這個星期又是腥風血雨的一周，大錘估摸著不少朋友已經被周五午後突如其來的大跌嚇壞了。眾所周知，下跌的主力都是大錘之前建議回避的金融股和地產股，那麽背後的問題究竟有多大？我們今天嘗試探討一下。
這事緣起近期鬧得轟轟烈烈的所謂斷貸事件，主要是目前的一些爛尾樓業主遲遲拿不到房子，並且隨著開發商的持續暴雷，爛尾的樓盤越來越多，大部份業主就開始透過發通知書的形式組團斷供房貸。你要說這事，法理上來說肯定是業主們不對，但是大錘認為業主們的訴求應該得到支持。因為按照先行的規定房地產的預售款是要建立專門的監管賬戶用於蓋樓，並且在樓盤沒有封頂之前是不允許發放貸款的，銀行大多進行了違規操作提前發放貸款或幫助開發商轉移監管資金，樓盤爛尾這件事情銀行有不可推卸的責任。房子是生活必需品，但是這個必需品的價格實在是太貴了，按照房貸收入比來看，全球主要一線城市的房貸收入比也就在10-20之間，當年日本的房地產泡沫破裂的時候房貸收入比也就20+而已，我們目前四大一線的房貸收入比都在50左右，這個泡沫可真不是一般的大。這麽貴的資產還給爛尾了，確實是太讓人難過了，將心比心，普通人掏空6個錢包買一套房真的不容易。
為什麽房企這麽缺錢呢？ 主要原因是房地產開發的實際利潤率並不高，之前最高的時候也就10%，目前萬科的凈利潤率也只剩下2%左右。這個水平也就和永輝超市的凈利潤率差不多，所以地產投資大多帶著很高的杠桿，透過放大杠桿來提高實際收益水平。杠桿資金本身又有很大的融資成本，更快的拍地交樓則意味著賺得的利潤成倍的增加，所以頭部房企大多都采取了非常激進的高杠桿高周轉策略。
這個策略有一個天然的敵人，就是商品滯銷和三道紅線。上頭意識到了高杠桿房企遲早玩脫了，去年就出台了三道紅線的監管要求房企主動去杠桿。這就好像一個狂奔的列車立刻剎停，對車廂內的乘客感受自然是不太友好，去杠桿的過程極其痛苦，不少房企透過停付上遊供應鏈商票或明股實債的方式降低資產負債表的負債率。勉強算是完成任務以後，疫情又開始出現了，人口的流動急劇減少，大部份人的收入受到巨大影響，出門的人少了看房的人也就少了，收入下降以後大家對於長期負債抱持謹慎態度。房企的銷售和回款開始出現惡化，上半年銷售額僅66072億元，同比下降了28.9%，這還是在大量政策出台穩樓市的基礎上實作的數據。
6月28日，國際評級機構穆迪給還未暴雷的碧X園下調了債券評級，下調後它的債券進入了垃圾債的行列。這事非常嚴重，因為碧X園其實還沒發生過違約，這和當時恒大、融創的遭遇是一樣的，雖然歷史上沒發生過違約事件，但是根據評級機構測算違約的風險極大所以被下調至垃圾級債券。下調評級過後，緊跟著恒大、融創等頭部房企就接連出現了首次違約直到現在。下調評級以後，對企業的未來融資計劃開展帶來了巨大挑戰，評級下調意味著融資更加困難，融資成本將持續上行，將會對企業形成變向擠兌。
這件事情至此還不算完，既然房子滯銷，負債累累的房企遇到重大發展困難，借錢出去的銀行自然很難獨善其身。周五中午各大銀行都紛紛披露了目前存在的斷供樓盤實際金額占比情況，總體都在幾千萬到幾個億之間，看似對銀行業務殺傷力不大。但是投資者顯然並不那麽樂觀，外資連續三天大振幅減持了銀行股持倉，即便是周五下午依然大振幅減持。主要原因是根據國內權威地產媒體克爾瑞的估計，目前存在問題的停工樓盤占總樓盤比例大約為10%左右，註意這只是目前存在的情況，未來是否繼續惡化尚不可知。上面說過上半年地產銷售66000億元，全年13萬億的百分10就高達一萬多億元，這跟銀行自身披露的數據是矛盾的。這就是統計口徑的差異，至於為什麽會有這個差異我相信大家都會有自己的看法，1萬多億啥概念呢？2021年全國GDP僅有110萬億，其中地產相關上下遊產業鏈對GDP貢獻的比例不少於20%，1萬多億帶動的上下遊就是其本身的兩三倍之多。
這當然讓許多人想起了2008年的事情，但是大錘認為我們還沒到這個階段，目前風險還處於可控的範圍內，並不會直接引爆類似次貸危機的局面。目前的當務之急依然還是恢復經濟增速至合理區間，平衡好疫情和經濟發展之間的關系，只有讓經濟運轉起來才能把人民的收入提高進而解決這一連串的債務問題，當下已經到了刻不容緩的時刻。
最後呢，根據日本的經驗，在地產蕭條的這20多年裏， 日本什麽樣的股票漲的最好呢？第一類是剛需消費類，不論什麽情況都必須消費的產品，例如牙膏、柴米油鹽等商品。第二類是公用事業類的，比如高鐵、高速公路、公用設施等等。第三類就是高科技成長股，真正成為全球領軍企業的高科技企業，對應的我相信大家都知道是啥了，就是最近走出六親不認的步伐的那幾家企業。
