最近正好準備做一期關於【潤紐西蘭】的網絡講座，其中提到了紐西蘭的期房預售制度，一種從機制上就杜絕了由於開發商爛尾而導致的「強制停貸」的可能性。
事件回顧
先回顧一下國內7月頭開始爆出來的強制停貸事件，以下參照的資訊全部來源於國內有公信力的媒體。
「早在4月中旬，購買了恒大某樓盤的王一（化名），因為專案遲遲難以交付且自身的還貸壓力較大，萌生了銀行按揭斷供的想法，但被朋友勸住。
沒想到，3個月後，一場由各大停工樓盤業主發起的斷供潮席卷而來，其中恒大樓盤停貸最多。據不完全統計，全國已有超過80個停工或爛尾樓盤的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市，且仍在不斷增加中。
對於樓盤停工或爛尾，業主將原因指向銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞。那麽，在爛尾樓形成的背後，預售資金監管是如何出現失守的？監管又要何去何從？」 （來源於新京報）
主串流媒體分析到：
比如，武漢市恒大時代新城業主的告知書顯示，作為貸款銀行， 違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款 ；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；未積極履行資金監管義務，導致資金嚴重非正常流出。
鄭州名門翠園業主的強制停貸告知書也顯示，在房屋預售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為，具體包括 違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款 、將按揭貸款資金劃入非監管賬戶等。
西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函指出，在擬定貸款合約時，未按照購房合約和國家相關法律規定， 將按揭貸款的收款賬戶設定為監管賬戶，而是設定為開發商的一般賬戶，這樣直接導致按揭款脫離監管 ，被開發商挪用一空，進而導致房子停工爛尾。
各路經濟學家，金融大V顧問們在網上發表了大量類似的原因分析，但是在紐西蘭房叔Henry看來，全都沒有聚焦在根本原因上，因為所有的分析都是站在開發商和銀行的角度來做的，什麽 違規提前發放按揭貸款，脫離監管被挪用等 等，有哪一條是從 買房的客戶角度 來分析考慮的？所以一旦秩序崩壞，樓盤爛尾，銀行對客戶說貸款還錢，天經地義，開發商爛尾和你的還貸責任是兩碼事，所以你得繼續還貸。客戶說我貸款買房，可是房子爛尾，我拿不到房還要不停的還貸款，上哪兒說理去？
表面上看這是一個死結，實際上它山之石可以攻玉，地球上早就有作業可以抄，關鍵是他們願不願意抄。
紐西蘭的期房預售制度
Henry自從進入紐西蘭房產投資這個領域後，專門研究了中國和紐西蘭的房產銷售的區別，針對目前國內已經愈演愈烈的「強制停貸」，我沒有解決方案，但是我知道系統上應該如何徹底防止的方案-就像紐西蘭的期房交割和按揭貸款在同一個時間點發生。
下圖就是從購房者角度來對比中新兩國的購期房流程
從上圖可以看出，在紐西蘭購買期房，只有開發商交房，購房者才開始還貸，而不是像中國這樣開發商只要結構封頂就可以開始預售, 而紐西蘭一手交房，一手還貸，怎麽還會有「強制停貸」這種事發生的機會呢？但是你以為這樣的保障就夠了嗎?
紐西蘭使用第三方監管賬戶來保管購房者的首付款，而不是像中國的貸款銀行既是運動員又是裁判員，放松監管，甚至為了共同利益和開發商沆瀣一氣。
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