打樁機轟鳴、工程車進出。位於杭州市中心，始建於1980年代，由13幢多層樓房組成的「浙工新村」已被全部拆除，正在原地新建7幢11層樓房，戶數、用地性質不變，容積率從1.8提高至2.1。
據「拱墅釋出」，這是浙江第一個城市危舊房有機更新試點。
【證券時報】曾報道，中國人民銀行調查統計司有關課題組2020年在【中國金融】發表的文章透露，中國城鎮家庭的住房自有率超過九成。據【建築結構可靠度設計統一標準】，普通房屋和構築物設計使用年限為50年。隨著時間推移，房屋將不可避免地出現老化，一旦危舊到無法居住的程度，由誰組織修繕？能否拆除、重建？誰來出資？
「危舊小區更新是超大、特大城市都會遇到的問題，浙工新村的拆除和重建，最大的突破是將危舊房改造原來的政府主體責任轉為居民主體責任，是可持續、可復制的實踐路徑。」12月28日，浙江大學公共管理學院教授、公共政策研究院首席專家徐林在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn)采訪時說，該專案中住戶的投入占總投入的比重超過八成。
他表示，房屋產權既屬於私人，日常維護就應由業主負責，若發生損壞而沒有其他責任方，也應由業主負責修繕。【浙江省房屋使用安全管理條例】明確，所有權人為「房屋使用安全責任人」，應承擔「及時排除安全隱患和對危險房屋采取維修加固、拆除等解危措施」等責任。此前的一些個案中，在考核導向和安全責任「兜底」機制下，政府往往「代替」作為所有權人的居民或單位法人，但整體看，政府難以獨力承擔危舊小區的規模化改造費用，「浙工新村更新專案的決策、設計等各環節都明確‘居民主體、政府統籌’的原則，在資金上，居民是出資主體，政府進行補貼，基本實作資金平衡。」
重建專案效果圖。 據「拱墅釋出」
在浙工新村住了30多年的何阿姨（化名）告訴澎湃新聞，重建的部份費用由居民出資，原面積部份按1350元/平方米計，每戶最多擴面20平方米，擴面部份按市價算，約為3.4萬元/平方米；再綜合得房率、朝向、樓層等，她家原來60平方米，自付約80萬元可以「換」到90多平方米的原址小高層新房。
「蠻好的事體，自己出一部份，政府補貼一部份，原拆原建，能住有電梯的新房，還能擴面。」與工地一墻之隔、建於同一時期的另一個小區裏，居民陳大伯不掩羨慕：「不知道以後我們小區會不會也用這個模式。」
4棟樓已成C級危房，「拆不拆」討論多年
浙工新村位於杭州拱墅區上塘路與潮王路交叉口，原有13幢多層樓房，計51個單元、548套住宅，建築總面積約4萬平方米。
今年10月，548戶居民騰房完畢，房屋拆除以及苗木遷移、管線遷改、場地平整等在之後一個月完成，重建專案11月28日開工，包括7幢地上11層、地下1層的小高層，建築面積8.1萬平方米，地下車位460個，實作人車分流。
澎湃新聞從施工方——拱墅區城市發展集團了解到，從立項到開工僅3個多月。 但其實，浙工新村「拆不拆、怎麽拆」的問題已討論多年，此前因各種因素而擱置。
浙工新村最初是高校宿舍，已基本落實房改。1993-2014年間，其中一幢樓房五次被鑒定為C級危房。據住建部【危險房屋鑒定標準】，房屋危險性鑒定等級從輕到重依次為A、B、C、D四級。在2014年的老舊房屋排查中，浙工新村又有3幢被鑒定為C級危房。當時的【杭州市城市房屋使用安全管理條例】規定，鑒定為危險房屋的，所有人、使用人或責任人應及時采取治理措施，包括整體拆除（整幢危險且無修繕價值，應當拆除），但對「整體拆除」由誰執行、是否要審批、是否可重建、資金來源等未作具體規定。2015年，小區當時所屬的下城區提出對浙工新村13幢房屋進行成片改造，因在民意調查時沒有達到「全小區90%同意」的啟動比例而擱置。
「浙工新村」拆除前。據拱墅區城市發展集團公司公號
轉機發生在今年。5月，杭州釋出【關於全面推進城市更新的實施意見】，提出透過居住區綜合改善、產業區聚能增效、城市設施提檔升級、公共空間品質提升等，持續最佳化建成區內城市空間形態和城市功能，年內打造一批可復制、可推廣的試點專案。其中的「居住區綜合改善」包括針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實安全隱患消除、功能設施完善、居住品質提升為主的城市更新。
浙工新村居民何阿姨告訴澎湃新聞，社區4月底對住戶進行意願征詢，包括改造方式、戶型選擇、交付方式等，有96%的居民支持原地拆舊建新。5月，「浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新（試點）專案實施方案公告」釋出，經居民申請、街道申報、區政府批準，13幢房屋將實施危舊房有機更新，如6月底前100%業主簽訂協定，專案正式啟動。7月簽約完成，專案啟動。
「自掏腰包」換新房
何阿姨說，專案實施方案公告後，一些鄰居有顧慮，有的年紀大了不願折騰，有的擔心新建房戶型不合適，有的覺得在外租房兩年不方便，「討論比較集中的還有得出多少錢。」
據5月的「實施方案公告」，澎湃新聞梳理出「兩筆賬」：居民能拿到的補貼、要支付的資金。
補貼「進賬」包括原房屋裝飾裝修補貼、建設期臨時租房補貼，裝修補貼由評估確定，租房補貼按原面積乘以每月63元/平方米算，每戶每月不低於3000元。
要自掏腰包的包括原房屋置換面積加原房屋樓層朝向等面積補差、市場價擴面兩部份。前者按1350元/平方米結算，原房屋不足53平方米的按53平方米算；擴面按新房的市場評估價結算，一房一價，擴面不超過20平方米。
浙工新村地處市中心，目前周邊老舊小區的二手房成交單價3萬余元，約1公裏外的新房開盤價5萬元/平方米左右。澎湃新聞了解到，該專案擴面部份的市場價結算大致在3.4萬元/平方米。
此前，浙工新村13幢樓共54種戶型。拱墅區城市發展集團的房源設計，在原有戶型的基礎上保持原套內面積不減少並適當擴面，提供了建築面積從65-117平方米的9種戶型。據此，原有戶型53平方米以下的居民如擴面到65平方米，要支付約50萬元。
「大部份居民贊成改造，但還是有鄰居不理解，覺得為什麽房子拆遷了還要掏錢，也有鄰居提出一下子拿幾十萬壓力大，政府、街道做了很多解釋、服務工作。」何阿姨說。
澎湃新聞從拱墅區政府官網了解到，該區以「一樓幢一代表」為原則，成立居民自主有機更新委員會，透過公告、報名、聯審、公示等程式產生代表13名。所屬的朝暉街道多次開展小區服務日、民情懇談會等，搭建民情交流、誌願服務平台，13名代表配合開展政策宣講、意見收集、溝通協商，對存在政策疑慮的居民，聯動法律服務機構上門釋疑；對老年群體租房困難問題，幫助籌措臨近的小區房源；安排專員與85歲以上老人結對並提供個人化過渡方案；為有資金困難的居民對接金融機構提供方案等，最終贏得絕大多數居民的認可。
重建施工現場。澎湃新聞記者 陸玫 圖
自掏腰包換新房值不值，市場似乎已給出答案。杭州多家媒體、房產公眾號上半年關註到，浙工新村二手房成交量增加，且單價高於周邊同時期小區約1萬元，成交價在4.5萬元/平方米以上。中介表示，買家幾乎都是聽說「拆遷」傳聞後入手的。
專家：多元主體的「帕累托改進」
徐林認為，上世紀八九十年代建成的小區房齡漸老，以存量提質、改造為主要途徑的城市更新逐漸成為改善建成區風貌、滿足宜居需求的城市發展新方式，浙工新村專案走出了「居民主體、拆改結合、資金平衡」的新路，在決策、設計等各環節均明確「居民主體、政府統籌」的原則。小區按「一樓一代表」成立由13位居民組成的「自主有機更新委員會」，「自更會」在全體居民更新同意率為99.82%時向政府遞交啟動專案申請，委托相關部門和街道統籌更新行程，明確了各方的權利義務。居民成為出資主體，政府透過舊改、未來社區等政策補貼籌集資金，基本實作專案的資金平衡，形成「居民投入、政府補貼」的共建格局。
「房地產業轉型發展的當下，危舊小區的更新改造不能走‘政府征收-地產開發’的老路，也不能簡單地‘塗脂抹粉’，要找到資金能平衡、社會效應優、推進可持續的新路。」他建議，此類更新可采用「居民委托、政府服務」模式，即居民達成一致、完成籌資，委托政府統籌方案設計、政策供給、申報審批、工程安排、全程監管等，使城市更新可持續。
在他看來，「浙工新村」的有機更新是多元主體的「帕累托改進」，居民、政府都獲益：政府獲得城市面貌更新，居民改善了居住環境、提升了房屋價值。「這種模式適用於超大、特大城市——受限於房屋價值，可能在中小城市無法落地。」他說，據他所知，拱墅區已有多個小區表達了改造的意願，希望復制「浙工新村模式」。
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