Hi， 我是只說海外房產大實話，帶你全球收租的S姐。
最近甜蜜區喜遷新址，很多客戶來新辦公室交流。
其中一位客戶，提了一個很好的問題：
投資菲律賓房產，底層邏輯是什麽？其實，這不僅是 客戶投資的理由，也是甜蜜區選擇重倉菲律賓的底層邏輯。 今天，S姐就把當天活動「現場回放」，聽聽 甜蜜區資本CEO Mark 對這個問題的解答。
01
Mark先分享了數年前，他帶隊日本商務考察時的故事。見到日本無印良品社長松井忠三時，他好奇地問了一個問題：
日本頂級企業家，為何很少見年輕人？以日本四大「經營之聖」為例，最年輕的也是出生於上世紀30年代。
松下幸之助，松下公司創始人，生於1894年
本田宗一郎，本田公司創始人，生於1906年
盛田昭夫，索尼公司創始人 ，生於1921年
稻盛和夫，京瓷公司創始人，生於1932年
松井忠三笑而不語，反問Mark：
為何上世紀80年代前，中國很少見頂級企業家？
的確，阿裏巴巴的馬雲、百度的李彥宏、小米的雷軍、京東的劉強東、騰訊的馬化騰，無一例外都是60後、70後。
而拼多多黃崢和字節跳動的張一鳴，都是80後。
如今，越來越多的90後創始人，像喜茶的聶雲宸一樣，開始大舉登上歷史舞台。
中日知名企業家年齡差異背後，是時代風口的輪動。
二戰後的六七時代，日本經濟騰飛，成為全球第二大經濟體， 30多年成就了大家熟知的豐田、本田、佳能、松下、三菱和索尼等企業 。
隨著中國加入WTO，日本傳統優勢領域，逐漸 被「中國制造」取代，日本進入「失去的三十年」。
反觀中國， 在過去的20年，中國人只要選擇了房地產、互聯網、金融的任何一個賽道，便搭上了財富快車。
可是，隨著人口紅利和城鎮化紅利逐漸消失，國內從增量市場變成存量市場，下一個帶來增長的風口在哪裏？
02
尋找下一個風口，不妨把視野開啟一點。
在中國周邊，一個新的經濟巨人正在崛起。
它就是東盟 。
東盟由10個國家組成，單獨看算不上經濟大國，但加在一起，就是一股不容忽視的力量。
450萬平方公裏，近7億人口，25歲的平均年齡 。
東盟巨大的潛力吸引了世界的關註。
在「一帶一路」倡議下，中國與東盟國家（東南亞國家聯盟）的投資合作日益深入。
2019年，東盟替代美國，成為中國第二大貿易夥伴。
今年，東盟成為中國最大貿易夥伴。
今年前5個月，中國與東盟貿易總值1.7萬億元，增長4.2%， 占中國外貿總值的14.7%。
尤其是 疫情下，中國與歐盟、中美和中日貿易都下降了，唯獨和東盟的貿易還在增長。
越來越多的全球科技公司也在進軍東盟。
Facebook、谷歌、微軟和亞馬遜 等巨頭，已經在東盟國家開展業務，追隨著IBM、惠普和英特爾等基礎科技巨頭的腳步。
中國互聯網巨頭也不甘示弱，像 字節跳動、阿裏巴巴、京東和騰訊 等知名企業，紛紛進軍東盟。
東盟將會是全球未來20年的經濟引擎 ，這已經成為具有國際視野的投資人共識。
這樣的投資風口，你跟不跟？
對於我們普通人而言，買房投資，無疑是最容易追趕風口的方式了。
03
可是，東南亞國家那麽多，買房該選哪個國家呢？我們先來看房價快速上漲要滿足的3個條件：
國家人口要過億、城市人口要過千萬。經濟增長快速，至少要6%+。
人均GDP3000-8000美元，是房價快速上漲期。
15年前的深圳、上海，都符合這幾個條件。 我們來分析下東盟國的數據。
從人口因素考慮，首先排除核心城市人口較少的國家，柬埔寨、汶萊和老撾。
從人均GDP來說， 新加坡、馬來西亞人和泰國 人均GDP，都已經超過8000美金了，房價不再處於黃金上漲期。
而 緬甸和柬埔寨 人均GDP低於2000美金，老百姓購買力有限。
印尼 人口和經濟基本面雖然不錯，但是外國人買房限制非常多。比如，外國人買房，必須人在當地，且能夠給印尼帶來好處等等。
越南 貸款政策，對外國人不友好，杠桿利用率不高，且房子不是永久產權。
而 菲律賓馬尼拉 的4個基本面，都符合我們的投資邏輯：
1、人口紅利
從人口總量來看， 馬尼拉常住人口2400萬，和上海差不多 ，但 馬尼拉人口密度卻是上海的10倍 。
而且， 菲律賓人口非常年輕，年齡中位數在25歲左右 ，中國人年齡中位數已經38.8歲，和美國差不多。
2、供需關系
上海擁有780萬套存量住宅，但馬尼拉只有50萬套。疫情前，馬尼拉房屋供給量每年約5萬套。
按照這個速度推演， 馬尼拉房屋總量，至少需要120年才能趕上上海 。
常年供需不平衡，是馬尼拉房價上漲的原動力。
3、經濟
菲律賓連續8年GDP增速超過6%， 人均GDP為3200美元，相當於中國2008年的水平 。
最近十多年，中國房價漲幅，大家都感受到了。
4、資金利用杠桿及回報率
馬尼拉的首付比例很低， 手上有幾十萬資金，就可以配置幾套，資金杠桿高。
S姐為大家準備了
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