9月29日晚，人民銀行就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜釋出公告，允許變更房貸利率在lpr基礎上的加點振幅，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制
。至此，新一輪存量房貸利率調降正式拉開帷幕
。據人民銀行行長潘功勝此前介紹，預計惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
在「穩存量」住房政策發力的同時，人民銀行、金融監管總局還宣布了「將首套、二套住房最低首付款比例統一為不低於15%
」這一利好增量的住房政策。此外，兩部門還將部份有助於穩樓市的房地產金融政策期限至2026年12月31日，為推動房地產市場止跌回穩貢獻金融力量。
允許銀行與借款人自主協商加點振幅
據人民銀行有關負責人介紹，此次公告調整最佳化的內容主要包括兩方面：一是允許變更房貸利率在lpr基礎上的加點振幅。
借貸雙方可透過協商變更合約等方式調整加點振幅，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
「後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點振幅，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批次調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合約嚴肅性。」上述負責人表示。
二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
自2024年11月1日起，新簽訂合約的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（lpr）的變化，暢通貨幣政策傳導。
公告明確，借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式
。合約約定為固定利率的，利率水平在合約期保持不變。合約約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點振幅應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。
固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點振幅等於原合約利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。
自2024年11月1日起，合約約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合約中明確。
浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點振幅不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
存量房貸利率降至不低於lpr-30個bp
公告釋出後，存量房貸利率將如何調降？
對此，人民銀行有關負責人明確，市場利率定價自律機制將釋出倡議，引導商業銀行於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批次調整
。絕大多數借款人可透過網上銀行、手機銀行等渠道完成「一鍵式操作」。批次調整完成後，借貸雙方還可基於市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。
市場利率定價自律機制釋出的【關於批次調整存量房貸利率的倡議】（以下簡稱【倡議】）進一步明確了調降振幅。
根據【倡議】，批次調整階段，商業銀行將在lpr上加點振幅高於-30bp的存量房貸加點振幅降至不低於-30bp
。但不得低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸利率加點下限（如有）。
例如，北京二套房貸利率政策下限為：五環以內二套房貸的加點下限為-5bp，五環以外二套房貸的加點下限為-25bp。相應的二套房貸在批次調整時，加點分別調整為-5bp和-25bp。
新政釋出當晚，已有銀行「火線」響應。
【中國銀行保險報】記者註意到，截至發稿時，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行
已迅速釋出【關於調整存量商業性個人住房貸款利率的公告】。
六家大行均表示，將於2024年10月12日釋出具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批次調整
。
東方金誠首席宏觀分析師王青分析指出，此次政策的積極意義在於，縮短了存量房貸利率調整周期
，「也就是說，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差擴大提前償還房貸的必要性。」
王青認為，此舉能進一步緩解「提前還貸潮」帶來的壓力
，在促進房地產市場盡快止跌回穩的同時，進一步激發居民消費意願。
多項金融支持房地產政策同日落地
為促進房地產市場平穩健康發展，在釋出存量房貸利率調整細則同時，人民銀行還會同金融監管總局釋出多項金融支持房地產政策。
最佳化首付比例方面
，人民銀行、金融監管總局明確，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。各地可因城施策，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，並確定轄區各城市最低首付款比例下限。
延長政策期限方面
，人民銀行、金融監管總局提出，將支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策、【關於做好經營性物業貸款管理的通知】中有關政策的適用期，限延長至2026年12月31日。
保障性住房再貸款方面
，人民銀行決定對保障性住房再貸款有關事項進行調整最佳化。對於金融機構發放的符合要求的貸款，人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
來源：中國銀行保險報
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