原標題：突發！上海調控提前來了！影響有多大？
我沒想到上海調控這麽快就落地了！因為昨天政府還在否認調控，今天就出來了！
且昨天有關部門的領導還在咨詢易居研究院：上海樓市是否過熱。所以連易居的楊院長都感覺很意外。
突然就出台了，我猜是不是有上面的特別指導，所以調控的任務很緊迫，一天就出來了。
但對調控的內容也不是很意外，因為市場火熱，遲早是要調控的，只是何時出來的問題，能補充的手段不外乎就這些，估計後面還會繼續補充。
今晚，上海住建委、房管局等多部門同時釋出： 【關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見】。
值得關註的有以下幾點：
1、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
這點應該是學深圳，今年深圳的715新政就頒布了這一項。後面又打修補程式，到11月份才徹底做不了假離婚。
從深圳的調控效果來看，這一點是可以有效打擊假離婚買房的現象。
不過深圳投資客的腦洞真的很大。
深圳715後一些投資客為了破限購，先假離婚再假結婚，然後婚內更名， 此類現象也是層出不窮，所以今天深圳再次出台調控修補程式，要求婚內更名時，受讓一方必須有深圳的購房資格才能更名。
但又有流傳說可以做離婚析產的，反正目前還不確定這個能不能做，如果可以的話，假結婚就沒有徹底根除。
所以說只要市場有「機」可乘，資本就會想盡辦法鉆空子，上海接下來的調控「修補程式」預計不會少。
2、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
調整增值稅明顯就是針對二手房市場了， 接下來上海二手房的成交量肯定會減少，短期會降溫， 2改5直接增加了交易成本，特別是滿2不滿5的房子，增加的稅費成本會比較明顯。但滿5房的房子沒影響，目前上海貝殼上滿2的房子是9107套，滿2年的房子是4134套。剩下的我不知道是什麽情況。
目前上海二手房庫存告急，僅剩3.3萬套，而12月份上海成交了3.9萬套二手房，如果不調控的話，二手房再過一個月可能真的就沒房賣了。
2改5確實有利於緩解二手房市場庫存危機。 但是對於降價，我信心不大。
深圳去年715也是2改5，之後成交量明顯下滑，但二手房價格到現在也沒有出現下跌，反而之前沒漲的地方還補漲了，因為總價低的稅費低，所以剛需轉而跑去買那些低價片區。
而且深圳的上漲振幅和時間長度，都要比上海這次反彈期要長，基本上持續大熱了半年。
而上海這次真正大熱是從11月份開始，到現在就3個月的時間，我認為需求是還沒有釋放完的。
論漲幅，也不如深圳，深圳西部很多房子漲了100%，50%以上的比比皆是，最差的東部也漲了30%。
都是一線城市， 資金會橫向對比價值的，如果價值被低估了，窪地就會去填平。 所以你們可以看看上海這幾個月漲了多少，來評估一下上海的房價未來的空間。
成都去年9月也是增值稅2改5，成交量確實有影響，但是學區二手房價該漲的還是漲。
更主要的是，上海現在二手房庫存太少了，2改5只會把稅費成本轉嫁給買家，因為現在打新很難打到，業主如果打不到新房的話，就不會急賣自己的房子，買家如果不出這個新增的成本，業主也不會願意出。
畢竟沒有幾個人敢先賣了房子，再空倉去打新。很多人擔心自己房子沒跌，買不到新房，結果又要跑回來高成本買二手房，得不償失。
另外， 二手房交易成本上升後，很多人就會轉頭跑去買新房，所以後面上海的打新我估計會更火爆。
3、嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
我不知道上海的執行會怎麽樣，我只能跟你們說說深圳的情況。
深圳去年也多次說了要嚴防這些亂七八糟的資金違規流入樓市，而且還出了政策，比如剛買的房子，半年內不允許做經營貸。
但錢還是不可避免的在變相流入樓市， 現在深圳有些人是怎麽操作呢？
如果是買二手房，幹脆按照低過戶價一次性付清，還省了稅錢，然後半年後再做經營貸，可以貸7成出來，等於變相的是首付3成，然後拿著錢去打新，代持，錢不夠就合夥打新。
我不知道有多少人這麽做，畢竟我也沒全部的數據，只是因為我經常會接觸這些金融公司，所以知道這麽操作的也不少。
這些鉆空子的手段層出不窮，因為他們從銀行借錢太容易了，利息又很低，所以大半年過去了，房價到現在也沒見到下來的跡象。
4、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售「一價清」「實名制」等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。
下面是12月份上海打新的部份樓盤。
這其中其實有不少人是重復打新的，跟打地鼠一樣，哪裏有新盤就往哪裏打，甚至全家有資格的集體出動。
上海是有意管控的，昨天的傳聞是：一人同一時段僅能認籌一套房。
但今天檔並未看到，只保留一句話： 完善新建商品住房公證搖號選房制度。 所以具體的選房制度還要等通知。
優先滿足「無房家庭」自住購房需求，這一點很明顯就是有利於剛需了，所以上海的剛需，今年趁著政策利好，能打新就打新吧。
但另外我要告訴你們的是，深圳有些無房的人中，實際上很多也是投資客找的名額代持，所以好的紅盤總是那麽火爆，弄得真正的剛需不一定能買到，著急的人沒辦法又只能去買二手房。
確實沒想到，昨天才傳出來訊息，今天上海就立馬調控了，而且調控跟傳聞比還加碼了。
我原來是預計在3月份左右，兩會開完，一般是各個地方調控的關鍵時期。2016年上海的調控就是3月25日。
嚴厲調控的速度超出我預期，說明房住不炒，穩定樓市的壓力還是很大的。
這些手段，對當前正在上漲的上海樓市，肯定是有抑制作用。
但這一波房價的上漲， 主要是因為貨幣寬松導致的，房價的估值如果沒有完全修復的話，就很難掉頭。
其實上海本身的調控原來就已經很嚴厲了，跟2016年的調控比，這樣的措施力度不在一個層級。
所以大家對這樣的加碼調控，應該說也不會覺得很意外，反正遲早會來的，只是早幾個月晚幾個月的差別。
上海調整了三年多， 上海需求真的積累了很多，目前庫存又少，利率又低，大家手裏拿著錢不買房幹嘛去？ 有的人喜歡炒股，有的人還是喜歡買房。
等到下半年，上海的需求逐漸消化完了，新房供應也逐漸跟上了，上海樓市自然就會熄火。
當然現在沒那麽快，詳細的分析可以復習昨天的文章：上海快調控了？還能買房嗎？
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