「2020年買的時候是LPR+30BP（4.5%），現在首套是LPR-45BP（3.5%），已經相差100BP了。」深圳一名房客王權（化名）的心裏最近五味雜陳，他也開始規劃考量將銀行貸款轉為組合貸或者提前還貸。
與王權情況類似的不在少數。樓市「5·17」新政落地1個月後，部份城市存量房貸與新發房貸利率的差距較大，提前還貸熱度持續，社交平台上存量房貸利率下調的呼聲再起。
業內人士認為，目前銀行息差持續承壓，短期內再次調降存量房貸利率難度較高。如要遏制「提前還貸潮」，一方面可以引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率，另一方面也需扭轉居民對於資產荒的預期。
利率差助推居民提前還貸
樓市「5·17」新政後，存量房貸與新發房貸的利率差距進一步拉大。
以深圳為例，在2019年～2022年間購房的客戶，許多房貸執行利率下限為LPR+30BP，但新政下首套房貸款利率下限僅為3.5%，差距明顯。如按照首套房貸款金額500萬元、30年期限計算，兩者利息總額相差104萬元，月供相差2882元。
上海的情況也類似，2021年7月至2023年12月期間購房，首套利率為4.55%（LPR+35BP），而上海兩度最佳化住房信貸政策後，目前首套房貸利率已降為3.5%，相差超過100BP。
據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統計，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個重點城市，首套房貸利率普遍在4.8%～5.2%之間，比現在增量首套房貸高出約150BP。
利率差增大成為這部份購房客提前還貸的誘因之一。
「本來打算留點資金應急，但最近因為存量房貸與新發房貸利率差較大，心裏覺得很虧，這周打算和銀行約著提前還20萬元。」王權告訴記者。
與王權類似，在深圳工作的李明（化名）同樣買在了利率高點，他2020年耗資700萬元在深圳龍華購入一套三房，房貸利率是LPR+30BP。隨著增量房貸利率再下降，李明期盼存量房貸利率下降的同時，也著手計劃再次提前還貸。「算了下近一年投資的綜合收益率，還不到1%，本來就在猶豫是不是提前還貸了。最近利率差擴大提供了一個契機，索性下周就取出理財、基金中的資金去提前還貸。」他告訴記者。
提前還貸熱度持續。廣東某股份行客戶經理在交流時告訴記者，近1個月網點提前還貸的預約較此前有所增加，但並未出現去年的排隊「盛況」。客戶一個月內基本能辦下來。
數據端亦已顯露端倪。央行最新公布的金融數據顯示，5月新增貸款同比大幅減少，M1（狹義貨幣）、M2（廣義貨幣）增速持續回落。部份機構認為M1和M2回落的本質是私人部門修復資產負債表行為（包括提前還貸）帶來的鏈式影響。另據國泰君安研報數據，5月條件早償率指數為26%，仍處於較高水位。
「低成本負債對居民提前還貸起到助推作用。」國泰君安證券韓朝輝團隊日前釋出的研報認為，在調降存量房貸利率政策未落實之前，新增個人住房貸款利率下降引發居民進行貸款置換，導致早償率上升。此外，替代性低成本貸款（如消費貸和經營貸）可得性較高時，同樣可能引發居民早償行為。
不過，利差增大並非提前還貸升溫的主因。在「5·17新政」落地前，今年居民提前還貸行為就已明顯增多。根據國泰君安證券研報數據，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整）。
在韓朝輝團隊看來，2023年10月以來，存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理等事件加劇了居民「高收益資產荒」，進而驅動了又一輪早償潮。
存量房貸利率再降是解法嗎？
「提前還貸潮」持續背景下，存量房貸利率能否再次下調？業內目前存在不同觀點。
從息差角度看，存量房貸利率下調空間不大。2024年一季度商業銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個百分點，首次跌破1.6%關口。從近日公布的上市銀行一季度年報看，上市銀行凈息差普遍出現下滑。
「在這種情況下，商業銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足，空間不大。」招聯首席研究員董希渺對第一財經記者表示，今年，隨著部份城市首套房認定標準的變化，部份原被認定為二套房的可能轉變為首套房，其住房貸款可享受更低的利率。這是去年存量首套房貸利率調整工作的延續。此外，今年LPR的下降以及公積金貸款利率的降低，也進一步推動存量房貸利率整體下降。對部份存量房貸而言，即便今年利率尚未下調，但從明年開始也會有所下降。 總體來說，無論是對新增房貸還是存量房貸，當前的政策調整都將繼續推動居民利息支出負擔降低。
也有業內人士認為，存量房貸利率下調勢在必行。李宇嘉認為，存量房貸利率或迎來新一輪下調的視窗期。當前金融市場環境下，高收益理財產品逐漸消失，房貸利率相對偏高，促使購房者傾向於提前還貸，不利於房貸余額穩定。存量房貸利率下調，一方面降低居民月供負擔，扭轉通脹下行局面；另一方面，也會抑制提前還貸的傾向。
未來還有哪些舉措可在一定程度上緩解提前還貸潮？
董希渺對記者表示， 住房信貸政策方面，應引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率。 2023年調整存量房貸利率，並未涉及存量二套房貸。因此，從公平合理的角度，以及從降低二套房貸的借款人負擔的角度，都應該適當降低存量二套房貸利率，這也有助於激發改善性住房消費需求。 除此之外，短期記憶體量首套房貸利率不應進行再次調整。
董希渺認為，從近期金融數據看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。下一步，應加快落實並繼續采取堅決有力的措施，穩定居民住房消費預期，促進房地產市場盡快回到平穩發展的軌域上來。
韓朝輝團隊也持類似觀點，該團隊認為要令此輪「早償潮」熄火的關鍵是扭轉居民對於「資產荒」的預期。由於近期「早償潮」主要驅動因素是「高收益資產荒」，可能解決的渠道包括超長期特別國債的供給、權益市場的穩步上漲、政府收儲政策下相關資產證券化產品的擴容等。
