最近，地產剛需消失的話題，火了。
CRIC數據顯示，全國一手市場中，兩房三房成交比重下降，四房的比重，出現了明顯的上升。
廣州也有同樣的趨勢。
與前幾年相比，今年上半年廣州的住宅市場中，110-144㎡區間的市占率穩步上揚， 70-110㎡的占比，卻進一步下滑。
剛需盤的成交也不是很能打。
今年前8個月的廣州成交熱盤排行榜上，排在前面的清一色都是單價5萬左右；
甚至更貴的盤，而亞運城這種低價「上車」大盤，從往年的榜首默默滑到了第九……
看上去，樓市裏的剛需似乎集體「隱形」了。
但他們是真的消失了嗎？
說實話，只要城市化的行程沒有停歇，廣州相對於其他省市的比較優勢還在， 人口的虹吸效應就不會停止。
統計數據也說明了這一點——
近十年間，廣州市15歲至64歲的人口總量，增加了422萬人。
理論上，他們都有在這座城市安家的真實需求，那麽，是什麽讓他們不願買房了？
兩個字： 錯配。
剛需本來就是「既要又要」的群體。雖然資金有限，但對於房子的想象，那是一點都不含糊——
要近地鐵，要有能遛娃的園林，要能順利點到外賣，也要有小資的咖啡廳和舉步可達的菜市場；
甚至，因為早晚要面臨換房，所以潛在的升值空間也不能忽視。
但他們面臨的真實情況是——
看得上的買不起，買得起的看不上。
符合預算的新房都在遠郊，但每天長距離通勤的過程太折騰人。而且，事實證明， 遠郊套牢 的機率實在太高了。
如果想要留在市中心吧，能夠選擇的就只有二手老破小了。
但這一代剛需，都是90後甚至00後了，他們從小生活在物質豐盛、居住水平快速提升的時代，完全沒有將就的意識——
如果不滿意，寧可先租著，為什麽要買一套不喜歡的房子呢？
那麽，廣州的新房市場上有沒有那麽一個樓盤，可以完美匹配這些需求呢？
還真有，而且就在 市區的強板塊內。
這個國慶，著名的「剛需收割機」星樾山畔回來了。
這也是個網紅神盤了——
一年只推一次，一次只推兩棟樓， 每次都迅速售罄；
業內人士笑稱，這個盤只有兩種狀態：推新和斷貨，從來沒有續銷的中間狀態。
2020年，山畔首次開盤，正值廣州樓市火爆期，光國慶期間就吸引了3000組客戶到訪；
一年以後，山畔再次推新，在兩個月內就告售罄。
第三次，就在這個國慶假期了。
我們去現場走了一圈，發現這次樓盤裏依然人頭湧湧。
洽談區也坐滿了人……
銷售介紹說，這次新推的戶型是A7、A9兩棟80—110㎡的三到四房，區位更靠近小區內部，比前兩次推出的位置要好。
專案概念圖
站在21樓的實體樣板房看出去，窗外環繞的山景像一幅畫。
官方實拍的影片，來得更直觀——
越秀TOD
看來，無論外面的市場走向如何，星樾山畔都可以在年輕人中精準「圈粉」。
究其原因，大概是因為兩個詞——
定位精準，足夠稀缺。
先來看下山畔的位置。
星樾山畔地處廣州「東進」軸帶上的科學城區府板塊。
作為廣州科技創新軸的一員，這個板塊除了是黃埔區的 政府中心 ，還是 產業中心。
官方數據顯示，這裏已匯聚超3200家科技企業，落戶超130家世界500強企業。
開創大道沿線寫字樓林立，短短5公裏就有南方電網、創維、日立IT等十幾個大型總部紮堆。
高新產業和總部經濟崛起，為板塊留存了大量的高薪人才。
根據CRIC柵格地圖2.0系統數據，目前，科學城板塊的常住人口已經達到52.8萬，屬於典型的 「職住高密度板塊」。
即時熱力圖也說明了這一點——
工作日早10時30分，寫字樓集中的區域出現了明顯的人口聚集效應。
需求這麽旺盛，整體的土地供應卻不多。
廣州近兩年的5批集中供地中，位於科學城核心的區府板塊，始終維持0供應。
也就是說， 未來一兩年時間裏，區府板塊不會有新盤的。
在售的樓盤， 也以大戶型為主。
除了星樾山畔，現在能在區府板塊找到的最小戶型，是保利羅蘭國際的108㎡，按照4.4萬/平的價格估算，加上稅費，入手門檻接近500萬。
對於剛畢業的年輕人來說，還挺不友好的。
而星樾山畔的主力戶型，一直是80-110㎡的三到四房。
這就很香了——
不但 上車門檻不高，戶型也實用 ，年輕人咬咬牙，還是能夠得著的。
專案戶型圖
要想成為剛需收割機，交通和配套也得足夠能打。
現在市面上有很多樓盤為了吸引買家，距離地鐵口好幾百米，都敢標榜自己是TOD磁碟機。
但真TOD磁碟機的精髓，其實是「便利」，用立體式交通將地鐵、商業和住宅連線起來， 實作家門口直通地鐵站。
星樾山畔就是一個教科書式的例子——
專案就在地鐵7號線二期的水西北站上蓋（在建中），地鐵直接與社區商業街連線。
專案沙盤圖
業主下了地鐵，可以從地鐵口直達小區商業街，買完菜再回家。
而且， 地鐵站也不止這一個。
距離專案約800米（百度地圖直線距離），還有21號線的水西站。
這兩條地鐵能直達的區域，包括臨港經濟CBD、大學城、萬博CBD等地，是廣州「南拓」、「東進」的黃金要線。
地鐵路線圖
科學城內部的上班族，可以下樓坐7號線，兩三個站到達片區內的產業腹地。
而在天河上班的小夥伴也不用換乘，21號線能直達天河智慧城、國際金融城。
配套方面，在星樾山畔的3公裏範圍內就有四大購物商場，樓下還內建建面約7000㎡的商業街。
專案示意圖
周末的時候不用宅家了，可以去幾百米外的敏捷廣場遛個娃，約朋友在蘿崗奧園廣場看個電影，也可以去萬達廣場喝喝咖啡……
從另一個側面看，片區內人口稠密，交通便利度好，商業配套強，也意味著 進入二手市場後，價格更有支撐。
想要換房的時候，也不用擔心賣不掉。
所以，面對年輕人的「既要又要」，星樾山畔就像一個 均衡性很好的「六邊形戰士」——
區位、交通、商業、戶型、升值潛力、品牌……都沒有明顯的短板。
現在剛需買新房，尤其要關註 開發商的品牌價值。
說白了，就是買房後會不會爛尾。
星樾山畔由越秀地產、廣州地鐵和科學城集團三家國企聯合開發，在安全性上算是上了「三保險」。
可能真正需要擔心的是，在這一場加推裏能不能買到比較心水的樓層。
順便提醒一句，目前，專案已經開始做誠意登記了。
