遠遠超過了大多數人的想象，1979年的時候，也就是十一屆三中全會後，改革開放的第二年，我們的人均住房面積只有3.6平方米，相當於一個三口之家的平均住房只有不到15平方米，相當於普通家庭中間那個臥室那麽大一點，其中包括廚房和衛生間在內。

直到1992年，人均面積也才7.1個平方，但三口之家的整體面積，也就相當於現在普通住房的主臥那麽大一點。

以上，是整個房地產行業高速發展的基礎，因為需求太大了，市場和剛性需求，就好比幹柴烈火，熊熊燃燒了整整30年。

第三個數據：

2017年公布中國居民人均住房建築面積已經達到40.8個平方米，如果按照後面每年新增17億平方米計算，5年新增住房面積為85億平方米，那麽平均到城市人口均攤每個人相當於增加了10個平方。

也就是說，即便沒有增量了，只要人口不增長，目前城市人口的平均住宅面積，已經高達50平方米，這個數碼，放在全世界任何地方，都是極限了。

上圖是人民日報根據住建部的數據制作的，2017年。

第四個數據：

中國目前商品房的存量大約在500億平方米左右，假如按照50年折舊，那麽即便沒有增量的情況下，每年就有大約10億平方米的改善需求，盡管這個數碼低於當前的17億增量，但是依然是一個非常龐大的需求。

因此，在一些高杠桿的房企破產或者重組出清之後，房地產會形成一個非常穩定的格局，龍頭企業的杠桿率會持續走低，類似於制造業那樣，去賺辛苦錢。

這時候，管理和品牌溢價就顯得非常重要了，房地產公司會采用租售共存的方式，來改善長期現金流，租賃的物業可以資產支持證券(ABS) ，透過REITs（房地產信托）來解決長期資金的問題，透過長期的利差來獲得利潤。

所以，菜頭的觀點是，傳統的房地產依靠杠桿（銀行高息借款）囤地（靠土地增值）擴張的模式已死，而存量（10億平方米+）的改善需求足以保證具有品牌溢價和成本控制能力優秀的龍頭公司長期活得不錯。

那麽，誰更有機會呢？

下面這篇文章，是菜頭花了整整一年的時間總結出來的，A股有哪些公司值得長期投資？重磅幹貨 ^[1]

其中，一個是選股思路，一個是抄作業的方法，漁和魚都有了；透過篩選，找到好行業、好公司和好價格的股票。

投資有一個非常重要的原則就是，不懂的公司不投。 ^[2]

寫在最後

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