前幾天和朋友閑聊，他說今年上半年買的房子已經降了一百萬了，可能還會繼續降。再降下去自己可能受不了啦，要去維權。
對此，我覺得挺無奈的，不知道該說什麽？維權的想法我不太認可，但是也理解一百萬半年一下子賠光啦，這可能是他們父母一輩子都攢不到的錢。自己買房卻在半年給虧沒了，論誰心裏都不太能承受。
降價可能已經夠慘了，但是還有更慘的。
鄭州的一對夫妻亮亮和麗君，辛辛苦苦攢錢貸款買了一套房。他們滿懷期待，終於可以在這個城市安家啦。但是，事情並沒有如他們想的那樣順利進行。房子不僅沒有如期交付，而是開始無限期停工。 隨著房子成為爛尾樓，他們原本憧憬的美好未來都已淪為一片廢墟。
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他們花光了積攢多年的積蓄，背負了巨額的債務，到頭什麽都沒有得到。
但是，生活的苦難依舊沒有停止。
面對爛尾，他們不甘心，於是去找開發商要說法，卻被打住院。工作也不順利，被迫降薪，但是要還房貸卻不敢離職。
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爛尾背後的家庭被我們所知的可能只是冰山一角，更多的家庭可能沒有被社會關註，只能默默承受原本不應該他們承受的東西。
看見有人說，亮亮和麗君透過影片記錄著他們的生活，從結婚到買房，到後來的降薪到停工，再到爛尾，慢慢地他們眼中不再有光。
地產的下行，改變了很多人的生活，讓很多人的生活軌跡出現了偏移。2024年地產是否會變得更好，或許很多人想知道。
其實，捫心自問，我也說不好，只是就外部及內部局勢談談自己的看法。
首先看一下外部，2020年新冠疫情席卷全球，為緩解經濟壓力，美國不得不透過增加貨幣供應、降低利率、擴大財政支出等措施來刺激經濟增長。大量的熱錢流入市場，也導致了美國出現的嚴重的通貨膨脹。
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2022年2月，美國CPI同比上漲7.9%，創下40年以來的新高，且連續3個月保持在7.0%以上的高位。為遏制通脹，美國不得不開啟漫長的加息道路。從2022年3月至2023年7月美聯儲累計加息12次，加息累計550基準點，目前美國的聯邦基金利率已經飆升到5.33%～5.5%之間，而且預計將長期維持這個水平。
但是幸運的是，目前美國已經停止了加息的步伐，而且預計2024年降息75個基準點，這為地產的穩定帶來了一絲利好訊號。
可能很多人會好奇美國加息和中國的地產興衰有啥關系？
美元是全球主要的貿易貨幣，美國的加息會導致美元升值，其他國家看見兌換美國有利可圖，就會將本國貨幣兌換成美國或者購買美元債券，這又會持續推高美元升值。
美元大量地回流，就會導致市面上美元稀缺。相對其他國家來說貨幣就會貶值，商品價格就變相降低，而且美國升值導致美元購買力變強，購買本國商品價格更便宜。中國對美國的出口就會出現降價齊跌，導致外匯收入減少。透過會有大量本來計劃投入中國的資本也開始陸續湧進美國。中國市場上流動資金就會減少，流動性減弱給普通老百姓的感覺就是掙錢更難啦。
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所以，疫情以來這幾年，給我們中國老百姓的感覺，就是賺錢更難，錢難賺啦，那買房的需求就會降低。
但是，中國房地產不僅僅受到外部的影響，內因可能是更重要的存在。
截止2023年10月底住宅待售面積3.14億平方米，2023年1-10月全國前100百城市住宅累計去化面積2.75億㎡，沒有新增供應量的前提下還需要去化11個月。
庫存量大，去化周期長只是一方面。市場的持續低迷，明年的銷售大概率較今年還會進一步下滑。
目前政策利好是一波接一波，但是需求量依舊沒有較大提升。為什麽會出現這種情況呢？一方面說實話這些政策有些雞肋，在市場好的時候可能會有用，但是現在房地產市場已經進入半死不活的狀態，你再釋放一些無關痛癢的政策，結果可想而知，可能水花都不濺起來。不過，這個也不能怪ZF，病入膏肓的人下一劑猛藥，可能一下把人弄死。ZF其實也在看市場的反應，緩慢地加大政策力度。
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其次，爛尾的陰影依舊籠罩著我們。2022年鄭州停工的專案都多達100多個。買房最慘的不是降價，而是爛尾。降價起碼你還有一套房子，爛尾了你不僅什麽都沒有，還要背負巨額債務。我有個親戚想要買房，只要是期房，一概不考慮，真是被爛尾搞出陰影啦。
第三，你身邊前幾年買房的哪一個不虧了幾十萬甚至上百萬。降利率是利好，但是也就省下幾萬塊錢，但是，晚買半年可能省下個幾十萬，是個正常人都知道怎麽選擇。
第四，現在很多購房者是真的沒有錢，不是首付湊不齊，而是經濟下行，說不定哪一天夫妻雙方都被裁員啦，月供咋還，孩子咋養，現金才是王道。
所以，面臨一系列的政策利好，政策失靈也屬正常。
近兩年住宅銷售其實已經腰斬啦，2023年的住宅銷量較2021年的高點其實下降振幅接近50%。不過好在供應量下降振幅更大，2023年的供應量較2021年下降接近65%，且2023年是近5年唯一去化量大於供應量的年份，這證明存量庫存已經開始去化。 且隨著那些高杠桿的房企陸續結束市場，留下的房企持續降低杠桿，放緩拿地，供應量會進一步縮減。但是，地方ZF過度依賴土地財政，要想發展，來錢最快的辦法就是賣地，所以市面上的供應量持續下降振幅很大也不現實。
備註：數據來源克而瑞，2023年數據截止12月初
所以，外部市場開始趨於穩定，內部庫存開始緩慢消化，這都是地產趨穩的訊號，但是是不是說明2024年地產會開始變好呢？
其實，未必，目前的庫存量依舊很大，這個庫存還需要很長時間去消化，這個周期會多長呢？可能是一年，兩年，也可能更長。
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未來的地產會怎麽走呢？有的人說一線城市價格會越來越高，三、四線由於人口紅利消失，人口會越來越少。當然，這是大概率事件。
但是，我個人覺得不存在只漲不跌的房價，正如過去十年，我們覺得買房越早越好，有的人幸運，買房之後翻了幾倍，但是有的人卻高位站崗。
過去的經驗只是作參考，沒有絕對的存在，高了就會跌，也算經濟執行的規律，我們往往在瘋漲中迷失了自我。
一線房子是否會持續上漲，是要看是否有更多的年輕人湧進來。假如房價持續上漲，年輕人承擔不起一線的生活開支，我想他們更可能選擇遠離，而不是繼續湧進。正如過去十年，一直漲的房價，當有一天超出人們的承受範圍泡沫大概率會破滅。
