文/楊國英
一篇小作文，引起連續狂歡。
昨天，坊間流傳的一篇彭博社小作文，直接引發地產股狂飆。
。這篇小作文稱，「（中國）政府可能會從開發商手中收購數百萬套存量住房（庫存的新房）來做保障房，以此推動樓市去庫存。」
在這篇小作文發酵之後，杭州臨安區隨即啟動樓市去庫存。
再然後，市場又將天風證券研究所5月12日的研報扒了出來，在這篇【收儲存量房是否可行】的研報中，天風證券研究所稱「據其測算，政策透過收儲壓縮住房去化周期至平衡狀態，大約需求約7萬億元的資金，這還是在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設下。」
這一連串的資訊釋放，不能不讓人懷疑，近期市場有一股灰色力量在推動地產股的狂飆。
對此，簡單說兩點：
- 地方政府是有可能收購庫存新房，但不可能全面撒網，規模更不可能高達百萬套或金融高達7萬億。任何一地政府，是否收購庫存新房、以及具體收購多少，肯定是要算帳的，這個算賬至少會結合具體城市的債務杠桿率、人口到底是凈流入還是凈流出、現在二手房是過剩還是不足。
比如，現在許多三四五線城市，本身債務杠桿率就很高，即便想加杠桿也很難，同時，現在三四五線城市，普遍是呈人口凈流出的狀態、且二手房本身就相對過剩，在這種情況下，這些地方政府可能會收購庫存新房嗎？
肯定不可能。
這不是吃飽了撐著嗎，收購庫存新房是為了養豬還是養兔子？！
所以，真正有可能收購庫存新房的地方政府，應該以一線和二線大城市為主、且人口還是凈流入的（最近兩年每年的人口凈流入至少在5萬人以上），這一類的大城市，全國總共也就10個左右，但即便這些優質的大城市，出手收購庫存新房的數量，至多也就一萬套左右，不太可能再多。
至於弱一些的、每年人口凈流入低於5萬人的二線大城市（比如東北和中西部的省會城市），地方政府即便出手收購庫存新房，其數量事實也是極少的甚至可以忽略不計的。
所以，從這個角度看，接下來地方政府出手收購庫存新房，在全國範圍內，最多不會超過30萬套，怎麽可能有數百萬套之多！可能涉及的總金額至多也就六七千億，怎麽可能會高達7萬億之巨！
2，地方政府收購庫存新高，政策的核心訴求應該是化解房地產不良資產，而不是救房企，更不是推動房價新一輪上漲。
現在的房企，普遍現金流匱乏，且多數房企已觸及破產之邊緣，這就導致許多房企過去兩年的已開工甚至完工率超過80%的樓盤，沒有資金繼續推進了，根據我上月的調研，現在這種情況比較普遍，因為，現在施工方和材料方普遍要求開發商現款了、不再像以前那樣墊資了。
面對這些已經開工尤其是完工率超過60%以上的樓盤，現在地方政府不接手不盤過來，就有可能會變成爛尾樓，這不僅影響市容市貌，而且會造成社會財富的巨大浪費。
所以，現在地方政府收購存量新房，其核心目的，是為了防止批次爛尾樓的出現，而不是什麽救房企或什麽推動房價新一輪大漲。
房企是不可能去救的，也是無法救的（除了國資背景的），因為，現在的絕大多數民營房企，事實早已經資不抵債、且普遍還有規模不小的美元債，在這種情況下，政府怎麽去救房企，怎麽去拿財政的錢去救房企——之於房企而言，個人認為，今年下半年和明年上半年，會進入密集的破產重組潮。
房價更是不可能繼續推動大漲的，現在之於房價的政策，政策核心訴求是穩房價（避免房價繼續大跌）、而絕不是繼續推動房價大漲，這其中既有樓市投資邏輯已經大變的現實（以前註重交易差價，現在轉為評估持有收益），也有讓樓市回歸常態不再結構性擠壓實體經濟的必然。
當然，之於股市炒作而言，部份適合短炒的投資者，在本輪行情開啟之初，用部份倉位精準介入賺一把，這也未嘗不可——但是，部份投資者有個痛病，在介入之初原本是想短炒的，但介入點位不對、右側追高介入了，然後被深套了，再然後就自欺欺人視為價投了，大虧從來就是這麽來的。
註意，就地產開發上市公司而言，現在市場整體風險還沒有真正出清，因為從財務上看，如果房價今明兩年不能企穩、並且上漲15%左右，那麽，當下至少70%的地產開發上市公司，未來一年左右超大概率是要進入破產重組的（當然也要退市）。
但是，涉及地產的，事實也並非沒有相對安全的結構性機會，比如物業上市公司，這是相對可以穿越周期的、且整體不存在破產重組的可能性，樓市好不好、房價漲不漲，物業費總得還是要繳的，這也是我們在春節3萬字長文的第五章「2024年股市的6個機會」，將物業股作為第1機會分享的原因所在，最近一個月，A股物業股普漲振幅接近30%，港股（港股通）物業股更是整體大漲超過了50%。
再說一說今天港股大漲，在今天繼續大漲之後，港股的恒生指數最近一個月已經跑贏A股滬深300指數接近20%，類似這樣的結構送錢機會，今年年內應該很少再有的，如果有的話很可能也要等到今年年末。
而如果明天港股盤中繼續大漲，事實也可以考慮稍微減一點港股通，之於中期看，港股（港股通）超過大概率還會跑贏A股20個百分點，但這個應該不可能在極短的時間內完全兌現。
再次重復，中期內A股會有小牛、局部會有大牛，中期內港股會有大牛、局部會有超大牛，但這並不妨礙這個過程中的適度低頻的彈性盤調整。
