「房子太老了，我家裏衛生間墻上連一塊完整的瓷磚都沒有，要是能早點原拆原建該有多好。」上海普陀區甘泉三村的老居民王先生對第一財經表示。
今年9月，始建於上個世紀50年代的甘泉三村，終於迎來了好訊息——小區900多戶居民開始對整體拆除重建專案進行簽約，這次重建不需要居民花錢，全部由市、區兩級財政承擔，居民還能獲得搬家補貼、租房過渡補貼，四年後就能住進新的電梯樓，這簡直就是「天上掉餡餅」的好事。
但最終結果卻讓王先生等盼望舊改的居民「傻眼」了，11月14日該專案宣告停止，因專案需要產權戶簽約率達到100%才能透過，但經過兩個月時間，產權戶簽約率僅為71.98%，也就是說近三成產權戶不願簽約改造。
出現類似情況的還不止甘泉三村，近期虹口區53街坊一期以及長寧區天山五村都宣告舊住房更新專案中止實施。近年來，「原拆原建」模式作為城市舊住房改造的方式之一，獲得了廣泛的贊譽，甚至有不少城市的居民願意自掏腰包原拆原建。但面對財政出資的專案，為什麽還會有部份居民拒絕「原拆原建」？記者對此進行了實地走訪。
700戶居民的「新房夢」暫時中止
11月20日，第一財經記者來到了原拆原建工作於近日被宣告停止的小區——普陀區甘泉三村一探究竟。
甘泉三村位於上海市中心區域，臨近內環，上海西站到上海火車站的一條鐵路線從附近經過。歷史資料顯示，這裏最早建成的一批房源是1953年竣工的。
這些房子是標準的「老破小」，墻面早已斑駁，窗戶還是老式木質窗，層高也非常低，還能看到不少樓棟上有加建的鐵棚。整體來看，這裏不僅居住條件差，也有安全風險。
幾乎每一個單元門前都貼上了「舊住房成套改造專案停止公告」，公告釋出方是「上海西部企業（集團）有限公司兩舊一村改造辦公室」。
公告中稱，甘泉三村舊住房成套改造專案於今年9月5日正式啟動簽約，但在經歷長達兩個月的簽約周期後，專案整體簽約率為83.56%，其中產權戶簽約率為71.89%，而按照相關要求，整體簽約率應達到98%，產權戶簽約率應達到100%後，專案才能開展。
在小區一處公告欄上，還公示了原計劃的舊住房成套改造方案，方案顯示，當地原本打算對甘泉三村22個自然幢、共937戶實施成套改造，采用整體拆除重建的方式，所有的改造資金由上海市以及普陀區兩級財政承擔，專案工程周期大約是所有涉改物件搬遷出去之後的48個月內，也就是四年左右。
居民搬遷出去時，可以獲得一次性搬遷補貼和器材移裝補貼共計約3000元，在外租房過渡期間，還能獲得每月4500元/月至7500元/月不等的過渡補貼（視房屋室數而定）。小區中張貼的效果圖顯示，未來這一片將建成有綠化配套的電梯新小區。
「這個小區居住條件是很艱苦的，最小的房子套內只有8平方米，還有不少十幾平米的。」小區居民王先生告訴第一財經記者。
王先生表示，他在這裏住了大半輩子了，自己家裏面積也只有十多平方米，「現在衛生間的墻面上就沒有一塊完整的瓷磚」。他是非常希望原拆原建工作能盡早落地的。
「一般來說，上海的原拆原建都是‘拆一還一’，面積不會增加多少，但會贈送廚衛和陽台面積，像我家現在只有十幾平方米，原拆原建後，會給我一個套內28平方米的新房，還不需要自己花錢。」說到這些，王先生還是充滿了期盼。
這樣的舊改條件聽起來非常不錯，但為何仍有一部份住戶和產權戶不願意簽約？
小區居民張先生告訴記者：「還是有很多居民不夠理解‘原拆原建’政策，他們想要的是動遷、貨幣化安置，而不是原地舊改。」
李女士告訴記者，她家裏面積有20多平方米，原拆原建後，未來能拿到一套套內面積大約為38平方米的房子，她也覺得比較滿足了。不過，原拆原建有諸多限制，導致很多居民不願意簽約。
一是在戶型上，原本老房子面積都比較小，一室戶進門後只有房間、沒有客廳，很多人一輩子都住在這種房子裏，眼看要換新房了，但新房面積增加不多，「家裏來個客人都只能坐床上」。
二是原拆原建強調「拆一還一」，有些居民想要拿錢去購買更多面積也不行。
「不過，想要拿錢買面積的還是少數，多數不願意簽約的都是覺得面積少了，想要不花錢但獲得更大面積。」王先生補充道。
李女士表示，本次舊改專案涉及的937戶中，有700多戶都已經積極響應簽約了，說明絕大多數人都是贊同原拆原建的，但是無奈協定透過的標準很高，需要整體簽約率達到98%，產權戶簽約率達到100%，這也導致700多戶的「新房夢」暫時中止，還要繼續等待未來的動向。
「現在眼看專案中止了，那些沒簽約的人，有不少都後悔了！」李女士說道。
一位沒有同意簽約的居民則告訴記者，不簽約的原因是對未來拿到的房子沒有把握，擔心質素問題、煤衛太小導致生活不便等，還不如去郊區買房住。
老小區舊改遭遇「眾口難調」
近年來，上海「原拆原建」的小區越來越多，反映出城市舊改理念的漸進式的轉變，從動遷、貨幣化安置到原拆原建，拆遷戶一夜暴富的可能性消失了，但居民卻不用離開熟悉的街坊環境，還能繼續享受市中心的交通便利、生活配套齊全等利好。
不過，部份在征詢階段未獲透過的案例卻表明，老舊小區居民越來越「眾口難調」，每個人對自己的居住環境都有各自的規劃，因此就出現了即便不需要居民自己出一分錢，但仍有人拒絕原拆原建方案的情況。
甘泉三村舊住房改造專案的中止並非個案。記者發現，上海虹房（集團）有限公司及虹口北外灘街道辦事處於2024年10月25日釋出公告稱，由於同意實施舊住房更新的居民未達總戶數的80%，虹口區53街坊一期舊住房更新專案中止實施。
上海市長寧區房屋管理有限公司則於11月17日公告稱，天山五村1-2號等八幢房屋舊住房改造拆除重建專案，因征詢同意率為72.89%，未達到98%的要求，公告釋出之日起書面征詢工作停止。
根據天眼查，上海虹房（集團）有限公司、上海西部企業（集團）有限公司、上海市長寧區房屋管理有限公司分別由上海虹口區國資委、普陀區國資委、長寧區國資委100%持股。
2023年，【上海政府工作報告】提出，將全面推進「兩舊一村」改造，「兩舊」的其中一「舊」，指的是小梁薄板房屋等不成套舊住房，這些零星舊房遍布上海中心城區，以「兩舊一村」為主體的「人居環境品質提升」被列入上海城市更新六大行動之一。上述區屬國企，成為了「兩舊一村」改造的具體實施方。
易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者，老房、危房舊改原拆原建的一般模式是以政府為主導、財政出資為主，而近年來，在部份省份也出現了以居民自治為主的「自主更新」模式，怎麽建、何時建由居民說了算。這兩種方式各有利弊，「自主更新」目前還無法成為主流的原拆原建方式，因為背後的協調成本比較高，專案越到後期「扯皮」的事情越多，而傳統模式由政府主導、統一拆建，協調成本較低。
記者了解到，在杭州、廣州、北京等城市，已出現更為靈活的原拆原建模式，比如居民自主出錢更新或者居民與政府、產權單位共同籌資更新，在這些案例中，居民需要自掏腰包，但是居民的話語權、決策權也相應上升。
嚴躍進建議，如果未來一二線城市要推進原拆原建，可以在新建專案的產權登記等方面落實更有效率的操作，對有抵押的房產落實更靈活的不動產登記政策；在征詢比例方面，原先各地對此類征詢比例預設為100%，建議設定為90%-95%，可操作性更強；在規劃與政策方面，建議規劃部門完善科學指導與總體規劃，明確各類政策支持，形成具體的工作實施方案。
(本文來自第一財經)
