本報（chinatimes.net.cn）記者馮櫻子 北京報道
9月29日，中國人民銀行釋出公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。
隨後，央行指導市場利率定價自律機制釋出【關於批次調整存量房貸利率的倡議】（下稱【倡議】），其中提出「讓借款人盡早獲益」，明確了存量房貸批次調整時間為2024年10月31日前；調整範圍包括首套、二套及以上存量房貸，去年已經調整過加點振幅的存量房貸也包含在內；房貸利率批次調整至不低於LPR「減30個基點」。
據記者初步計算，到2025年1月1日重定價日後，存量房貸利率批次調整及LPR重定價後，假如借款人存款房貸利率現為4.75%，將有望降至3.35%。
此外，【倡議】還提出，對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。
存量房貸利率降至不低於LPR減30個基點
中國人民銀行9月29日釋出公告，進一步深化利率市場化改革，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加息振幅，促進降低存量房貸利率。
同時，市場利率定價自律機制釋出【倡議】，其中明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批次調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，並明確，商業銀行將貸款市場報價利率（LPR）加點振幅高於「減30個基點」的存量房貸加點振幅批次調整至不低於「減30個基點」。
換句話說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低於LPR減30個基點。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房貸需考慮當地政策下限。
假設借款人調整前的存量房貸利率為LPR加55基點，以2024年初重新定價日時LPR4.20%計算，利率為4.75%，批次調整後存量房貸利率為LPR減30個基點，即利率降至3.9%。
截至9月30日，5年期以上LPR已下降至3.85%，因此2025年1月1日重定價日後，上述借款人存量房貸利率將調整至3.55%。
另外，不少業內專家預計，隨著7天期逆回購操作利率「降息」，年內預計LPR還將下降20個基點。如此一來，2025年重新定價後，原本4.75%的房貸利率，或將進一步降至3.35%。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.75%降至3.35%，可節約借款人利息支出每年約9300元。
而對於選擇固定利率存量房貸的借款人，央行公告及【倡議】明確，固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。
置換時，利率以最近1個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點振幅等於原合約利率水平與最近1個月貸款市場報價利率的差值。調整後，將加點振幅調整為LPR減30個基點。
對於此類情況，一借款人張先生對【華夏時報】記者介紹，他在一國有大行辦理房貸，利率為4.2%的固定利率。對此，如果按照9月最新5年期以上LPR為3.85%計算，先將其固定利率轉換為即LPR加35個基點，再將「加35個基點」調整為「減30個基點」，批次調整後為3.55%，如果年內LPR下降20個基點，重新定價後，房貸利率同樣能降至3.35%。
此外，對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。權威專家指出，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
對於存量房貸，在10月的批次調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批次調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行會優先調整存量房貸利率的加點振幅，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可協商調整重定價周期。
多家商業銀行相繼響應
相關政策、倡議釋出後，多家國有銀行、股份制銀行跟進釋出公告稱，積極響應、落實好市場定價自律機制倡議，依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作。
工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行等國有大行及股份制銀行明確，擬於10月12日釋出操作細則公告，並於2024年10月31日前對存量房貸利率實施批次調整。
其中，農業銀行率先發文稱，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產市場平穩健康發展，該行堅決落實【中國人民銀行公告〔2024〕第11號】，積極響應市場定價自律機制倡議，正在依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作。
農行將按照市場化、法治化原則，透過多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作，將於2024年10月12日釋出具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批次調整。農行後續在中國農業銀行官網、微信公眾號、貸款經辦行、95599等渠道公告相關資訊。
此外，平安銀行、招商銀行、興業銀行等股份制銀行也相繼釋出公告稱，正在依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作。
9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞釋出會，中國人民銀行行長潘功勝提到，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元，有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
中信首席經濟學家明明對【華夏時報】記者表示，需求側層面，在LPR下調的基礎上壓降存量房貸利率對基準利率的加點，將大幅改善購房者負債成本，減少提前還貸的壓力。
招聯首席研究員董希渺對【華夏時報】記者表示，房地產是中國支柱產業，房地產市場關聯很多上下遊行業，其健康平穩發展對經濟恢復回升具有重要意義。促進金融與房地產良性迴圈，既是房地產市場健康平穩發展的需要，也是防範化解金融風險的需要。
同時，董希渺介紹，存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願和能力，也有助於穩定購房者預期，提振市場信心，促進房地產市場健康平穩發展。
對此，一國有大行相關工作人員對【華夏時報】記者表示，10月12日將公布具體操作，借款人可關註銀行公告，也可在細則公布後致電所貸款支行進行詢問。
本次涉及範圍廣、調整較為復雜，業內專家建議，借款人可關註自己承貸銀行的公告具體調整細則。
責任編輯：孟俊蓮 主編：張誌偉
