房屋養老金訊息一出，諸如「本來買房想養老的，結果發現最後還得為房子養老」的言論頻出，那麽房屋養老金制度到底是不是變相的房產稅？房屋養老金老百姓要直接出錢嗎？
大眾新聞記者註意到，這項備受關註的房屋養老金制度來自於2023年3月住房和城鄉建設部等15部門聯合釋出的【關於加強經營性自建房安全管理的通知】，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質素保險試點。目前，上海等22個城市正在試點。
而為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障的房屋養老金制度，是一系列制度落實的關鍵。
越來越多房屋進入「中老年」
住房和城鄉建設部加快推進房屋體檢、養老、保險三項制度建設的原因之一就是老舊住房占比持續攀升，有相當數量的老舊小區需要養護。
山東合富輝煌副總許傳明對大眾新聞記者表示，這些年購置的房子都還比較新，大家還沒有意識到這個問題，「接下來都將面臨著新房子變老房子的一個過程，房屋養老金其實就是這幾年房地產行業一直在提的全生命周期的概念。這是大規模新建房地產時代結束之後，需要慢慢補的一課。」
據住房和城鄉建設部此前披露數據，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進入了設計使用年限的中後期；預計到2040年前後，將有近80%的房屋將進入這個階段。
【中國人口普查年鑒2020】顯示，截至2020年末，城鎮存量住宅建面292億㎡、2.9億套，其中老舊住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套數）。以山東為例，按住房建成時間分的家庭戶住房狀況來看，1980-1989年的房屋占比14.09%，1990-1999占比21.55%，2000-2009年占比27.96%，2010-2014年占比18.58%，2015年之後的房子占比11.15%。這意味著到2030年山東30年房齡以上的房屋占比將超過21.57%，20年房齡以上的房屋占比幾乎超過50%。
「對於現有房地產市場基本沒什麽大影響。」許傳明說，目前二手房和老破小更多的是看市場接受度，這些房子的硬件環境、基礎設施水平目前面臨一些問題。比如老舊小區的電梯改造等專案，北京、上海、濟南等地都在做基礎設施水平的全面提升，「如果接下來有了這個房產養老金的保障，對於老社區的綜合品質和不動產水平提升會有幫助作用。」
煙台正在探索城市住宅養老金
除了本次住建部明確提到的22個試點城市之外，先行先試之舉在一些城市已落地。
大眾新聞記者從煙台市住房和城鄉建設局了解到，山東煙台也在探索城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險制度。
山東煙台在今年年初出台了【關於加強城市住宅全生命周期管理工作的意見】（下稱【意見】），【意見】中提到「選取萊山區率先開展城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險制度國家級試點工作，在制度設計、實施範圍、執行模式、監管體系、激勵措施、資訊化建設等方面進行創新，探索可復制、可推廣的實施模式」，並且到2025年在煙台市全面構建覆蓋房屋全生命周期的質素安全管理制度體系。
其中，【意見】中明確提到，城市住宅養老金，是指探索透過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用於房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成，共同構成房屋全生命周期管理的資金保障體系。
大眾新聞記者從多地住房和城鄉建設局了解到，除山東煙台之外，濟寧也積極推進房屋質素保險制度試點工作，探索推行「商業保險+抽查巡檢+技術服務」的自建房安全責任保險模式。
錢到底從哪來？
關於大家普遍關心的房屋養老金是否需要老百姓直接出錢這一問題，答案似乎已經明了。
住房和城鄉建設部相關司局負責人表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部份組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶由政府負責建立，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
煙台市住房和城鄉建設局在文字解讀【關於加強城市住宅全生命周期管理工作的意見】時也表示，財政、資規、稅務等部門和單位研究將房屋養老金公共賬戶資金計入土地出讓成本的落實機制。
在許傳明看來，房地產養老金有很多問題還需要慢慢厘清，比如住房養老金收取比例如何繳納等。他認為，接下來房屋養老金可能會跟城市更新等一些政策搭配，這樣便於配置資金。
事實上，此前房屋養老金全國尚未有可完整借鑒的成熟案例。上海市房地產科學研究院嚴榮、郝艷婷、郭戈釋出的【中國房屋養老金制度：背景與框架】中提到，公共賬戶資金由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊小區更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產相關稅收為輔。
其中，土地出讓收入作為房屋養老金主要資金來源有兩個路徑考慮：一是直接在現有的土地出讓凈收益中增加房屋養老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規定計提不少於2%的房屋養老資金。同時，老舊小區改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利於更新成果的後期維護。
（大眾新聞記者 戴嶽 董婉婉 風信子工作室出品）
