大宗資產交易，酒店和公寓為何更受歡迎？

文｜空間秘探，作者｜王羽佳

今年以來，酒店和公寓市場熱度持續上升，先有廣東私人買家超十億買下上海雅詩閣公寓，後有鐵獅門高調收購上海五角場智選假日酒店，即使在面臨租賃市場下行的情況下，酒店與公寓等大宗資產仍交易火熱，最新數據顯示，4月份以來，酒店和公寓資產持續獲得青睞，成交額達11.5億元……大宗資產交易下行，酒店和公寓為何成為熱點，更受歡迎？

據最新統計， 2024年4月中國內地大宗物業成交總額45.6億元，較23年同期下降34.3%；與此同時，總成交單數8筆，相較於去年同期減少10筆，同比下降55.6%；單筆成交金額同比上升46.2%至5.7億元。與去年相比，4月份成交均價較低，月內僅有一筆法拍交易。

從交易資產類別來看，商業資產為4月主力成交業態，達到17.9億元，占總交易規模的42.1%。辦公/研發當期成交額次之，達到16.59億元，同比下降67.1%，交易活躍度較前幾年有明顯下滑，酒店和公寓資產持續獲得青睞，4月成交額達11.5億元。從區域上來看，上海成為酒店及公寓大宗資產交易的首要基地。以上海為核心的長三角城市群以42.1億元的成交金額居首位，其中上海總成交額約40.95億元， 為單城市最高。

與前些年相比，除酒店和公寓等資產外，其余的物業類別規模均大振幅減少，其中最為明顯的是大宗市場熱度較高的辦公和研發資產，4月份成交額同比下降67.1%，而酒店和公寓資產一直維持著較高的熱度，持續受到投資者的追捧。

綜合分析看來，從近五年大宗資產交易情況來看，2024年4月大宗市場階段性冷淡，市場成交總規模為今年以來最低；單筆成交額雖處低位，但較2023年來看，4月的成交均價好於多數月份。目前大宗市場雖部份優質資產表現穩定，但市場投資情緒還較為謹慎、趨於保守。

不過，酒店和公寓資產近來熱度一直維持較高，持續受到投資者追捧，即便保租房大量的集中入市帶來了租賃市場的出租率和租金的走低，但長租公寓市場的出租率和租金還是相對穩定，這也從側面說了集中式公寓收益的穩定性，加之隨著國家對於長租行業的金融支持不斷，尤其是保租房公募REITs使得行業形成了「投融建管退」的完整投資閉環，公寓資產持續獲得青睞。此外，今年以來，酒店的交易一直不斷，雖然市面上有不少流拍的新聞，但是優質的酒店物業相比於往年，今年的「景氣指數」明顯更高。

不過，酒店交易在市場也呈現分化態勢，用「冰火兩重天」來概括一點不為過。近年來，市場上出現了多起高端酒店資產大宗交易。例如金峰水泥斥資24億買下上海靜安區奢華酒店寶格麗酒店；綠地集團將上海綠地萬豪酒店出售給北京銀行；新華聯出售轉讓鉑爾曼酒店、北京新華聯麗景灣國際酒店、銀川新華聯喜來登大酒店；世貿出售上海外灘茂悅、上海佘山洲際酒店……僅今年一季度就有21個億元以上的酒店進入拍賣流程，酒店拋售活躍數迎來一波高潮。然而，有些酒店在買家眼裏尤為吃香，有些酒店則存放落灰，甚至淪為不良資產拍賣。

今年以來，酒店交易除了上文說的大宗資產交易火爆外，一些個體投資人也投入中小型或單體酒店的交易中來。上海近日酒店投資市場再度完成一單交易——一名本地個人投資者，成功購入位於上海中興路板塊的秋果酒店。該秋果酒店專案實為秋果酒店上海火車站店，坐落於共和新路中興路口，值得一提的是，該門店也是秋果酒店全國百店布局下，在上海的首個落子專案。數據顯示，4月僅有北京、上海、 合肥三城有大宗成交，其中上海成交額占九成。此外，上海的中小型酒店交易也十分活躍。

當然，賣不動賣不出去的酒店也是比比皆是。近日社交媒體上也流出一份上海最新代售酒店清單，當中僅「比較方便操作的酒店資產」就包括31家，過去幾年一直「叫賣」的老面孔也出現在清單中，也有上海豫園萬豪酒店等新成員，資產價值從1億元到22億元不等，其中低價資產占比過半。不止上海，某交易平台上，全國各地多個億元酒店老面孔仍然被掛在網上。

前不久，雅居樂被曝債務暴雷後，當天股價一度跌至0.6港元，跌超17%，市值僅剩30億港元。為彌補業主資金短缺之急，雅居樂也選擇拋售酒店變現。不過，雅居樂從2021年就已經開始甩賣旗下酒店等不動產，雅居樂酒店管理公司目前營運2家雅居樂自營品牌酒店，與萬豪、雅高、洲際、大中華等國際酒店管理公司合作委托管理酒店5家。其中，上海雅居樂萬豪酒店、中山雅居樂酒店及騰沖雅居樂原鄉客棧多家酒店持續提供穩定收入。不過，其自營酒店虧損較大，多個預定平台顯示，兩家雅居樂自營品牌中僅剩中山雅居樂酒店。佛山雅居樂酒店目前已查詢不到。地產系酒店拋售依舊在繼續，這些酒店不動產卻賣不動了。

無獨有偶，不止雅居樂，2023年底，中國信達對天房商業（天津）有限公司等3戶不良債權資產包公開轉讓，起拍價20億，唯一的報名人最終成為接盤人。3戶債權資產包債權本息總額合計為人民幣29.59億元，其中本金余額21.45億元。抵押物為天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店。正是因為天津麗思卡爾頓是一座百年建築，且是頂奢酒店，因此該筆不良債權備受業內關註。雖然熱度很高，但是中國信達天津分公司的拍賣進度卻不太順暢，該筆債權從2023年8月至今已經流拍過兩次，起拍價也從最初的29.5億一路下降到20億……

不難看出，在大宗資產交易市場上，地理位置優越，流水多，品牌效應強越容易獲得買家青睞，尤其是中端品牌酒店。相反，重資產酒店、營運較差的酒店出售比較艱難，最終成為不良資產。

相比於酒店的多樣性，公寓交易則是逐年攀漲。近年來，公寓賽道火熱，吸引了一批又一批的新玩家入局，公寓大宗交易市場活躍。例如，全球服務公寓營運商輝盛國際於近日正式宣布啟動上海五角場輝盛坊公寓酒店；城璟收購復星星堡公寓；廣東土豪收購凱德雅詩閣衡山服務式公寓等等，據不完全統計，公寓交易額近三年以來超過200億元。數據顯示，無論是公寓交易數量還是建築面積統計，公寓交易量呈逐年上升趨勢，並在2023年達到了高峰。與之相反，一直占據大宗交易市場頭牌的寫字樓卻開始備受冷落。

同花順數據顯示，截至2023年底，北京、上海、深圳、廣州和杭優質寫字樓空置率為21.7%、19.8%、20.9%、18.2%和22.8%。其中，北京和廣州的個寫字樓空置率創下2010年以來的新高。一季度北上廣深寫字樓空置率分別是12%、23921%、26%，重慶空置率達到28.1%，成都31%。可以看出，除了北京，今年的寫字樓空置率還在持續走高。

寫字樓遇冷，整體交易市場下滑的趨勢下，公寓憑什麽在三年時間裏能獲取超200億元的交易額？

其一，公寓穩定化決定投資利益化。從收購後的專案定位來看，按建築面積統計，50.7%的大宗交易專案會定位為租賃式社區，25.5%會定位為高端公寓，19.5%定位為青年公寓。即便有大量的保租房流入市場，但是對於租房來說，需求還是大於供給，因此，租金價格並沒有出現斷崖式下跌，這也集中說明了公寓投資的穩定性。

其二，金融政策紅利，公寓投資閉環形成。隨著國家對於長租行業的金融支持不斷，建立‘租購並舉’住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續釋放。尤其是保租房公募REITs使得行業形成了「投融建管退」的完整投資閉環，公寓資產持續獲得青睞。

其三，公寓品牌效應顯著，寫字樓幾乎沒有品牌。公寓與寫字樓不同，公寓為大眾服務，提供住所，而其品牌效應更能吸引大量住客的選擇；寫字樓則為企業辦公服務，租賃群體更多的看待辦公環境和地理位置，品牌效應相對不是那麽明顯。盡管前些年聯合辦公有眾多品牌誕生，但近年來，寫字樓品牌效應並不明顯，因此寫字樓自身作為投資標的品牌溢價功能很難體現出來。

隨著房企單一模式紅利的逐步落幕，多元化發展精細化營運成為房企的「第二增長曲線」，酒店和公寓投資賽道受到更多的關註和青睞，也充分說明的純投資性物業減值，投資也進入新資管時代。

通俗一點講，「躺著」賺錢的階段已經過去，物業投資從過去的物理空間已經延伸為靠良性產業「活化」的化學空間，投資已經進入新的資管時代。

流水爭先，專業化管理是基本要求

要素衡量是投資酒店和公寓效益實作的基礎。這就要求酒店/公寓在營運過程中，從前期設計建設，到後期營運管理，都要高度關註產品的收益轉化效率，重視酒店平均房價、平均出租率、RvePar、GOP、人均創收能力、坪效、坪效利潤、坪耗等基礎性經營數據的狀況，以確保投資的安全與收益性。

說的通俗點，整個投資標的物業空間，必須有現金流水，良性迴圈，而這些離不開專業管理和營運。再也不是過去「買幾套房，買一塊地，放幾年就能掙錢」的投資邏輯了。

品牌溢價能力，成為投資成功的關鍵

在眾多的投資選擇中，酒店業一直被認為是一個具有穩定回報和增長潛力的領域。在酒店業投資領域，品牌的溢價能力是一個非常重要的概念。品牌的溢價能力是指品牌能夠為其產品或服務帶來超出其本身價值的額外價值。對於成熟的投資人來說，他們更看重酒店品牌的溢價能力，因為這直接影響到他們的投資回報。一個具有高知名度的品牌不僅能夠迅速在市場中獲得認可，其強大的品牌效應使得它在全國範圍內擁有穩定的精準客戶群體，這些顧客更傾向於選擇他們熟悉並信任的酒店品牌，因此，品牌已然是投資的重要生產力。

「投融管退」，商業閉環是投資根本

投融管退生命周期形成閉環。在不確定的市場環境因素的影響下，「投資回報」日漸成為酒店行業投資人的理性核心訴求，這對酒店行業來說無疑是一次挑戰。從酒店投資的全生命周期來看，投融建管退每個環節都很重要。長久以來，租賃物業的酒店和公寓投資人都「被動」忽視了資產管理的營運和「結束」路徑的找尋。說的簡單點，那就是無論是酒店還是公寓，花錢買得進來，也能高價賣得出去。而在整個投資標的營運的過程中，也能因為其優質的商業價值實作健康的金融杠桿，這樣的投資產品才是價值投資的真正未來。

綜上，酒店和公寓想要獲得長期的投資價值，不僅要有流水爭先，品牌助力的目標，還要有為「投融管退」保駕護航的機制。相信中國的投資環境將從過去簡單粗暴式的邏輯進入真正的精細化專業模式，這或許才是真正健康的商業未來！