由於歷史遺留問題及管理登記不完善的原因，農村一些房屋未辦理相應證件。這些無證房，平常老百姓居住沒問題，一旦遇到拆遷，征收方就拿無證說事，動輒以違建為由壓低補償或不給補償。廣東汕尾李先生就遇到了以拆違促拆遷的問題。他家200多平房屋因為無證，被征收方認定為違建，限期進行拆除。
即明律師介入後，先後透過資訊公開、陳述、申辯、協商談判等多種手段相結合，成功促使征收方與客戶達成和解。最終，房屋獲得了近90萬補償，客戶的違建難題得到了圓滿化解。
下面我們一起來看看該案的案情。
（針對當地下發的限期拆除通知書與催告書進行陳述申辯）
案起：
200多平無證房遇征收，被定違建
李先生是廣東汕尾某村的村民。據他介紹，2018年他在同村某村民那裏買來一處近50平的宅基地，並取得了相應的草契。他在申請建房手續時，被當地相關部門告知有草契即可。隨後他在這塊宅基地上建起來一棟200多平的4層小樓，經過精心裝修後，全家7口人搬入其中居住。李先生稱，近些年來，他們當地建房主要是看有無草契，規劃建設特許手續，很多村民都沒辦理，相關部門也認可。因此，他後面並未再去辦理規劃建設特許手續。
沒想到，就是這個疏忽，為他和部份村民埋下了拆遷補償糾紛的隱患。
2023年，當地進行市政道路建設，需要占用李先生家一半的宅基地及全部房屋，另有部份村民的房屋也被一並納入征收範圍。李先生等村民很支持道路建設工程，認為會極大地便利大家的交通出行，因此積極配合搬遷工作。
據李先生回憶，征收方並未公布任何征收檔，也沒有拿出正式的征收補償方案，而是透過街道辦和村裏口頭通知李先生等村民補償政策。根據當地征收補償政策，這次房屋征收只提供貨幣補償的方式。李先生認為，只要補償合理，貨幣也能接受，用這筆錢去周邊買房就行。
不久，當地街道辦和村委工作人員上門與他協商補償。在未出具評估報告的情況下，工作人員直接給出了一份補償總金額為70萬元的空白協定，讓李先生簽字。200多平房屋補償才給70萬元，算下來，房屋補償標準只有2500多元/平，李先生不同意。他認為自家房屋地段好，周邊房價也不低，按照征收方的補償標準，自己無法再購買到同等面積大小的房屋，全家人的居住條件肯定會下降。此外，他還對空白協定有所顧忌，認為不符合協定規範。他當場提出了異議，要求提高補償，並提供規範的補償協定。
工作人員卻提出，李先生的房屋屬於無證房，給這麽多錢已經是非常理想的補償了，無法再提高了。如果不盡早簽字，後面可能面臨違建的問題，說不定補償還不如現在的標準。至於補償協定，大家都是這麽簽的，讓李先生不要擔心。工作人員這番軟硬兼施的話，讓李先生心裏直犯嘀咕。考慮到一大家人要居住，補償少了，買不到合適的房屋，最後還是自己一家人吃虧，李先生遂拒絕在空白補償協定上簽字。
事後，工作人民三番五次找到李先生做工作，讓他不要耽誤工期，盡快簽字搬遷。均被李先生以補償不合理為由拒絕。工作人員見李先生不肯松口，便只好對其房屋進行拍照登記，不再協商補償。
過了一段時間，工作人員突然告訴李先生房屋屬於違建，並且已經被衛星拍到了。李先生不服，周圍鄰居房屋基本都沒證，難道都是違建？還是只針對自己一家人？他透過了解得知，已有部份村民簽字同意搬遷，李先生和家人商量後，決定無論如何要爭取合理補償，堅持維護自己的權益。
雙方就這樣一直僵持著，直到市政道路修到了李先生家門口，補償也沒協商好。征收方堅持認為李先生家房屋屬於違建，因此不再談補償。這讓李先生非常焦慮，擔心征收方為了繼續推進專案，直接強拆他的房屋。
為了維護自己一家人的補償安置利益，李先生決定先發制人，透過法律途徑維護自己的合法權益。
律師介入：
即明線上普法，專業分析問題
2023年11月，他在自媒體上看到了即明團隊的征地拆遷普法影片，發現即明律師的普法深入淺出，既專業又好理解。他隨即關註了即明團隊的普法賬號，進一步了解到即明團隊在處理征地拆遷案件方面具有深厚的專業優勢和經驗，並擁有大量成功案例。李先生認為自己現在缺的就是這樣的專業團隊解決問題。他於是主動聯系了即明律師。
即明團隊法務姚堯接聽了李先生的電話。了解到李先生遭遇的違建問題和維權困境後，姚堯詳細詢問了李先生具體情況，幫他分析了案件。姚堯法務專業、細致、耐心的服務，讓李先生對即明團隊產生了良好的信任，他當即邀請即明拆遷律師前往當地實地查勘、面談，進一步溝通案件情況。
收到咨詢費後，即明拆遷律師立即前往當地調查了解情況。即明拆遷律師到達當地後與李先生一家進行了深入溝通，仔細梳理了案件，認真回答了李先生的疑問，分析了征收方可能存在的違法點，指出當地可能存在「以拆違促拆遷」的不當目的。
面談中，即明拆遷律師又出具了針對性極強的維權方案。李先生一家看後，認為維權方案非常專業、全面，遂當場簽訂了案件委托協定。即明團隊也很快確定了由李長城律師和熊菲律師來辦理該案。
律師辦案：
全面梳理，「以拆違促拆遷」問題
接受委托後，李長城律師和熊菲律師立即啟動了案件辦理工作。他們首先對案件進行了全面梳理，認為征收方可能存在「以拆違促拆遷」的不當目的。因此，該案前期要確認是否存在征收專案以及李先生家土地、房屋是否在征收範圍內，可使用資訊公開手段獲取相應資訊，以便進行驗證。確認後，可以趁勢要求征收方提供公平合理的補償。協商不成，也可以透過復議、訴訟來爭取補償。
經過溝通，李先生對兩位律師的辦案思路非常支持和認可，並積極配合相應工作。
（征收補償告知書）
此時，征收方也獲知了李先生已經請北京專業拆遷律師介入案件。為給李先生施壓，2023年12月，征收方向其下發了一份補償告知書，將原來口頭承諾的70萬補償降低到了60萬左右，補償一下少了近10萬，還讓其盡快辦理補償手續、騰出房屋。李先生看到告知書，心裏不是滋味，人家補償約談越高，自家補償反而越壓越低，這不是欺負人嗎？
兩位律師安撫李先生，這是征收方的逼遷手段，目的在於讓其屈服簽字搬遷，可積極進行申辯，接下來征收方可能還會采取其他行政行為施壓。同時兩位律師也表示，他們已做好準備，將全力以赴，維護李先生的合法權益。
雙方交鋒：
針對行政處罰文書，逐份陳述申辯
兩位律師隨即針對這份補償告知書送出了陳述申辯意見書，指出征收方在實施征收工作中未提供征地公告、補償標準等檔，亦未組織聽證，未依法保障李先生的知情權、參與權；同時評估機構未經協商選定、亦未出具正式評估報告，由此作出的補償告知缺乏事實依據；提供的補償標準偏低，將導致李先生一家的生活水平在征收之後明顯下降。
面對我方有理有據的申辯，征收方沈默以對，未作出任何答復。兩位律師對此以後所預料，決定從確認征收專案及征收範圍入手，來調查征收方。
（李長城、熊菲律師申請資訊公開）
2024年1月，兩位律師正式申請了資訊公開，要求征收方提供征收專案的征地預公告、征地呈報及批復檔與其相對應的「一書四方案」，征收公告、補償安置方案等一系列檔。征收方隨後提供了相應檔。資訊公開結果顯示，李先生家房屋確實位於征收範圍內。這一發現，讓兩位律師感到高興不已。這意味著當地在征收前未對李先生的房屋無證情況不聞不問，反而在遇到征收時才拿來說事，存在「以拆違促拆遷」的不當目的。手握重要證據後，兩位律師接下來應對征收方，就變得更為從容了。
征收方這邊也逐步失去了耐心，當地相關部門開始有所行動了。2024年4月，當地向李先生正式下達了【責令限期拆除通知書】，指出李先生家房屋存在違法建設，要求其限期自行拆除。李先生自然不服。兩位律師也針對這份通知作出了陳述申辯意見，並申請就此舉行聽證。在陳述申辯中，兩位律師鄭重提出，當地作出的限期拆除通知有違行政執法原則，李先生修建房屋時曾申請規劃建設特許手續，但相關部門答復有草契即可，因此李先生才未辦理相應手續。如今面臨征收，將違建責任推給李先生，明顯不合理，有「拆除促拆遷」的嫌疑。兩位律師要求當地撤銷通知。
（當地下發限期拆除通知與催告書）
這一次，當地也沒有進行答復，並時隔不久相繼釋出了【限期拆除告知書】及【限期拆除違法建築催告書】，要求李先生在三日內盡快拆除房屋，否則將進行強制拆除。李長城律師和熊菲律師繼續提出陳述申辯，明確提出李先生的房屋無證並非全部由自身原因造成，並且當地建房均存在無證情況，不應差別對待李先生。兩位律師明確提出，當地此舉有拆違待拆遷的嫌疑，要求當地撤銷告知書及催告書，同時申請進行聽證。但當地仍然未進行答復。
見我方律師接連針對三份行政文書進行陳述申辯，一再堅持要求聽證，當地自知理虧，也感受到了壓力，對於李先生的「逼遷」暫時放緩了節奏。
2024年8月，拖了4個月後，眼看道路修建工期因李先生房屋遲遲未拆遷而受到明顯影響，征收方終於放下身段，表示願意和李先生就房屋補償事宜進行協商處理，同時也明確表示希望李先生息訴和解。
雙方和解：
認可房屋合法性，補償近90萬
李先生和李長城、熊菲律師溝通後，認為只要征收方補償合理，可以和解。雙方有了共同的期待，很快進行了接觸並約定了協商的時間。
在協商之前，兩位律師為李先生量身制定了談判策略和溝通要點，並分析了征收方的違法點，確保李先生能夠在協商時占據主動地位。李先生隨後和征收方進行了充分溝通。征收方不再拿違建說事，直接將李先生家房屋的補償從此前通知的60多萬提高到了近90萬，李先生感到比較滿意。過了幾天，李先生就簽訂了補償協定，順利騰房搬遷，該案獲得圓滿結果。
李先生事後總結說：「在這次拆遷中，我感受到了在征收方面前，拆遷戶個體是多麽弱小。我一度以為房屋被定了違建，要被強拆了，房屋補償沒希望了，心裏非常煎熬。幸虧有即明團隊李長城律師和熊菲幫我維權，他們非常敬業、專業，又有耐心，征收方也是看到我們請了即明律師維權後，才主動跟我們和談，提高了補償。我非常感謝即明團隊的律師們。」
辦案律師簡介
李長城律師，北京即明律師事務所合夥人，成都所主任，專職律師。擅長征地拆遷、養殖場拆遷、環保關停及處罰、村集體資產糾紛、保險理賠、合約糾紛、商品房買賣糾紛等問題。2010年執業起,專業從事民商法律維權工作12余年，代理全國各地行政、民商案件千余起，積累了豐富的辦案經驗和案件處理技巧。
在辦案過程中註重法律服務過程，重視服務成果，優質高效地完成客戶委托的多個專項法律服務，服務範圍涵蓋土地征收、農村/城市房屋拆遷、養殖場拆遷關停等行政訴訟類案件；公司投融資、國有企業改制、公司企業破產清算、知識產權、國際貿易、金融、證券、大型基礎設施專案、市政公用專案、清潔能源專案等非訴訟法律服務，同時對新類別、復雜、疑難民商事訴訟也有豐富的實踐經驗。
熊菲律師，北京即明（成都）律師事務所專職律師，律師中華全國律師協會會員。先後供職於多家單位及法律事務機構，被多家單位和個人聘請為法律顧問，擁有豐富的法律服務經驗。
熊菲律師長期從事各類土地征收及違法占地、農村城市房屋拆、養殖場拆遷關停、拆除違建、村集體資產糾紛、商品房買賣糾紛及其他行政復議訴訟案件法律理論研究與司法實踐工作。在訴訟案件中，熊菲律師運用紮實的法學理論尋找案件突破口，使當事人的合法權益得到最大程度的保護。在非訴案件中，以專業的精神和細致的工作態度解決專案中所遇到的各類問題。由於有著良好的執業理念和職業道德，從業至今獲得當事人一致好評。熊菲律師在從事有償法律服務的同時，還積極參與法制宣傳及免費法律援助服務，為貧困人士提供免費法律咨詢及起草法律文書等。
