海報新聞記者 秦文 濟南報道
近日，有關存量房貸利率下調的傳聞再度引起了市場高度關註，內容主要包括：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率；二是可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並重新簽訂按揭合約。
對此，9月2日，海報新聞記者聯系到了中指研究院市場研究總監陳文靜，陳文靜表示，當前存量房貸利率仍處於較高水平，未來存量房貸利率仍存在下調空間和預期；若後續存量房貸利率下調，商業銀行存款利率或將進一步下行。
未來存量房貸利率仍存在下調空間和預期
2023年8月，央行、金融監管總局下發【關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知】明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨後各銀行接連釋出利率調整公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。
根據央行【2023年第四季度中國貨幣政策執行報告】，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。
2024年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部份城市利率降至3%以下，存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大，也導致下調存量房貸利率的呼聲隨之越來越大。
中指研究院數據，部份重點城市首套、二套商業房貸利率下限（截至8月31日）。
7月，央行釋出【中國區域金融執行報告（2024）】，指出存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用，在下一步工作中強調要「堅持在市場化法治化軌域上推進金融創新發展，督促金融機構繼續將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力，激發市場活力，推動經濟持續回升向好」。陳文靜表示，綜合來看，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來存量房貸利率仍存在下調空間和預期。
存量房貸利率如何調整？
陳文靜表示，從範圍上看，此前在2023年9月，下調存量房貸利率僅針對首套住房，二套住房貸款利率未做調整，未來存量房貸利率下調範圍有望擴充套件至二套住房。
從下調振幅上看，2023年9月央行、金融監管總局明確「在貸款市場報價利率（LPR）上的加點振幅，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限」，調整後的加權平均利率為4.27%，多數首套存量房貸利率降至調整時的LPR或有小幅加點。根據央行數據，2024年6月新發放的個人住房貸款加權平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大，但根據國家金融監管總局公布數據，今年二季度商業銀行凈息差1.54%，已經處於較低水平，若未來下調存量房貸利率，預計整體下調振幅可能低於上一輪（2023年9月，降低73個基點）。
陳文靜分析，從下調方式上看，當前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，在當前的市場環境下，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合適，而透過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。
降低存量房貸利率將帶來哪些影響？
根據央行最新數據，截至2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元。
「若進一步下調存量房貸利率，將繼續為借款人節約利息支出，有利於擴大消費和投資。同時，也有助於穩定住房消費預期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。」陳文靜表示，對銀行來說，可以進一步減少提前還貸的現象。
但值得關註的是，當前商業銀行凈息差壓力較大，商業銀行主動降低存量房貸利率的意願不高，後續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率，如對應下調存款利率。
值得註意的是，7月，為緩解凈息差壓力，六大國有商業銀行、12家全國性股份制銀行陸續調降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進調降存款利率。調整後，從5年期存款利率來看，國有銀行多降至1.8%，股份制銀行多降至1.85%，均已降至2%以下。陳文靜表示，若後續存量房貸利率下調，商業銀行存款利率或將進一步下行。
