這是我最近看到的一篇文章，個人感覺很有見解，所以轉載過來給大家看看
中國的房地產到底有沒有泡沫？許多人可能會說：房地產不僅有泡沫，而且泡沫巨大。
在過去的二十年間，全國房價的整體漲幅高達5.3倍，部份一二線城市核心區域房價的漲幅甚至高達二三十倍。且由於房價收入差距「天壤之別」，使得買房變得越來越艱難，因此現實中不少人天天期盼著樓市泡沫破裂。
但是在很多專家的眼裏，中國的房地產「泡沫小」，甚至是「根本沒有泡沫」。
比如曾提出「掏空六個錢包也要買房」的經濟學家樊綱，前不久又公開發表了新觀點：房地產沒有大泡沫，只是需要解決一些結構性的問題和一些局部企業的問題。支撐他這一觀點的依據是，過去這些年我們每年70個大中城市的房價漲幅都是在1%或者百分之零點幾，基本是穩定的，房價根本沒有漲起來。與此同時，城鎮居民的收入增幅卻能達到5%-6%，收入跟房價差距在調整。
再比如，2020年10月份北京大學經濟學院院長董誌勇也表示，「任何時候都不要汙名中國房地產，房地產仍然是中國未來經濟發展的一個支柱產業，目前為止我個人覺得並沒有泡沫。」
此外，北師大教授董藩也不止一次發聲表示，「中國房地產業沒有泡沫，城鎮居民住房擁有率高達96%，這是非常驕人的成就。中國房地產領域存在的最大問題不是房價高，不是有沒有泡沫的問題，而是分配不公。」董藩解釋，中國的房價並不高，因為統計有嚴重的問題。如果把農村房價算起來，把小產權房、集資房、房改房等全部都算在內，真實的房價可能只有現在公布的一半，即中國真實的房價只有5000-6000元/平。
中國的房地產真的像以上專家們所說的沒有泡沫嗎？透過科學理性地分析，我們認為，中國房地產存在結構性泡沫，這一點很難否認。
業內專家認為，房地產是否存在泡沫，需要從4個方面來觀察：一是居民收入是否能追趕上房價；二是房屋供應量是否遠超過真實需求；三是房屋空置情況；四是租售比是非合理。
接下來我們就針對這四點逐一進行分析
：第一，諸葛找房網2020年4月份釋出的數據顯示，全國百城房價收入比數值為13.2，遠遠超過國際合理區間標準3-6。中國房價比歐美日等國家都高，這是一個客觀事實。尤其是北上廣深杭這樣的大城市，工薪家庭購房不吃不喝也要四五十年，靠薪金買房幾乎不可能實作。即便是三四線城市，購房的門檻也提高到了百萬，三成首付也需要三十多萬。統計局數據顯示，2020年城鎮居民人均年結余資金僅1.2萬，這意味著湊夠首付款需要27年，一家三口一起努力也需要9年，當然這還不包括未來三十年每月4000多的銀行貸款；
第二，央行報告顯示，2019年城鎮地區住房擁有率高達96%，戶均擁有1.5套住房。但是當前時期，中國的住房供應仍然每年高達1500萬套，2019、2020、2021三年平均每年的商品房成交量都在1000萬套左右。供應量明顯是高於真實需求的。此外，易居房地產研究院的數據也顯示，從2020年起，新房市場就已經「供大於求」了。最新數據顯示，截至到11月，中國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，創2016年8月份以來的最高值。換句話說，當前時期全國新房庫存又回到了5年前的水平。其中三四線城市庫存量遠高於一二線城市，換言之三四線城市的房地產泡沫更大；
第三，中國的房地產空置率高，也是事實。西南財大調研統計結果顯示，在2017年時城鎮地區的空置率就達到了21.4%，商品房空置率超過26%。此外，民間機構透過小區亮燈率、電表使用情況，也得出「商品房的空置率大概在20%-30%之間」的結論。也有人認為，一二線空置率低於三四線，空置率水平大概在15%左右，但即便如此，中國的住房空置率也達到了國際通行慣例的「空置危險區」標準了；
第四，從租售比來判斷，中國絕大多數城市的房價泡沫也不小。諸葛找房報告顯示，50個大中城市平均租售比為1：611，而合理的租售比在1：250以內。基於此不難發現，當前中國的租售比遠遠偏離國際合理區間——租金難以追上房價上漲速度，租金與房價差距被拉大。而且大多數城市的租金回報率低於全球其他重點城市，超過8成的城市租金收益，甚至不及將購房款存銀行收定期利息。租售比雖然不是衡量樓市泡沫的重要標準，但畸形的租售比，多多少少也說明了泡沫問題。因為房租所反映出來的，才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。
綜上所述，中國房地產確實存在結構性泡沫，即部份城市房價嚴重偏高，房價收入比偏離實際，而且住房早就步入「供大於求」局面了。
當然，也並不是說大城市就沒有泡沫。以深圳為例，自今年初釋出「二手房指導價」政策到現在，全市房價普遍下跌了10%左右，此前熱炒的區域跌幅甚至達到了15%以上。一句話，深圳的房價能跌這麽多，就說明還是有泡沫的。再比如環京的燕郊，過去三年多，房價整體下跌了55%左右，很多2017年單價3萬多的樓盤，現在已經跌到了不足2萬，泡沫之大可以想見。
房地產存在泡沫，但一直以來國家對於調控房地產的態度都是「全力穩樓市」，尤其是「促進房地產市場平穩健康」這句話，在重要部門、重要會議上更是頻頻被重點提及的。今年12月以來，央行、住建部、銀保監等部門重點強調的話又升級為了「促進房地產業良性迴圈健康發展」。央媒經濟日報等媒體在評論樓市時，也重點突出，穩才是樓市的理想狀態，房地產市場既要抑制房地產泡沫，又要防止大起大落。專家劉博認為，當前時期，國家的態度就是全力穩樓市，以時間換空間，一方面加速建立房地產長效機制，另一方面，加速去房地產杠桿，抑制投機炒作，實作房地產「軟著陸」。
中國為什麽全力「穩樓市」，而不是學美、日兩國主動刺破泡沫？
美國和日本也都經歷過房價快速上漲房地產充滿巨大泡沫的階段，結果大家都知道了，他們最終都是透過主動刺破泡沫的方式，應對房地產風險。
美國：21世紀初美國房地產泡沫，眾所周知，次級貸款大量發放是推動本輪房地產泡沫膨脹的根本原因。2001年起，美聯儲不斷下調聯邦基金利率，從5.98%降至1.01%，美國進入了「負實際利率」時代。這嚴重刺激了房地產市場的投機心理。在擴張性貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放松住房貸款條件，2001-2005年美國新一輪房地產泡沫不斷形成與膨脹。
意識到問題的嚴重性後，美聯儲在2004年變更了利率政策，2004-2006年先後17次加息，2006年利率重回5.25%。利率政策的變化直接導致美國房地產市場繁榮逆轉。資料顯示，2006年中期美國房價漲幅開始回落，此後跌幅超過30%，房地產泡沫就此破裂。
日本：日本泡沫經濟一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。
1985年，美國召集日、德、法、英四國簽訂「協定」，此後美元貶值，其它四國的貨幣相應升值，日元更是在短短三年內升值了一倍多。日本為了維持企業出口額，實行寬松的貨幣政策，並在兩年內連續降低利率達五次之多，利率從6%降到2.5%。低利率吸引企業、有錢人湧入樓市投資，大量資金湧入樓市的結果就是，房價大幅上漲。資料顯示，光是1987年，東京的房價就翻了一倍。有媒體報道，日本樓市瘋狂時，一套在今天都只能賣900萬日元的公寓，當年卻以16.5億日元的價格成交。房價上漲，民眾也開始加杠桿投資炒房，銀行更是下調利率支持購房。不僅如此，很多房產商更是花錢「雇托搶房」，造成樓市繁榮假象。鼎盛時期，東京23個區的房價就能把整個美國買下來。種種因素，催生了日本史無前例的房地產泡沫。
1989年，回過神的日本開始對房地產進行調控，上調利率、收緊信貸，連續5次加息，利率上升到6%，尤其是限制對房產的貸款總量。但為時已晚，兩年時間不到，主要都市圈的地價、房價從猛跌到陰跌，跌去了65%以上。
一直以來，都有人認為美、日的房地產泡沫並非主動刺破，而是政策失誤。但在業內人士看來，他們就是主動刺破。理由很簡單，房價開啟下跌後，都持續了多年，且這期間，兩國都沒有采取保護房價、穩樓市的措施。在專業人士看來，兩國之所以不全力穩樓市，主要還是為長遠考慮——房地產占用太多信貸、人力等資源，而且只是讓少數人受益。更重要的是，房地產帶來的是紙面財富，且不可持續，對實體經濟的擠壓也非常明顯，資金大舉脫實向虛，最後還是會讓實體制造業受損，科技發展受阻礙。因此，主動刺破泡沫，長遠來看，利大於弊。
總結來說就是，不破不立。泡沫破裂後，房地產回歸居住內容，資金也開始脫虛向實，又回到制造業和高科技產業。也正是這次的「打破重塑」的過程，使得美日能有今天的重大發展，尤其是高科技領域處於國際領先地位，就是重視發展的結果。
中國為什麽全力「穩樓市」？專家：房地產是剛性泡沫，不能刺破
首先，清華大學中國經濟研究中心主任、清華經管學院教授、企業戰略與政策系主任魏傑認為，中國不會主動刺破房地產泡沫的，中國的房地產泡沫是剛性泡沫。剛性泡沫的意思就是既不會吹大，也不會擠破，維持這個狀態，適度地上浮或者下調。不能出現大的問題，如果出現大的問題就是資產泡沫破滅了，結果就是金融風險。
事實上，從日本和美國刺破房地產泡沫的結果來看，他們兩國都承受了巨大的代價。尤其是日本，這場房地產泡沫引發的金融危機，使得狂熱的日本一下跌入深淵。大量企業倒閉，自殺率、失業率飆升。實際上，直到今天，日本都沒有走出當年的陰影。
其次，中國完全有能力「穩樓市」，尤其在調控方面和美日有截然不同的優勢。政策方面，中國的金融監管手段和力度都較強。比如2020年8月12日創新推出的貸款市場報價利率（LPR）可以做到，單獨調節房地產利率，而不影響其它行業。再比如，去年9月份，央行出台的「三道紅線」政策，給房企融資戴上了「緊箍咒」，今年以來房企主動降負債，降價促銷賣房拉動回款，使得市場在短期內出現了較為明顯的降溫，就是最好的例子。再比如，「二手房指導價」政策，可以做到因城施策，精準調控房價，牢牢限制住市場的走勢。當然，限購、限貸、限售這些常規措施，就更加能真實有效抑制投機炒作了。此外還有長效機制建立，租售並舉、共有產權房、租購同權、房地產稅等更優的政策都在路上。
再者，中國房地產雖然有泡沫，但僅僅是結構性泡沫，直白點說，中國的房地產泡沫並沒有到美日當年的嚴重地步。事實上，樓市有泡沫的城市，過去這幾年，其實一直在慢慢「擠水分」，比如深圳、青島、蘇州、保定、沈陽、哈爾濱等，房價已經一年多沒漲了，部份城市甚至一直在「陰跌」。這也是「擠泡沫」的重要手段。
此外，央行報告顯示，城鎮居民家庭70%的資產是房子。如果主動刺破泡沫，意味著房價會迎來大幅下跌，這背後是數以億計的家庭資產大幅貶值。與此同時，房地產關聯著上下遊近百個行業，牽一發而動全身。而且「房地產是經濟的壓艙石」，在中國經濟轉型高質素發展的重要時期，房地產必須保持平穩健康。
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