備受關註的存量房貸利率批次調整落地。
9月29日晚間，中國人民銀行釋出公告完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點振幅；取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
市場利率定價自律機制釋出倡議，引導商業銀行於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批次調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。批次調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點振幅的存量房貸也包含在內。
各商業銀行將釋出有關公告和批次調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點振幅。目前，國有大行公布的關於調整存量個人住房貸款利率的公告顯示，擬於2024年10月12日透過官網、微信公眾號、網點、官方電話等渠道公布具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批次調整工作。
存量房貸利率批次調整後，能降多少
【關於批次調整存量房貸利率的倡議】明確，批次調整階段，商業銀行將在LPR上加點振幅高於-30BP的存量房貸加點振幅降至-30BP。
調整後，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低於2024年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合約將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。
10月12日多家銀行將公布細則，絕大多數借款人可「一鍵式操作」
根據9月29日市場利率定價自律機制釋出的倡議，商業銀行將於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批次調整。各商業銀行將釋出有關公告和批次調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點振幅，並盡可能為借款人提供便利。
目前，多家大行已經釋出公告，擬於2024年10月12日透過官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行等渠道釋出具體實施細則，並於2024年10月31日前對存量房貸利率實施批次調整。
絕大多數借款人可透過網上銀行、手機銀行等渠道完成「一鍵式操作」，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關註承貸商業銀行官方平台釋出的有關資訊。批次調整完成後，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基於市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。
本次調整不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套二套的城市除外）
為適應房地產市場供求關系的新變化，在批次調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。
9月29日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局關於最佳化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知稱，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。
未來存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，怎麽辦？
如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。
公告明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點振幅應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點振幅不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
自2024年10月起，每季度第一個月，中國人民銀行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
新發放房貸時重定價周期如何選擇？
公告調整最佳化的主要內容之一是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合約的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
對於存量房貸，在10月的批次調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批次調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行應優先調整存量房貸利率的加點振幅，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可協商調整重定價周期。
