如果有100萬，你會選擇如何花？放在十年前，大家可能會異口同聲地回答：投資買房。確實如此，統計局公布的數據顯示，過去二十年，全國平均房價漲幅超過540%，四大一線城市「北上廣深」的核心區漲幅甚至高達20倍以上。這麽看來，在過去房地產投資的黃金時代，買房毫無疑問是資產保值增值的重要途徑。
但最近兩年，隨著調控不斷深入，樓市逐漸回歸理性，越來越多的人拋棄了這種思想：不再堅信房價只漲不跌，不再唯房論，不再盲目跟風買房。尤其是進入2022年，買房人的積極性更是跌到了「冰點」——央行報告顯示，未來3個月只有17.9％的居民準備把買房當作增加支出的專案。相反的，居民儲蓄的意願卻迎來高漲，占比高達54.7%，是近5年以來的新高點。
為什麽會這樣？長期關註房地產的人，都應該非常清楚，2022年房地產市場出現了十分嚴重的問題。 首先是銷售、投資層面出現了「四降」：一季度商品房銷售面積同比下降13.8%、商品房銷售額同比下降22.7%、房地產開發投資同比增長0.7%、房地產開發企業到位資金同比下降19.6%；
其次是購房者的信心跌至低谷，且難以修復。用青島大學經濟學院教授易憲容的話說就是，「下調房貸利率已無法刺激樓市，老百姓根本沒興趣買房了」；
再者是受銷售不暢、融資政策收緊等影響，很多開發商也陷入了「困境」。繼2021年下半年融資大幅下滑超過50%後，今年一季度房地產企業非銀融資（包括信用債、海外債、房地產信托、資產證券化等）更是同比下降61.4%。
此外不得不提的是，2022年一季度，本地生產總值同比增長4.8％，低於全年增速5.5%的目標。對此，4月18日英大證券李大霄解讀認為，1-3月份房地產投資只增長了0.7%，顯然房地產拖了經濟的後腿。在他看來，整個房地產，包括上下遊產業鏈占了GDP的30%，穩住地產迫在眉睫。所以，以後穩地產可能會更加發力，地產對於市場的貢獻度會加大一些，有望利好地產、基建等板塊。
一言概之，2022年房地產市場頹勢明顯，不景氣程度創過去十年之最，且對經濟增長已經產生了一定的負面影響，再加上國人70%的家庭資產都綁在房子上，用專家的話說，穩樓市就是維護剛需購房者的利益，所以我們看到， 2022年以來，各大城市都在積極調整政策「救市」——房地產「救市潮」，正在全國蔓延 。據中原地產研究院不完全統計，截止到4月22日，全國累計已有近80城出手「救」房地產。救市的措施涵蓋取消限購、取消限售、公積金、信貸差別、降低首付、發放購房補貼、重新開機棚改貨幣化等。
不僅地方救市心切，實際上今年以來，住建部、央行、銀保監會等多個部委也在頻頻給房地產「吹暖風」：住建部不僅重申「房地產支柱地位不變」，而且喊話2022「要充分釋放居民住房需求」，釋放了穩樓市的強烈訊號；央行更是4個月內，兩次降準，累計釋放1.7萬億流動性。4月18日，央行罕見強調要「因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求」。
此情此景，不免引起了專家學者們的擔憂：面對「保樓市還是保實體經濟」時，很多人擔心我們會重走「保樓市」的老路。尤其是越來越多的城市「松綁調控」，不斷釋放利好訊息，這使得很多人篤定國家還是會「保樓市」，未來房價會再次上漲。
比如網紅經濟學家馬光遠就說過，「房地產是中國的支柱產業，100年不會變，嫌臭是因為你沒有吃過，不知道有多香。」
事實真的如此嗎？答案是否定的。在我們看來，這是典型的「一葉障目不見泰山」。不得不承認，房地產對經濟的發展起到了至關重要的助推作用，帶動了上下遊經濟消費，比如中介、施工、物流、建材、建築、輕工，關系到幾十個行業的發展。但更重要的是，房地產高速發展，還帶來了一系列副作用：實體經濟發展受阻、炒房群體增多、抑制生育等。這些都決定了，未來樓市不能再被高高捧起了。
事實上，國家也已經作出選擇，那就是竭盡全力保實體經濟，保民生。有四點為證：
首先，國家層面明確「不會重走老路」。今年2月以來，央行、住建部、銀保監會等重要部門，三番五次強調，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位；不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段。4月18日，央行更表態「將保持流動性合理充裕，引導金融機構擴大貸款投放、向實體經濟合理讓利」。其中對小微企業等受困市場主體的金融支持力度可謂空前絕後；
其次，雖然央行等部門強調，未來要因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展，但目前金融更多地是服務於實體經濟——2021年12月份和2022年4月份，央行兩次降準，先後釋放1.2萬億、5300億流動性，但根據央行有關負責人的表述，這兩次降準均和房地產無關，降準的目的主要是三方面：1、最佳化金融機構資金結構，增加金融機構長期穩定資金來源，增強金融機構資金配置能力，加大對實體經濟的支持力度；2、引導金融機構積極運用降準資金支持受疫情嚴重影響的行業和中小微企業；3、促進降低社會綜合融資成本。
事實上，2021年7月-2021年11月，央行曾3次為實體經濟「輸血」：新增1.5萬億充裕資金，用於支持小微企業融資等。
再者，也是最關鍵的一點，國家層面明確，金融政策持續幫扶實體經濟，同時嚴防死守資金違規輸血房地產。金融是實體經濟的血脈，為實體經濟服務理所當然，為什麽還要嚴防死守違規輸血房地產呢？專業人士劉博分析認為，這主要是吸取了前些年的經驗教訓——房地產是資金天然的蓄水池，且因為投資內容淩駕於居住之上，所以對資金的吸附能力非常強大，這意味著金融市場層面如果不加以管控約束，市場上的錢將無孔不入房地產。其結果就是，實體經濟得不到輸血，與此同時資金在樓市中大肆騰挪炒作，更不利於樓市大局穩定。
需要說明的是，據不完全統計，過去4年，銀行因違規輸血樓市，被罰總金額已高達數十億元，其中2021年開出1219張罰單，罰金總額超15億元。
第四，發改委專家表示，在經濟下行壓力下，內需必須發揮重要作用，而實體經濟才是內需的核心支撐。另外，經濟學家陳海濱表示，我們必須摒棄「房地產才是拉動經濟增長的唯一方式」的這種偏見，在「國內國外雙迴圈」戰略下，促進經濟快速發展，實體經濟必須挑起大旗。
保樓市還是保實體經濟？4月20日，央媒經濟日報也發聲了：發揮穩樓市在穩大盤中作用，而不是過度刺激。 簡單來說就是，當前房地產下行趨勢真實存在，考慮到房地產業在帶動經濟增長，穩定宏觀經濟基本盤方面的重要作用，各大城市應該因城施策，出台利好市場恢復的政策。但要明白一點，促進房地產市場企穩恢復不是鼓勵房價過快上漲，不是保樓市，更不是支持炒作房價。房地產市場已經告別過快上漲階段進入平穩健康發展通道，「房住不炒」的底線不會突破。
此外，今年2月22日，央媒經濟日報更表達了「實體經濟融資成本下行仍有空間」的觀點。這被業內人士解讀為是，金融支持實體經濟發展的重要訊號。
為什麽我們要千方百計「保實體經濟」，而不是重新開機房地產，走過去的老路？簡單可以歸納總結為一句話：房地產是虛假繁榮，且不可持續。實體經濟強大才是長久之計。未來無論是提升創新能力、實作科技自立自強，還是形成強大國內市場、構建新發展格局，都需要堅實的實體經濟體系作為依托。
既然國家在「保實體經濟還是保樓市」問題上，已經作出選擇，而且央媒也發聲釋放了「實體經濟是中國經濟的命脈」的聲音，那麽對於房地產，走勢也已明朗了：行穩才能致遠。換句話說，房價大局已定，房價走勢已明朗：在「房住不炒」總基調下，在嚴防死守資金違規輸血房地產的背景下，未來房地產將更專註於發揮壓艙石作用，這意味著房地產會逐漸回歸實業內容，未來房價也將長期保持穩定——大漲和大跌都不是穩，謹防資金過度違規入樓市、炒作房價。
