房貸利率的每一次調整都牽動著億萬家庭的心。
「5·17」央行新政釋出後，全國多數地區取消了首套和二套商業貸款利率下限，部份地區首套和二套房貸利率降至3.15%。這一政策變動不僅為購房者減輕了經濟壓力，也對房地產市場的復蘇起到了積極作用。
不過，【每日經濟新聞】記者註意到，這一調整僅針對新發放的增量房貸，而存量房貸利率的調整則相對滯後，存量與新增房貸利率差進一步增大，引發市場熱議。
在此背景下，每經記者深入調查了房貸利率新政下的各方生存圖景，還原一場購房者、銀行與市場間博弈。
存量與新增房貸利率差增大，二套房首進「3」字頭
「買房‘等等黨’的再一次勝利！」「買的時候房貸利率4%，放款之前降到3.75%，有一個磨嘰的客戶經理也不見得是件壞事。」【每日經濟新聞】記者註意到，在各大網絡平台上，不少近期購買首套房的貸款人「花式」表達著享受利率調降的心情。
幾家歡喜幾家愁，隨著新發放住房貸款利率下探至歷史低位，存量與增量的利差加大，以致出現了「存量房首套房貸利率比現在的二套還高」現象，此前在利率高點購房的人則呼籲存量房貸利率跟進下調。
目前，在一線城市中，除了北京外，上海、廣州、深圳房貸利率已下調至近年低位。包括吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、湖北省、雲南省、河北省、浙江省、江蘇省、安徽省在內的多個省份則已官宣全面取消首套、二套房貸利率下限。
據貝殼研究院統計，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP（基點），較2023年同期回落55BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP，較2023年同期回落101BP。百城二套平均利率自2019年以來首次進入「3字頭」。
西北地區某省級城商行個人信貸部門楊總告訴每經記者，他所在的銀行目前首套房貸款利率是3.75%，相較LPR下調了20個BP，比一二線城市要高一些。
多地公積金存款貸款利率也跟進下調。深圳方面表示，2024年5月18日之前深圳市已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整後的利率。北京住房公積金管理中心也公告稱，2024年5月18日前已發放未到期的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起，按調整後的新利率執行。
不過，本次房貸利率的調整主要涉及新發放的貸款，新政前的存量房貸利率依舊按兵不動，尤其是在2019年到2023年的部份購房者，房貸利率仍處於高位。
「買房利率由LPR和基準點確定，基準點有上浮或者下調。如果當時是上浮的，現在就是上浮。」一房屋中介人士告訴每經記者，本次調整的是加減點部份，LPR並未調整。
中指研究院市場研究總監陳文靜在接受每經記者采訪時表示，當前降低居民貸款利息支出和購房者置業成本是促進住房需求釋放和居民消費的重要措施之一。但取消利率下限後，存量房貸利率與新發放房貸利率之間的差距加大，這在一定程度上影響了居民的情緒，部份居民可能會選擇提前還貸等方式來降低利息支出。
有購房者用信用貸提前還房貸「存量房提前還房貸了」，6月3日，徐燕（化名）一次性提前還掉8萬元房貸之後，在社交平台上調侃稱。
徐燕2021年6月在長沙以總價約90萬元買了一套房，貸款金額為62萬元，當時房貸利率為5.38%。與當前長沙首套房利率3.45%相比，差異達1.93%。盡管過去一年多長沙存量房利率已進行了兩次下調，但與新購房者相比，徐燕仍感到不平衡。
「截至目前，利息加上提前還款部份，總房款已支出約99萬元，但我還有15萬元本金要還。現在房價下跌，買我這個房子只需79萬元。按目前的政策，我還掉的99萬元已經可以全款買新房，而且貸款利率還會更低。」
徐燕表示，之前還貸了兩次信用貸提前還房貸。第一次是2023年1月，貸款20萬元還房貸；第二次2023年8月，貸款10萬元還房貸。
像徐燕這樣透過再貸款來提前還房貸的並非個例，存量房貸利率差額之下，不少購房者開始尋求更便宜的資金替換房貸。
陸明2022年3月購入一套上海的房產，目前房貸利率4.55%，但他了解到有的銀行消費貸可以做到利率3%，就用消費貸充抵了一小部份商貸，目前貸款還剩181萬元。
在徐燕看來，提前還款可以為自己節省利息、減少損失。「我貸款的銀行雖然提前還款沒有手續費，也不限還款次數，但現在還貸的人多，需要等1-2個月。」
多地銀行：尚未有存量房貸利率調降跡象目前來看，除了深圳明確回復存量房貸利率不調整外，各地相關部門及金融機構尚未有明確訊號。
「我自己的房貸利率也是4%，看到新房客戶3.35%的利率好羨慕！」成都地區一家全國性股份制銀行房貸部門魏經理對每經記者無奈笑稱。
魏經理說，他自己是2020年買的房子，去年9月那次存量房貸利率普降之後到了4%，然而相比起近期3.35%的利率，還是高出不少。
「從目前情況來看，存量房貸利率只能等明年固定日或者貸款發放對應日下調了，還是維持與LPR利率持平。」魏經理表示。
「最近咨詢的客戶挺多的，但我們目前沒有收到存量房貸利率調降的通知。」前述某城商行個人信貸部門楊總表示，「只要有新政策，我們肯定會第一時間跟進。」
從幾家國有大行、全國性股份制銀行、省級城商行了解到的情況來看，目前存量房貸利率未見下調的跡象。
不過，每經記者在采訪中獲悉，部份銀行針對新房貸使用者推出了優惠政策。如廣州地區的浦發銀行推出「安心還」產品。
據浦發銀行廣州一支行個貸經理介紹，該產品「按揭利率跟其他銀行對標，但我們會多一個前三年‘安心還’的方式，即前三年先還利息，三年之後跟正常按揭是一樣的。」
長沙某房企人士在接受每經記者采訪時表示，他們專案最近聯合工商銀行推出了「入住還」，符合條件的業主可享受購房3年內0月供。在此基礎上，參與「以舊換新」可再額外享舊房售賣額1%補貼。
該名房企人士表示，雖然購房者不用還月供，但銀行會正常向開發商放款，購房者後續還款過程中，假如簽約時選擇按照30年等額本息的還款方式，前三年可以不還月供也不還利息，等入住後按照貸款總額27年的期限來還。在這個過程中，他們還會給購房者補貼2萬-10萬元利息。
業內：銀行收益、息差承壓掣肘存量房貸利率調整若要調降存量房貸利率，銀行有哪些考量？
「主要是銀行收益問題。」前述城商行楊經理直截了當地表示。
繼2023年四季度末商業銀行凈息差首次低於1.7%後，今年一季度，商業銀行凈息差進一步降至1.54%的歷史新低水平。根據國家金融監管總局披露的數據，按照不同機構類別劃分，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。
「大規模置換調降存量房貸利率，會在短期壓縮銀行利潤息差，在當前銀行凈息差承壓的情況下，銀行資金成本與利潤考量是掣肘存量房貸利率調整的主要原因之一。」某資深銀行業分析人士表示，銀行的資金成本是影響房貸利率的重要因素，銀行經營成本上升，在新增房貸利率已經大幅下調、對銀行利潤造成一定沖擊的情況下，存量房貸利率可能在短期內下調困難。
其次，存量房貸利率的調整還涉及風險管理。銀行需要評估利率調整可能帶來的市場波動和信用風險，例如，提前還貸會增加銀行的流動性風險。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，存量房貸率調整面臨的主要難點在於銀行目前資金來源成本高和利潤考核壓力。銀行不太願意降低房貸利率，還因為居民存款不斷增加，傾向於將活期存款轉為定期存款。
李宇嘉認為，銀行在平衡自身利益和客戶利益方面面臨挑戰，需要提高房貸在利潤中的份額，同時保持規模和競爭。他指出，銀行間的競爭、資金成本、管理能力、內控成本和風險控制等因素都與房貸利率有關。
陳文靜認為，房貸是銀行的重要資產和收入來源，短期內銀行主動調整存量房貸利率的預期較低。但在推動擴大內需和促進消費的背景下，未來監管部門可能會出台政策，引導存量房貸利率下調。
李宇嘉預測，未來房地產市場的大趨勢是降低首付和利率，以降低門檻和月供。他認為，隨著房地產進入存量時代，增量萎縮，規模下降，居民承接杠桿的意願下降，房貸利率也將隨之下降。
「關於存量房貸利率調整的規則需要確定下來，增量房貸利率不斷下行，存量房貸也應跟隨變化，讓存量房貸人群了解利率變化，並且存量房貸利率調整可緩解提前還貸趨勢，避免大規模提前還貸導致房貸業務萎縮，這將對房地產市場的穩定和杠桿去化產生積極影響。」李宇嘉指出。
「未來不一定會發生提前還貸明顯增多的現象」「5·17」新政之後，「提前還貸」呼聲再起，某資深銀行業分析人士認為，「提前還貸潮」由來已久，已經釋放了一部份提前還貸需求，未來不一定會發生提前還貸明顯增多的現象。
「一直都有很多提前還款的客戶，超級多，利率下降前後並沒有明顯變化。」成都地區一國有大行負責個人住房貸款的趙經理也告訴每經記者。
該人士認為，「5·17」新政實施效果尚待觀察，而後根據市場反應和經濟數據來調整政策措施。例如，首套房房貸利率的下調已經能夠有效刺激市場需求，那麽短期內進一步調整增量房貸利率的預期可能就會降低，反之存量房貸利率下調「未來可期」。
市場反饋和政策出台之間的「時間差」，此前亦有先例。
2022年，LPR多次向下調整，全國多地下調房貸利率。下半年部份個人住房貸款借款人加快提前還貸。特別是2023年年初，國內多地出現「提前還貸潮」。
去年8月31日，央行、金融監管總局聯合釋出【關於調整最佳化差別化住房信貸政策的通知】和【關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知】，存量房貸利率自9月25日起迎來普降。
關於存量首套住房貸款利率調降的原因，監管部門表示，近年來中國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整最佳化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。
同時，監管部門表示將密切關註市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。
每日經濟新聞
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