近日，又有市場傳聞稱，有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達37.8萬億元人民幣的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。
在今年7月，央行釋出【中國區域金融執行報告（2024）】，指出存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。
一石激起千層浪。據CRIC調研，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率3.53%，較年初下調約0.6-0.7個百分點，其中部份城市房貸利率累計降幅達1個百分點。
目前存量房貸款的平均利率約為4%，與新發放房貸利率之間差距逐步拉大。伴隨存量房貸利率下調預期加強，未來會來帶哪些影響？
超23 萬億存量房貸去年已完成下調
2023年8月，央行、金融監管總局下發【關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知】，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨後各銀行接連釋出利率調整公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。
根據央行【2023年第四季度中國貨幣政策執行報告】，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。
2024年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大。比如廣州，華潤銀行、匯豐銀行、渣打銀行等銀行的首套房貸利率已跌破3%。
「新一輪存量房貸利率下調的視窗開啟」，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：一是，近期存款利率大振幅下調，5年期存款利率降幅更大。根據融360數碼科技研究院監測的數據，2024年7月銀行整存整取存款3個月期平均利率為1.481%，6個月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。利率調整，極大地降低了銀行資金端成本，而且中長期調整振幅更大，意在降低居民定期存款的傾向。二是，央行公開市場操作利率也在下調，商業銀行資金端成本迅速下降，從而為又一次房貸利率下調開啟了視窗。
多地開展房貸「商轉公」業務
近期，多地開展房貸「商轉公」業務的背景，正是存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴大。
2024年二季度，鄭州住房公積金管理中心宣布開展「商轉公」業務，允許符合條件的家庭申請辦理。當前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低於商貸平均利率，「商轉公」後有效減輕購房者還貸壓力。
據中指研究院統計，今年以來，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等超30個城市陸續執行、最佳化「商轉公」政策。比如，8月23日長春市住房公積金管理中心釋出【關於開展商業性個人住房貸款轉「公積金+商貸」組合貸款業務的通知】，決定開展商業性個人住房貸款轉「公積金+商貸」組合貸款業務，該業務可選擇「順位抵押轉貸」或「先還後貸」方式辦理。8月22日青島市住房公積金管理中心釋出公告稱，為進一步滿足青島市職工低息貸款需求，該中心持續擴大「商轉公」貸款與「商轉組合」貸款業務合作銀行範圍。
不過，各地開展「商轉公」業務需要滿足一些基本條件，北京、上海、廣州等熱點城市也均未推出「商轉公」業務。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近期關於「商轉公」的操作也非常多，這都說明當前存量房貸下降是有較大的市場基礎的。但是困難點在於，一些公積金額度比較多的城市是有主動性，但是其他城市的主動性少，部份甚至明確不會推進商轉公的模式。
降低存量房貸利率將帶來哪些影響？
存量房貸利率如何調整？從範圍上看，此前在2023年9月，下調存量房貸利率僅針對首套住房，二套住房貸款利率未做調整，未來存量房貸利率下調範圍有望擴充套件至二套住房。從下調方式上，是否重新放開轉按揭、轉按揭的範圍（是否包括二套房）、銀行在同業競爭的環境下是否自主下調房貸利率仍有不確定性。
「當前商業銀行凈息差壓力較大，商業銀行主動降低存量房貸利率的意願不高，後續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率，如對應下調存款利率」，中指研究院市場研究總監陳文靜指出，「若後續存量房貸利率下調，商業銀行存款利率或將進一步下行」。
根據中金釋出的一份研究報告，假設全部按揭貸款利率透過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，估算存量按揭利率平均下調約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元，規模超過2023年。在此假設下，估算存量按揭利率下調影響銀行凈息差7bp，營業收入4%，凈利潤 7%（年化，不考慮存款利率下調對沖）。
假設轉按揭的範圍僅包括首套房房貸（假設占存量房貸比例約為90%），估算存量按揭利率平均下調約54bp，估算減少借款人利息支出每年約2000億元。在此假設下，估算影響銀行凈息差6bp，營業收入3%，凈利潤7%（年化，不考慮存款利率下調對沖）。
「考慮到目前低利率環境已經給銀行帶來較大經營壓力，預計本輪存量房貸降息振幅不會很大，市場利率中樞持續下移，行業整體凈利息收益率將處於歷史較低水平」，克而瑞分析認為。
同時，李宇嘉建議，「建議盡可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進而阻止提前還貸，鼓勵按揭買房」。他強調，盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不願意貸款的形勢。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤也是不變的。
采寫：南都灣財社記者 王艷玲
