深圳市政府已經做出回答了，深圳的高房價會導致人才流失，為了防止人才流失，所以深圳把原本給窮人的保障房變成給重點扶持的企事業單位員工的所謂「人才住房」，直接用房子來留市政府最想留的人，象華為，大疆，華大基因等公司赫然在列，【市級人才安居重點企事業單位名單】這個名單覆蓋的非常廣。十三五期間總計供應35萬套保障房，其中70%以上是屬於定向配給這份名單中企事業單位員工的人才房。不過沒有上名單的，還是要面對苦日子。
下文
梳理了2000年以來深圳居住市場的發展脈絡，從歷史供給，收入變化，人口預期，政策變化等多方面分析，力求還原真象，希望可以幫到有需要的人。
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如果說2015年這一輪房價暴漲翻倍之前，深圳的房價是讓人壓力山大，經過這一輪之後就是令人絕望了。斷了念想，斷了糾結，精神反而輕松了！靜下心來，好好思考這究竟是怎麽一回事——
我現租住的地方是距地王大廈600米遠的公安局大院小區，顧名思義是公安局的家屬樓，建築年代為90年代，房齡有25年左右，在深圳算是很老的房子了。樓型一梯兩戶，7層無電梯，戶型三房兩廳90平米，租價5000元每月，市場價已經是5500－6000元，因為合租的二房東在這裏住了好多年了，與原房東關系較好，所以相對便宜。小區房價約50000元一平米，這樣一套大約450萬，而2015年初價格為此一半。以三成首付計，首付135萬元，基準利率4.9%按揭每月還款16718元；現在政策收緊房貸，利率上浮為基準利率1.1倍，按揭每月還款17669元。按正常貸款程式，按揭還款不得超過庭月收入的一半，以一半計家庭月收入至少為35338元才能買得起這個房子。然而作為單身狗的我現在不僅每月收入還低於按揭還款額，135萬的首付更是沒影的事，所以就不用去想了。
回過頭來忽然發現，相對於每月的按揭17669元，現在的月租5000元真的是太便宜了，按揭是房租的3.5倍，即使按市價的高位6000元，那也是3倍啊，租房子真是神他麽輕松啊！突然覺得租房子是件好賺便宜的事，心情立馬舒爽了許多！租房子不用首付，房租僅僅是按揭的三分之一，如此之低的代價就可以住上同樣的房子，買房何苦來哉！
繼而又想到，假如我有135萬首付的話，我還會買房麽？135萬，隨便買個理財產品利息都有5%，一年都有6.75萬的利息，相當於每個月5600元的收入，居然跟房租相當，拿利息租房子當於一分錢不用花啊，如果稍有點理財頭腦還不止這個數，還可以凈賺，但買房子下來卻還要每個月還按揭17669，這一出一入實在是，太大了！這種情況下，真的真的還要去買房子麽？
當然，房租是每年都會漲的，比如過去10年，深圳的房租就翻了整整一倍，真指望著利息抵房租是不可能的，很可能10年後房租再漲一倍變成10000元，那就只能抵一半了，20年再翻一倍月租變成20000元，就超過按揭了，也就是說租房比買房日子輕松的時間也就是十幾年，十幾年後買房的就要比租房子的爽了，30年後，房租再翻一倍就變成40000元，這時按揭都還完了，可以安安心心的住著房子養老，但租房的卻還要為晚年交房租，苦逼到死那一天。長遠看，即使以現在的價格買房還是要比租房強的，當然前提是有錢能買得起。
況且，房價也一直漲啊！房子買了房價漲，那就還會賺錢！要是象1516這樣兩年就能翻一倍，賺飛了好不好！看看2000年以來的房價走勢：
在人們的印象當中深圳房價是從2005年飛漲的，其實2004年就已經有了起漲的勢頭，2003年5680元每平米，到2016年53454元，這13年間是深圳房價瘋狂的13年，13年間9.4倍。中間還經歷了2008年的金融危機短暫低迷，與2011年的嚴厲調控短暫低迷，當然2017年調控又來了。不過，有了2008年與2011年的經驗，大家想的不是這一次調控房價能跌多少，而是想得是緩過這一輪調控之後房價還能番多少倍？
所以，再加上投資賺錢的角度，買房就比租房更動人了。當然，前提是得交得起首付與還得起按揭。房價50000每平已經是略低於深圳的平均價了，90平米的大小也是略低於平均數，但就這樣的略低於平均的房子在深圳能買得起的人有多少呢？
按【深圳統計年鑒2017】，2016年深圳平均薪金89757元每年，等效於每月7480元，家庭收入以夫妻二人計，月入14960元，連按揭17669元每月都不夠，肯定是沒有資格買這房了。按正規銀行貸款的要求，是要你的家庭月收入至少是按揭的2倍才會給你貸款的，因為你除了還房貸還要生活啊，如果達不到這個數，意味著你的還貸能力非常的差，貸款給你你斷供的風險就非常大，所以銀行不會貸款給你。不過收入證明這東西，在中國還是很容易造假，所以實際還是挺多人家庭月收入夠不上按揭的兩倍這種資格依然弄個假收入證明去按揭買房。另外，通常家庭月收入不夠按揭兩倍的，基本上也是靠自己的存款交不起首付的，還要到處借錢湊首付。
即然深圳平均收入者買不起深圳的平均偏下的房子，那麽可以買得起什麽樣的房子呢？目前深圳房價2字頭的幾乎已經消亡了，連坪山區，光明新區這麽偏遠的地方也是3萬的房價了。以3萬每平計，商業貸款1.1倍利率，63平米3成首付後按揭是7421元每月，如果是公積金貸款則對應是80平米。然而拿這個收入的家庭，其公積金貸款的額度是很小的，考慮混合貸款，最多就是70平米這樣。也就是說深圳的平均收入家庭只能在深圳最邊邊的地方買個70平米的剛需盤，而且是月供占收入的一半的苦逼族。事實上，一般認為按揭占月收入三分之一是較為合適的，按揭低於月收入三分之一即為買房輕松型，超過三分之一而低於二分之一，則是勉強買得起但很苦逼型，高於二分之一即為買不起型，可以啃老的不在此列。
即然平均收入者能買得起深圳邊邊的70平米房，那麽是否就是說深圳有一半的人能夠達到這個標準呢？不是的，由於貧富差距的存在，收入分布是偏態分布，平均數是要高於中位數的，中位數才是反應一半人的那個位置。只是中國的統計數據中中位數是經常缺席的，平均數常有中位數不見。平富差距大的平均數與中位數差距越大，貧富差距越小的平均數越接近中位數，中國的基尼系數與美國相近，如果參考美國的話，平均數打8折就是中位數，而能達到平均數之上的人大約是30%，也就是說30%的人在平均線之上，70%的人在平均線之下。這時候你也許會想到，即然收入在城市中前30%這個檔次，也算是城市的中上收入階層了，卻只能免強買得起這個城市最差的商品房，是不是很不相匹配呢？
對於還沒有買房的人而言，可能直觀的覺得現在買房太難了，至於有多難卻沒有一個數據標準，上面的分析就是告訴你，以2016的房價對應2016的收入，你的收入必須要達到深圳前30%的收入層次，夫妻二人合力才勉強有資格在深圳最邊邊買個70平米的小婚房。意思是家庭月收入達到前30%才是入門線。
房價的分布其實跟收入類似，也是偏態的，偏離度與收入類似，平均數打8折為中位數。以2016年53454元每平米，深圳商品房近10年來是按平均每套90平米的來進行總體規劃的，所以平均總價是481萬，打8折就是385萬，也就是說深圳商品房中位值約385萬，按按揭為收入月收入一半計，月收要求入為3萬元，一人1.5萬，剛好是平均線的兩倍。參考美國的收入分布狀態，能達平均收入的2倍，已經是屬於前10%的層次了。前10%，那怕是入門線也是妥妥的高收入階層了，但在深圳也只能買個中等的房子，而且必須要強調的是夫妻二人得都是這個水準，光一個人是不行的。
現在都2018年了，相對於2016薪金漲了多少呢？好吧，我是不知道的，統計局要2018年中才公布2017年中的的數據，更不消說2018年的最新數據了，所以我都是拿2016年來說事。另外最近有些招聘網上給了一份2018年春季白領薪金報告，北京上海平均首次過萬，深圳也達到9千多，需要註意的是，這只是白領的，廣大藍領是沒有算在內的，而藍領收入則是要低，所以這個數碼是要比整個工薪階層的平均數是要偏高的，有一定參考意義，但要打折。
不過我們可以根椐歷史增長率來推測一下，下面看看來自【深圳統計年鑒2017】顯示的深圳自1980年來的薪金增長情況：
差不多每年漲10%的樣子，而且比較恒定，想必2017－2018也可以達到這個數，在房價被調控暫時摁住的前提下，2017，2018買房難會相對有所改善，但也比較有有限。我做了一個每年平均薪金對應能買當年平均房價多少平米的表，能比較直觀的看出每年的買房難度變化：
上表中2017年為預測值，按2016年增長10%。
從表裏看，2003年是深圳工薪族買房最容易的時間。當年以夫妻二人買房算，買100平米，總價56.8萬，三成首付17萬，當年貸款利率5.76%，30年按揭是月供2323元。夫妻二人合計月收入為30611*2/12=5101元。月供小於並接近月供一半，屬於買得起100平房子但比較苦逼型。但是買75平米，總價32萬，首付三成10.7萬，月供1742元，為收入三分之一，則是剛好合適型。當經過050607三年的暴漲之後，薪金房價比跌到2.9，以相同利率計，就變成了買75*2.9/5.4=40.3平米合適，買100*2.9/5.4=53.7平米苦逼了，60平米想都不要想了。07年到2014年薪金房價比在2.9的個數上微幅波動，另外，07年到2014年利率都是高於6%的，所以能買的面積還要再減一點。
當到2016年薪金房價比降到1.7之後，可以簡單算出平均薪金買平均房價的面積區間就降到了25-33平米。不是說買不起房子，只不過是以夫妻二人之合力只能買個小單身公寓而已。2018年基準利率4.9%，現在普遍執行利率上浮1.1倍，也就是說5.39%，與2003年相差無幾，在利率沒大的變化前提下，平均薪金收入者想要買得起75-100平的房子，還是需要薪金房價比恢復到5.4的水平。這樣的話，要麽房價不變，收入得到漲到2016年的三倍，要麽薪金不變，房價跌到現在的的三分之一，再或者房價跌三分之一同時薪金翻一倍，不管哪一種情況，看起來都希望渺茫的樣子，絕望不？！
現在想想，2003年之前好好的，為什麽2004年風雲突變，這裏究竟發生了什麽事？為什麽房價突然擺脫了收入的增長的束縛，自己單獨飛奔了起來。
最簡單的想法莫過於把罪惡推給炒房的；也有人把房價上漲歸究於央行放水通貨膨脹；還有人認為是政府限制土地供應，人為制造供給不足，推升地價從而推升房價。眾說紛紜，莫衷一是。
如果是炒作，炒作是短期行為，時間一長就會價格回歸，所以我認為這是不成立的。如果是通脹，通脹房價會漲是沒錯，但是通脹，薪金也是會漲的，時間跨度放長一點，也會持平，事實上，除了房子，我們大多數物價的上漲都是低於收入的增長的，電子產品就更加，價格比十幾年前還下跌，所以說通脹導致房價上漲快過收入也是不成立的。所以是政府在搞事？
事實上政府確實出過限制大城市過快發展的政策，這點在北京上海這兩個超級都市身上表現的最為明顯。但是深圳這種意圖並不明顯啊，對深圳更常見的認識是，深圳的土地用光了，想發展但發展不了。但是且先不管政府的意圖是什麽，只看結果的話，深圳的供給確實變小了。且看：
2003年商品住宅竣工量816萬平米，是歷史最高峰，然後是一路下降。想起來了沒有，上面那個表，我再貼下來：
2003年是深圳買房最容易的時候，之後就越來越難了，為啥？因為2003年之前深圳商品房的建設是快速增加的，可以跟得上人口增長的步伐，而2003之後深圳一直在減少商品住宅的建設與供應，但同時深圳經濟一路飛漲，收入提升再加上人口大規模的流入，2003年深圳常住人口778萬，2016年深圳常住人口1190萬。人口漲了50%，商品房建設量跌得只剩下四分之一。房價能不飛漲嘛，特麽的怪別人炒房的，不是有病麽？人口增長你不跟著加快建設，你還要縮減建設，這是有病麽？
市政府說，我沒病，但我也沒有地啊！且看：
深圳市土地利用總體規劃（1997-2010）
1996年深圳土地面積1949平方公裏，建設用地面積555平方公裏。按計劃，到2010年時建設用地面積增長到622平方公裏，但實際呢，別說2010年了，到2005年建設用地就增長到了839平方公裏，遠遠超出了計劃，且看：
如果實際進度跟前版規劃預期一致，這份新的規劃大概就不會提前誕生了，然而由於1997年到2005年的實際的進度遠遠超出了96版規劃，所以就有了這份新的規劃。從1997年到2005年9年間建設用地從555平方公裏增長到了839平方公裏，年均實際增長31.6平方公裏。而新版規劃從2006年到2020年15年建設用地規劃增長976-839＝137平方公裏，年均增長9.1平方公裏，縮水到原來的三分之一不到。而這次，規劃執行的就比較給力了，且到到2016年：
年均增長甚至連9.1平方公裏都沒有，僅僅年7.5平方公裏，是上一個十年的四分之一。而2016的土地面積是1997平方公裏，而不是2012平方公裏，2012平方公裏是有預期填海造地在裏面，實際沒有達到預期，而且現在填海造地也好象已經停止了。
按06版規劃，深圳禁止建設區有483平方公裏，限制建設區539平方公裏，合計1022平方公裏，以總面積1997平方公裏計，剩下的975平方公裏，載止到現在已用923平方公裏，現在只剩下52平方公裏了。如果按90年代大幹快上的速度，2年不到就全部用光光，但近十年這樣扣門的用法，也就7年用光光了。
這時你應該會想，1997平方公裏的土地，要留1022平方公裏不動是個什麽鬼意思。如果你是生活在深圳，你應該知道，深圳有很多山，所謂的林地是山了，而且是比較高比較陡的山，到2005年有590平方公裏，而園地呢？其實也是山，就是這些山腳邊相對沒有那麽陡的地方，被農民開發成了園地，比如塘朗山羊台山半山腰下面的的荔枝林就是園地了，有278平方公裏。深圳水庫，西麗水庫，鐵崗水庫面積都很大，再加上一些小水庫，還有眾多的河流差不多有160平方公裏，還有耕地45平方公裏，這些就 禁止建設用地與限制建設用地的構成了。需不需要留這麽多且不討論，反正規劃就是這麽規劃的，然後也這麽執行了，每年新增的建設用地面積縮水到原來的四分之一，住宅用地自然沒能幸免，用地供給少了，雖然樓蓋得更高了，但也彌補不了這其中的差額。於是深圳原本供需相對平衡的樓市被徹底打破，供不應求就這樣產生了。規劃是06版規劃自然是06年以前就開始著手了，市政府對於問題的認識也是在此之前，所以極有可能就是在03年開始就已經在限制住宅用地的供給，於是反應到樓市就到了0405年起漲，0607年房價短短兩年直接翻倍。翻倍的速度這麽快或許有炒房人的推波助瀾，但如果沒有政府的縮減供給，炒房人也無從炒起。
於是在【深圳市住房建設規劃（2011-2015）】中，政府反思：
「十一五」期間，本市土地資源緊缺成為制約城市經濟社會發展，包括住房與房地產持續穩定發展的重要影響因素；住房用地供應呈下降趨勢，從「十五」期間的年均住房用地供應2.7平方公裏降為「十一五」的年均約1.6平方公裏；住房用地供應的持續緊張，導致住房開發建設和房地產投資規模持續下降，「十一五」期間商品住房年均新開工、竣工面積分別為477.28、396.2萬平方米，分別比「十五」期間下降258.64、331.91萬平方米。「十一五」期間，本市住房市場已呈現出有效供應不足和結構性短缺等問題，住房市場供應難以滿足本市廣大普通居民家庭日益增長的住房消費需求。
其實在【深圳市住房建設規劃（2006-2010）】中原本是這樣規劃的：
第十六條 住房建設年度指引 規劃期內，每一年度各類住房實際建設規模，應根據年度住房需求變化進行調整，提出相應的年度住房建設計劃，納入近期建設規劃年度實施計劃。年度指引如下： 2006年，建設商品住房10.9萬套，建築面積975萬平方米；建設政策性住房1.96萬套，建築面積128萬平方米。 2007年，建設商品住房13.4萬套，建築面積1197萬平方米；建設政策性住房4.76萬套，建築面積248萬平方米。 2008年，建設商品住房11.8萬套，建築面積1054萬平方米；建設政策性住房3.88萬套，建築面積204萬平方米。 2009年，建設商品住房10.3萬套，建築面積919萬平方米；建設政策性住房2.14萬套，建築面積117萬平方米。 2010年，建設商品住房8.6萬套，建築面積785萬平方米；建設政策性住房1.26萬套，建築面積73萬平方米。
可是這個中期規劃的用地需求與總體規劃2006-2020沖突，最後在沖突中砍掉了一半，你想想看，一個原本供需平衡的市場，如果供給被砍提了一半還多，那麽價格會發生什麽變化？
甚至在政府反思的時候都沒有提自己完成的量與自己計劃量相差了多少，只好意思去跟上一個五年相比，這樣比出來的結果相對沒有那麽難看，只果老老實實說自己只完成了自己計劃的40%，是不是更加的尷尬呢！
如果【深圳市住房建設規劃（2006-2010）】被貫徹執行，0607年的暴漲應該是被被消於無形了，甚至如果沒有開這個頭，也不會有後面這些事。不過事已至此，光後悔也沒有用，該怎麽補救呢？正常來說，只要恢復供應，再次返回供需平衡就是了，但現實沒有這麽簡單，在房價5倍漲了3倍的情況下，直接恢復供應，漲起來的房價不是要打回原形，這意味著房價要跌掉一半以上，這意味著什麽？樓市的體量太大，可以說綁架了經濟發展，房價跌半就等於樓市崩潰了，樓市崩潰經濟跟著崩潰，那咱辦？政府是這樣想的，即然商品房價格已經漲起來的了，我們又不能把它打回原形，但是市民買不起商品房我們可以搞保障房嘛，把兩個市場分開，於是安居型商品房這種東西就出來了，北京叫自住型商品房，名字不同但意思是一樣的，就是這類房子按市場價的打7折來賣，但是會有各種限制，但不管怎樣也算是變向降價了，又讓人買得起房子，又在名義上不動商品房的價格，真是一個好的設計啊。於是：
【深圳市住房建設規劃（2011-2015）】
套數單位是萬套，面積是萬平方米。
想法看似很美妙，但是實際又是另一回事。你想啊，房價從6000元漲到了2萬，你打7折還是1萬4，比6000還高了一倍多不是，所以沒什麽卵用，買不起的還是買不起，於是銷量非常的差。另外商品房的計劃供應2011-2015確實2006-2010的成交量要大一點，有微微擴大的意思，但是因為漲起來後的價格高高在上，在限購後購買力低了之後，開發商並沒有太多降價促銷的動力，他們選擇了縮量保價，以前開發商想買地的時候政府不賣，現在想擴大供應的時候，開發商不買地開發了，於是2011到2014商品房市場的供應量非但沒有增加反而縮小了。所以期間內不管是商品房還是安居型商品房，實際供應量都沒有達到計劃要求，實際供應的不斷下降，人口卻在大規模的增長，房價幾年表面波瀾不驚，但是卻扭曲到了極至，一大批人等著改善居住品質，市場卻處於種一種縮量保價的狀態，隨著所謂的樓市去庫存政策，央行降息又降準，各種限購放松，本就沒有多少庫存的深圳在被壓抑到了極至的市場需求之下，就象一把幹柴，一點就著了，在全國範圍內一馬當先，一路飆漲，最先破了5字頭，站上5萬元每平的高位。然後全國都亂套了，上海最先跟漲，而後是北京跟漲，再到準一線強二線跟漲，一路停不下來。
說了半天深圳商品房供應太少，究竟有多少來看看：
深圳市住房和建設局【深圳市住房保障發展規劃(2016-2020)】中提到： 根據2013年住房調查，全市住房總量為5.2億平方米、1035萬間套。其中，商品房11941萬平方米，約128萬套；政策性保障性住房2793萬平方米，約34萬套；單位及個人自建住房，4721萬平方米，約55萬套；原村民集體經濟組織自建、合建房26006萬平方米，33.44萬棟，約650萬套間；工業區配套宿舍及其它6549萬平方米，168萬套間。
以面積論：商品房占比23%，以套數論商品房占比12.4%。商品房是按套數賣的，所以你看，商品房應該是最有錢的那批人買的，單從這個數據看，如果深圳人都瘋了似的去搶這12.4%的商品房，象拍象會一樣價高者得，如果一戶一套的話，最後的結果是最有錢的12.4%的人會搶到這些房，然而事實上並沒有一戶一套的限制，特有錢的一部份人甚至會一戶兩套，甚至多套。所以意味著收入達到深圳前12.4%，這只是個入門線，實際如何還得看情況。
從我剛到深圳的時候我就發現深圳的農民房很多，但是真當我看到官方數據農民房套數占到了整個深圳的65%時，我還是被嚇到了。之前說了半天政府為了控地，限制商品房的發展，但是政府卻對農民房的發展卻沒有作為，再看：
深圳市住房建設規劃（2011-2015）： 「十一五」期間，本市住房總量進一步增長，至2009年底，全市住房總建築面積4.09億平方米。其中，商品住房約1.02億平方米，占總量的25%；保障性住房0.26億平方米，占總量的6.2%；單位和個人自建住房0.42億平方米，占總量的10%；城中村村民自建房1.74億平方米，占總量的43%；工業區配套宿舍及其它住房0.65億平方米，占總量的15.8%。
從2009年到2013年，4年的時間，農民房從1.74億平米增長到了2.6億平米，4年增長0.86億平米。而同時，商品房只從1.02億平米增長到1.19億平米，4年增長0.17億平米，僅僅農民房的五分之一。正是靠著農民房的支持，深圳的房租才沒有象商品房的房價那樣漲得10年漲個四五倍，10年的時間也僅僅是翻一番而已，甚至還略低於薪金的增長速度。從這一點看，深圳在住房市場上的作為是非常失敗的，只管住了自己，管住了商品房與保障房，但另一方面對農民房的野蠻生長沒有作為。以事後諸葛的態度來看，如果商品房+保障房+單位自建房的規模可以達到算上農民房的規模，就不會有農民房野蠻生長這種事了，商品房也房價也不會脫離收入增長的束縛自己單飛了。如果說80，90年代那個時候建設的力度不夠，需要群策群力，農民房一起大幹快上，是合適的，但2000年以後，肯定是不缺這個能力了，只是深圳市政府並沒有轉變觀念過來，早期成功的經驗，變成了後面失敗的經驗，未能與時俱進，導致農民房的規模過於龐大，為以後的舊城改造帶來了極大的困難。
真要比起來，深圳的房租確實是要比北京上海要友好的，這全是深圳農民房的功勞。那怕以2013年的5.2億平米的住房面積，以2017年的常住人口1250萬計，人均41.6平米，這遠高於北京上海。不過深圳又是一個奇芭的城市，按【深圳市人口與社會事業發展「十三五」規劃】：2015年末，常住人口1037.2萬人，實際服務管理人口穩定在1800萬人左右。這意思是深深圳的流動人口幾乎快趕上常住人口規模了，流動人口一年來打三四個月工也要租房住不是，所以深圳的真實人均居住面積是要比41.6平米要低得多的。
2013年深圳商品房1.19億平米，約128萬套。2014－2017年四年共銷售了1746萬平米的商品房，按平均每套90平米計約19萬套。也就是說到2017年底深圳大約有147萬套商品房，以每套住2.5人計可居住367.5萬人，約占2017年深圳常住人口1250萬的30%。流人動人口會參與租房市場，但買房市場的參與度肯定很低，所以競爭的強度達不到商品房套數/總套數這個強度，上文中12.4%的數據是過於嚴苛的。另外上文中提到，平均收入大概是一個城市前30%的線，同時在2016年平均收入家庭剛好可以在深圳買個最差的商品房，這是否是在某種程度上的一種契合呢？！
不過，【深圳市人口與社會事業發展「十三五」規劃】預期到2020年，常住人口預期目標1480萬人。這個常住人口增量有點讓人喘不過氣來啊！希望實際不要這麽狠吧。我覺得一個城市，其商品房可以覆蓋的人數，與其常住人口人數的比值，是衡量一個城市商品房價格的入門線，比如深圳這樣商品房的覆蓋率約為30%，那麽在中國這樣一個對擁有自己的住房的欲望如此強烈的國家，大家一起搶，價高者得，搶完之後形成的價格就是被收入前30%的人買走了，而剛入門30%收入的人，是這個群體的最窮者，所以就只能搶到這這個城市最便宜同時也條件最差的商品房。
不過，在深圳的五類房中，商品房之外還有保障房，單位與個人自建房，這兩類房子的條件其實也不錯，象單位自建房，並不比商品房差多少，這種房說通俗點就是單位家屬樓，政府單位，事業單位，國企這批人能住差的麽？商品房平均每套93平米，但單位自建房平均每套也有86平米，保障房每套82平米，都不差啊，與農民房工廠宿舍每套40平米完全不是一個檔次的。並且，他們也會認為自己住的這套房子就是自己的，事實上也差不多就是了，所以如果不是手頭特別寬裕的話，他們不會跟人哄搶商品房。住上保障房的人心態其實也差不多，人們對於買房的執念來自於租房的安全感缺失，但是住上保障房的人很安心啊，只要不是碰上天大的事，政府不會把人從你住的保障房裏撚出去，再說象保障房中的經濟實用房，安居型商品房本來就是你花錢買的，也算是你的了，只有公租房的沒產權。所以這批人同樣哄搶的欲望不大。並且除了公租房裏的人，住這兩類房的人往往是城市中的高收入群體，如果他們結束商品房的競爭，商品房的入門線就要低得多了。鑒於深圳老式的保障房中公租房的比例少的可憐，暫可以忽略。所以實際房品的入門線可以這麽算：
2017年，商品房128+19萬套，保障房34萬套+約8萬套，單位自建房55萬套+約5萬套，合計249萬套，按每套2.5人，可以覆蓋約622.5萬，約占2017年常住人口1250萬人的50%。所以，並不需要你真的達前30%才有買商品房的入門資格，50%就可以了。
但現實為什麽又漲到30%那條線去了呢？明顯這群人當中有很多有兩套房子的，象那些自己有單位家屬樓的，他們有錢啊，而且大多都是老深圳人，早在商品房瘋漲之前，以很低的價格買了商品房了，舊一點的家屬樓就用來出租，我現在租的公安局大院就是這樣，原來的房主大都買房搬走了，空出來的這套就出租收點「零花錢」。也很明顯，正是因為這樣有兩套房及以上的人存在，租房市場上才會有商品房出租，也有這樣的單位自建房出租，所以在深圳商品房如此短缺的情況下，依舊有商品房出租。
2013年農民房2.6億平米，約650萬套，平均每套面積剛好40平米，可見農民房的主流戶型是非常小的。連保障房都有2793/34＝82平米，不過這種格局將要改變了，因為以前是以經濟適用房與安居型商品房為主，所以戶型較大，不過2016起保障房轉為以公租房為主，戶型要往小了走了。對於農民房的詳細戶型沒有準確的統計數據，不過以我自己看過的農民房中是一房一廳30平米，兩房一廳50平米這樣，老式的大概都是這樣，連單身公寓都比較少見，更不用說三房的房型了。不過近十年，因為商品房的價格飛漲，所以多了一種叫小產權房的事物，很多原村民不再滿足於出租，而是模仿商品房來建房，建好之後拿來賣，價格大概是同地段商品房的三分之一到一半，便宜的代價就是沒有有房產證，沒有法律保障。這些以賣為目標新建的農民房的戶型是比較大的，但是與傳統的出租農民房相比，這個規模就有點太小了。因此，就整體而言，農民房的居住品質是非常差的。
城中村農民房以握手樓為主，兩棟樓的間距小到僅有1米，兩棟樓的人分別在伸出手來就可以握手了，所以俗稱握手樓。狹小的建築間距是完全不符合建築規範的，具體表現為日照，采光，通風，消防完全不行，平時陽光照不進去，風吹不進去，黑暗陰冷潮濕，如果發生火災消防車進不去，只能眼看著燒。建築之間小到連路都快沒有了，就更不用說綠化了，開啟窗對面1米就是一堵墻，這樣的環境你說壓不壓抑。這些才是城中村農民房最大的問題，戶型小反而要排在後面。
保障房在定位方面是要比商品房要小的，不過還是要比農民房要大，單身公寓在30~40平米，一房一廳40~55平米，兩房一廳50~65平米，三房一廳85平米，除了部份兩房50平米的戶型開歷史倒車嚴重不應該之外，其它的還算好，特別是單身公寓其實已經達到商品房標準了。更重要的是保障房解決了城中村的整體規劃問題，這是質的改變。以前城中村的建設一直是法外之地，2017年中央批準了租賃房試點城市，允許鼓勵集體建設用地建設租賃房，我覺得這對深圳太重要了，深圳一直是商品房建設不夠農民房來湊，整體農民房的建設速度與規模都遠大於商品房，而農民房建設又完全不按規範來，在狠不得用盡每一寸土地的意識下，全搞成了握手樓。有了中央的支持，村集體可以名正言順大大方方的建租賃房，好吧，雖然他們之前也從來不認為自己是偷偷摸摸的，名正言順之下，深圳市政府就可以把村民建房納入管理，可以要求他們按建築規範來了，從而讓握手樓正式變為歷史，這算是給深圳市政府在對村民建房管理上的不作為到轉變為有作為的一個契機吧。
其實單論套數而言，深圳以1000萬套房的規模，是完全夠住的，常住人口到2017年才1250萬人，平均一套才1.2個人，人均40平米啊，很多了好不好。不過，我們也不能把流動人口當成非人類，那怕2017總人口達到2000萬人，那就是2000萬人吧，每套2個人還是夠啊。但是面積就不太夠了，650萬套農民房平均每套面積才40平米，每套住2人就只有20平米了，一下子少了一半啊。近100平的商品房每套住2個人還是很爽的，人均50平米。差距咋這麽大呢？這就是赤裸裸的貧富差距吧！
從這裏看，深圳的住房套數其實沒有太大的增長需求，急需增長的是每套的面積，每套農民房的面積。農民房不是農種的莊稼，種下去之後就會自己長大，想要它變大改怎麽辦？
拆除重建，舊城改造！！！
是的，這是深圳城建面臨的最大的問題。一方面農民房雖然在緩解深圳住房難題上立下了汗馬功勞，但畢竟居住的品質水準實在是太低太低了。什麽是居住的改善性需求，這就是！一定位於國家中心城市，國家科技中心的城市，如果65%的市民是住在沒有日照采光，不通風，消防完全不行，沒有綠化的逼仄城中村握手樓裏，另加還有17%的市民住在工廠宿舍裏，整整82%的人居住水平極端低下，這是一個國家中心城市的定位？這是一個國家科技中心城市的定位？自欺欺人好不……
農民房與工廠宿舍，這兩個曾經支撐起深圳高速發展的根基，如今成了深圳進一步發展的制肘，因為，要舊城改造，可比在一塊空地上規劃新建難得太多了。更何況，深圳沒有多少空地了。
所以深圳的人居條件改善，基本上就是指望舊城改造了。
深圳十三五規劃當中，預期2020年常住人口就1480萬人了，其實我很好奇，深圳這有限的土地上究竟能裝多少人？畢竟現在的深圳已經中國大陸人口密度最高的城市了。會不會奔著常住人口2000萬去呢？畢竟有限的土地上，生活越多的人，居住的問題就越難以改善。
【城市用地分類與規劃建設用地標準】GB50137-2011。
4.2.1 新建城市的規劃人均城市建設用地指標應在85.1 ~ 105.0 ㎡/人內確定。
以100 ㎡/人計就是每平方公裏1萬人，深2016建設用地921平方公裏，住著1190萬人已經超標了，按目前的速度，2020年建築用大概增長到950平方公裏，如果按預期1480萬人，那就是每平方公裏1.56萬人，超標50%。深圳是有2000平方公裏沒錯，但政府不讓用啊。每平方公裏建設用地1萬人的概念，不能偷換成每平方公裏土地上1萬人啊！
所以深圳要守著規劃，建設用地不給突破，但人口規模卻蹭蹭往上飆麽？其實我是覺得，內河水域面積與水庫這個不能動沒有問題，高山陡峭林地不去動也沒問題，耕地的話，其實我覺得深圳沒有農業其實也沒有關系，用了也就用了，深圳沒有必要將它列為禁止建設用地，不過好在數量稀少，打它的主意也扣不出三瓜兩棗，我也不計較了，留著以後給深圳學生們去參觀見習也還好啦，免得小孩長大五谷不分。不過278平方公裏的山腳緩坡園地，這是個大數目，應該可以動動啊。
其實，最好的還是跟東莞惠州同城化吧，深圳現在的建成區其實已經跟東莞惠州無縫對接了，以前來了就是深圳人，以後來了就是東莞惠州人！
如果堅持規劃改怎麽做呢？
按【城市用地分類與規劃建設用地標準】
深圳居住用地面積208.61平方公裏，占比建設用地面積921.45平方公裏，只有22.6%，居然連25%的下限都沒有達到，真是不要臉。深圳建設用地最大的一頭，工業用地高達273.42平方公裏，占比29.7%，這是緊貼著30%的上限啊，太財迷了。深圳這種規劃的意圖就很明顯了，無限壓縮居住用地，以供工業使用。為啥？工業可以創造GDP啊！深圳當年喊出了時間就是金錢的口號，更加踐行的是空間也是金錢。
看到這裏，你是不是跟我一樣有一種想要拆掉一些工業區改居住區的沖動？我想很多人都會這樣想，但是政府不這麽想啊，人家還正兒八經的劃了一條270平方公裏的工業用地公線，要求深圳工業用地不能低於這個數，這就握草了。這就是財迷啊，為了GDP不惜犧牲人居水平，有句很難聽的話叫做，把人當成生產GDP的工具，而不是把人當人。
按規劃，截止到2016年底深圳僅有52平方公裏的可供建設用地，全部用來做居住用地是不現實的，就會這剩下的一點都不用於工業，那配套的各種用地也不能缺啊，我們也不要求多，就要求下限吧。921+52＝973平方公裏，按25%計為243平方公裏，相對於2016年的208.61平方公裏，還有35平方公裏的欠賬，就要這麽多吧。
那麽243平方公裏的居住用地可以住多少人呢？這個就跟容積率有關了。243平方公裏，按容積率3計，建築面積是7.29億平米，平均每套90平米可達810萬套，每套住2.5人可住2000萬人，人均36平米，看起來還是可以住挺多人的。如果深圳正常一點，常住人口與總人口差值不大，硬裝2000萬常住人口還是裝得下去的，但要是流動人口跟常住人口一樣多，那就逼仄了。
心好累！
除了35平方公裏的新地，可供1.05億平米計117萬套，這個相對容易，可是對於那些已經那建成的，要拆除重建是非常的麻煩的。
算了，說不定常住人口到1500萬人深圳人口就到頭了呢，新來的，來了就是東莞惠州人，啊不，新來的厲害把老的就擠走了，反正總的就這麽多了，人多到這種程度還說深莞惠不同城也是沒有意義。再說2020年老規劃到期之後，新規劃會改變主意啊，說不定工業270平方公裏紅線就改了呢，說不定限制性用地類別中的園地給扣出來一些呢，現在深圳規劃2021－2035的遠期規劃還在制定當中，到時再看怎樣吧，這是真正能決定深圳未來的東西。最希望看到的是深莞惠同城化的規劃，這是最好最理性的，如果深圳死守自己的邊界，其實深圳政府應該是非常想跟東莞惠州搞一起的，但上面不同意，深圳被迫死守自己的邊界，深圳的前途就堪憂了。
上面說的一切都是建立在深圳可以繼續高速發展的前提下的，事實上，深圳如果被土地的困境困死的話，沒有一個妥善的解決方案，深圳的高速度發展很有可能就到頭了。
遠的不說，深圳的高房價就足以嚇跑許多人了，知乎都在討論深圳的地高房價是否會導致人才流失，會嗎，肯定會，而且深圳政府已經非常敏感的察覺到了。隨著2015年深圳的房價再次暴漲，深圳的住房政策再次發生大的改變，原來保障房是給所謂窮人的準備的，2016年搖身一變，變了人才住房，人才住房占比保障房比例高達70%。華為科技、華大基因、大疆科技這些企業錢多不多？肯定多啦，在深圳是絕對的高收入群體中的高收入，然而這樣的高收入人卻以人才的名義納入了保障房的保障體系。深圳政府列了一大堆重點扶持的企業，他們代表著高科技，代表著現在以及未來的深圳競爭力，但同時這些企業的員工本身也是高收入，然而這些高收入人卻取代了窮人住保障房的權利，深圳的房價已經高到了政府要去保障「富人」的地步了，你說這房價究竟高到了什麽程度，讓深圳市政府做出這樣的舉動來。那些還以為深圳房價還不夠高，還有很高上漲空間的，覺得政府是傻子麽？政府以前覺得高房價可以趕走那些所謂的低端人群，現在政府已經在害怕高房價會趕走高端人群了，為什麽？
因為低端人群不介意住農民房，但是高端人才介意，非常的介意，覺得明明自己這樣的人才可以在社會上活得好好的，為什麽要在深圳住農民房呢？明明可以在市中心住個大房子，為什麽要跑到東莞惠州去住個小房子，犯賤啊！深圳這種以農民房做主導的城市，擺明了就是讓低端人口居住了嘛，當然是留住低端人口趕走高端人口了，當然深圳市政府不傻，所以保障房也不給窮人住了，給人才住，給高收入人才住，窮人愛走不留，請便。
【深圳市住房建設規劃2016年度實施計劃】
（二）2016年住房計劃目標
2、人才住房和保障性住房計劃安排
進一步加快保障性安居工程建設速度，加大人才住房和保障性住房供應力度，年度實作新開工及籌集人才安居和保障性安居工程專案不低於6萬套，基本建成1.5萬套，竣工5萬套，供應不低於4萬套。優先落實人才住房建設用地指標，籌集建設人才住房套數不低於保障性住房的70%。
【深圳市住房建設規劃（2016-2020）】 ：
第十一條 住房發展目標
（一）加大住房有效供應，加快推進住有所居
規劃期內，加大住房及時有效供應，分層次滿足本市不同收入居民家庭住房需求，本市計劃實作新增住房有效供應65萬套；其中，透過加快各類住房建設、加快商品住房批準預售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套;保障性住房和人才住房供應35萬套（含「十二五」繼建專案）。
相比於規劃（2011-2015），規劃（2016-2020）的商品房供應規模未變，但是保障房已經加大到超過商品房規模了，而保障房已經確定定向配給人才住房的不低於70%了。
所以，如果你的公司或單位沒有進入【市級人才安居重點企事業單位名單】 ，真的真的要好好考慮一下，是不是適合留在深圳了。在深圳這種房價下，如果還沒有在15年之前買房，又沒有進入這份名單，要改善住房條件就必然要付出非常昂貴的代價。市級人才安居重點企事業單位。市級人才安居重點企事業單位名單可登入廣東省網上辦事大廳深圳市住房和建設局視窗（網址：http:// 61.144.226.2:8082/wssb/ login.jsp ），點選「市局高中初人才租房補貼 」，輸入單位全稱查詢。
深圳這種保障房變人才住房的措施在很大程度上會留住政府想最想留的人才，保證深圳的可持續發展動力。
規劃（2016-2020）年均13萬套改善住房的規模，不算大也不算小，如果能執行到位，商品房+保障房+單位自建房這三種改善性住房在覆蓋率上，那怕以現在的人口流入規模，也會相對於2015有所擴大，深圳的居住條件是整體上在改善的，但也十分的有限，13萬套，按套均2.5人計是32.5萬人，但2017深圳常住人口增加了62萬人，也就是勉強過半，這意味著還有近一半的人要靠農民房與工廠宿舍吸收。以深圳這種人口流入的規模，商品房+保障房的組合，應該要翻一倍才行，也就是一年26萬套，這樣才能扼制農民房的增長，為將來舊城改造減輕負擔，現在這種商品房+保障房的供應規模是維持現狀的意思，這是在把困難往後堆積。如果按目前的供應規模，供求關系中期內不會有太大的改變，房價的推動因素就主要是收入的變化了。當然前提是規劃能執行下去，要知道前兩版規劃的執行情況是非常糟糕的。
深圳經歷了40年的高速度發展，還能高速發展多久？即使不考慮土地困境，又還有多少發展空間？
香港薪金水準：
看看香港的薪金，中位數約16000港元每月，相當於人民幣12800元每月，合計人民幣15.4萬每年。深圳2016年平均薪金89757元每年，中位數打8折算71806元每年，也就是說香港的薪金水平大約是深圳的2倍。
全美平均薪金50620美元每年，相當於人民幣31.9萬每年，是深圳的3倍半。其中最富裕的是矽谷，是深圳的5倍半。但矽谷才一小撮人，人口只相當於深圳的一個南山區。整個灣區舊金山都市圈+聖荷塞都市圈才700萬的總人口，也就深圳一半的人口。其實紐約曼哈頓也很有錢，做為全球金融中心，富得流油，但是它帶不起整個紐約都市圈2000萬人，被平均之後，就只是比全美水平略高了。如果灣區這個科技中心也有紐約這個金融中心那麽多的人口拖後腿，灣區的人均也就被平均下去了，高端產業的溢位能力也不是無限制的。所以如果深圳真的搞到2000萬人，即便深圳真的成為全球科技中心，與矽谷並架齊驅甚至取而代之，恐怕也不會有矽谷現在那麽爽，拖油瓶太多啊。
所以最最前面我說深圳收入每10年就翻一倍，並且保持三十年，我是用來調侃的，當深圳薪金水平接近香港，接近美國時會碰到一個叫成長的天花板的東西，就跟南韓追日本一樣，眼看著就要追上了，就是一年又一年，總是差那麽點。如果覺得南韓這樣很失敗，那就大錯特錯了，南韓是這個世界上與新加坡一起唯二的後起而進入已開發國家的之列的國家，其它的國家在路上掉進中等收入陷阱已經看不到希望了。深圳2017年的人均GDP是2.9萬美元，與南韓2017年持平，不過勞動者薪金收入深圳2016僅僅是南韓2014年的一半。
為什麽會有這種現象呢？其實已開發國家有一個種很普遍的現象，就是女性婚後，如果老公不是中位數以下的窮人，她就不工作專門在家帶孩子了，所以他們的成年人就業率是要比中國低很多的，以低得多的就業率創造對等的國家人均GDP，意味著他們單人的勞動生產率要高得多，就業者薪金也就更高。其實中國如果有幸打破成長的天花板，進入已開發國家之列，應該也會有相同的趨勢，其實作在的中國已經有這種趨勢了，老公有錢的，老婆不工作當全職太太的比率就要高得多，夫妻雙職工，都是因為錢不夠多。所以啊，別看深圳的就業者收入還有很大的上漲空間，但家庭收入的上升空間卻是不大了，而房價與房租是跟隨的是家庭收入走的。在深圳人均GDP達到2.9萬美元的2017年之後，深圳的家庭收入增長速度在未來將會大大的放慢，人均GDP2.9萬美元，這在國際上已經是很高了，妥妥的已開發國家水平，南韓西班牙意大利的水準了。已開發國家在這種水平上的發展速度已經是龜速了，深圳若是能再高速發展10年，人均GDP就遠遠甩開這些國家，達到美國的水準人均6萬美元GDP，這已經很牛逼了，你道再指望深圳高速發展20年人均GDP是美國的兩倍？說實話，我是一個對中國經濟發展非常樂觀的人，但我也不敢想這樣吊打美國，碾壓美國啊！中國的GDP總量超過美國是相對容易的，畢竟我們人口是美國的4倍還多，但人均GDP要超過美國，這個先容我做個夢！
現在美國房價最貴的不是紐約，是矽谷，但矽谷的房價中位數也就是100萬美元，相當於一套房630萬人民幣，矽谷那點人也就相當於深圳南山區，但南山區房價已經8萬一平了，每套商品房的中位數已經達到了720萬人民幣。美國雖然有房產稅，但是美國的房貸利率低，房產稅率（平均約1%）加房貸利率（平均約3.5%）還沒有中國的純房貸利率（基準利率4.9%）高，所以你說深圳現在的房價究竟透支了多少年的發展？深圳南山的收入要用多少年追上現在的矽谷，深圳的房價就透支了多少年的發展，十年是肯定追不上的，二十年已經是非常好了的，可能很多人還在想，這輩子都別想追上了，人均追上，這是要吊打美國啊，這太瘋狂了。
如果深圳經營的好，很可能還有10年的高速度發展期，到時深圳的就業者薪金收入會接近或略超過香港與南韓，人均GDP徹底甩開香港與南韓，還有歐洲一眾已開發國家，但這之後肯定會大大的放慢下來，下一個10年深圳的房租再翻一倍的可能性還有，再下一個10年，再翻一倍？概率太低了。更何況，深圳還面臨著一個土地困境，一個處理不好就連這10年都沒了，這個2035遠期規劃一出來就會就能知道到個七七八八了。
如果不是錢多得沒處花，可以在市中心輕松的買房，現在拼了命去買房已經錯過了時機，最危險的是跑去深圳邊邊買房的。我現在的二房東，早幾年前安居型商品房還是7000塊一平的時候買了一個觀瀾的，65平小二房，裝修好了，但是他們都不去住，寧願額外花錢在這裏租個房子過日子，安居房不準外租，只能空在哪裏，他們家一年到頭看都不願意去看一眼，這是怎樣一種精神？嫌棄它太遠了，住在那邊如果跑到市中心來上班，一天來回多花三個小時，除非辭掉市區的工作去觀瀾找份新工作，否則非要累死，這樣的生活有意義麽？
