文 / 子木
6月70余城出台政策超百條。
結合著上半年，整體救市頻率和力度皆已達到歷史頂峰。
那麽樓市到底救沒救起來呢？
有人說沒有，有人說有，每次進入樓市轉折期，資訊面就開始混沌起來，因為大家都會根據自己的主觀思維去臆斷。
事實上，分化時代樓市不能統一而論，房價漲不漲還要看基本面，這跟運動員一樣，槍聲一響，可能拉出好幾個身位。
最近就有很多讀者跟我反應，去房管局簽合約，擠滿了人，甚至還在排隊，感覺樓市突然熱起來了。
萬科老板郁亮也在剛剛召開的2021年萬科股東會上，表示：
「 短期看市場已經觸底 ，但恢復是一個緩慢溫和的過程。」
郁亮有一個特點，就是不說假話。
每次樓市下行，第一個跑出來大喊「活不下去了」是他，樓市反彈第一個跑出來笑容燦爛的也是他。
春江水暖鴨先知，頭部房企扛把子在這個節骨眼上表態，寓意非凡。
那麽樓市是否觸底，哪些城市又率先熱度起來了？
為此我分別找這些讀者求證，把身邊所有能調集的資源都匯集在一起，幫大家盤點一下6月，最真實的行情到底是怎樣的。
理性看樓市，才是一個成熟韭菜該有的氣質。
1
首先我們先站在山峰向下看。
這次用市面上公認真實度最高的貝殼數據+中指數據論述，再輔以線下的情報佐證。
先來看第一張圖。
貝殼50城²二手房月度成交量走勢
5-6月，貝殼50城二手房成交量實作了連續環比增長，環比增幅分別為14%、25%。
成交環比增幅擴大，佐證了郁亮的觀點，樓市的確在復蘇，購房者在政策的連續刺激下，開始走進樓市，不再過分觀望。
貝殼50城二手房價格指數走勢
在價格層面，也比上個月跌幅明顯收窄了。
一般房價會滯後於成交2個月左右，在5-6月連續成交量增長下，房價大概率會在7月徹底「築底」。
築底的意思就是穩定在一個區間，很難繼續下探。
貝殼50城二手房帶看客戶量指數（以2020年1月值為基期值100）
跟成交量匹配的還有二手房帶看量，數據顯示，50城6月的二手房帶看量也在連續增長，看房子的人明顯多了起來。
貝殼50城二手房景氣指數走勢
貝殼數據最重要的二手房「景氣指數」也在表明，市場營運在不斷觸碰「枯榮線」，從較冷轉向平穩。
6月的復蘇，跟過去一樣，同樣具有頭部效應。
北上廣深四大一線城市復蘇最強，成交環比大增122%，其次是二線城市84.4%，和三線城市56.1%。
跟過去一樣，樓市行情的頭部效應明顯，還是跟一個地方的「產業+人口」的驅動力有關。
一線城市中，復蘇力度的排序是：
上海 >北京 >廣州 >深圳
這個數據貝殼和中指是一致的。上海反彈是最誇張的，主要在於市場停擺2個月後，前期積攢的買房需求集中釋放。
再疊加首輪供地熱度創造歷史，也給了買房和開發商極高的信心，整個城市正在「V型」反彈。
前幾天浦東新區和奉賢新城都出現了日光碟，二手房市場中豪宅市場領頭，行情大漲，目前二手房帶看量已經恢復至疫情前8成水平。
這也跟當地「三價就低」政策松動有關，我打聽了好幾個中介都說，現在很多房子都可以做到市場價的8成以上。
上海行情激烈反彈，會把情緒逐漸蔓延到其他一線城市。
北京、廣州、深圳到現在都沒有出台任何放松政策，也證明高層對當地的購買力充分自信。
一線城市就是這樣，無論放水還是經濟反彈，都是第一受惠地，也是每輪房價周期的領頭羊。
除了深圳目前還可以繼續等以外，其他三個城市該上就上，不然再去拿到好房源的概率會逐漸縮小。
2
一線城市反彈後，後面緊跟著就是二線城市。
二線城市的戰場更加復雜，被分為強二線城市和弱二線城市，都被「馬太效應」深深影響著。
從上半年出台過政策的二線城市行情走勢來看：
目前主要核心城市率先進入反彈周期，弱二線則被遠遠甩在身後。
比如成都、杭州、蘇州、西安等城市在6月成交明顯增長，而鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市行情，步履緩慢，增長有限。
成都是6月復蘇力度最激烈的二線城市，也是讀者反應房管局排隊最熱的地方，不出意外，接下來房價會進入反彈區間。
當地一個長期合作的中介小哥跟我說，5月新政出台對市場刺激效果明顯，6月每天都會帶4-6組客戶看房，而5月基本每天在1組左右。
6月整體供應激增，需求也在激增，二手房出現了「單日破千」的現象，帶看量出現單周破10W+現象。
不出意外，成都6月成交量穩超5月1.2W套，再次重新整理近年新高。
前幾天，有讀者問我，說市場上最近抨擊成都樓市的人不少，說新政出台，掛牌量高達16萬套，大家都在拋盤，這個城市完蛋了……
能說出這話的，不是壞就是完全不懂樓市。
一個城市不能用單一的需求或者供應數據去評斷市場，要看整體的比例。
大海跟小溪不一樣，水大則魚大。
成都是大市場，人口高達2100萬，而且整個市場處於發展中期，還沒有像北上廣深一樣進入存量市場階段。
這意味著，新房會極大分流二手房客群，再加上成都倒掛新盤盛行，二手房自然出貨率不是那麽高。
而且，成都的二手房主要庫存在郊區，而不是主要城區。郊區的庫存會影響城區的房價嗎？
不會。
這種市場類似於廣州這種大市場，分化明顯，核心區長期上漲，突破天際線，郊區可能長期滯漲，甚至不如二線城市的房價。
成都作為西部龍頭城市，基礎比較紮實，無所謂情緒上的偏見，一步一個腳印向上走就可以，剩下的只能靠時間去沈澱。
驚悚標題和誇張數據的確可以博取流量，大家都愛看，但卻不是事實。
不是事實，又如何能正確研究樓市，做出判斷呢，一切皆徒勞罷了。
3
成都之後是蘇州。
蘇州我在之前的文章裏提到過很多次了，5月新政出台後連夜趕文章，告訴大家趕緊上車，時不我待。
那時候也有很多人質疑，蘇州行情沒漲啊，再等等，房價萬一繼續下跌呢？
這個城市一直都被我評為「中國房價最窪地」，沒有之一，經濟強勁，購買力充沛，這些年全靠政府調控壓房價，不然早跟杭州持平了。
前幾天我還特地去了一趟蘇州，核心板塊新盤的備案價已經在加速上調了，5月前還願意等外地人社保，現在基本都拒收，因為當地人都在排隊買房。
二手房中介門店排滿了人，之前願意下調價格的業主，轉頭向上報價。
有的城市抄底時機稍縱即逝，一定要在暴風來臨之前上車，等到自以為行情來了的時候，其實已經晚了半拍。
可惜很多人不明白這個道理。
蘇州之後，長三角的南京和杭州都在新政後迎來行情復蘇，杭州房價的韌性要優於南京。
南京二手房成交雖然在上漲，但房價有些過度透支，所以這次新政後，放量搶跑的改善群體偏多，而且都在下調價格。
接下來再重點說說西安。
西安也是讀者反映房管局排滿了購房者的城市。
這個城市原來創造過連續幾年的上漲周期記錄，後在去年下半年二手房指導價後，一夜冰封。
那時候我對西安的評價是，短期回呼，長期看漲。
漲的邏輯是，西安在西北片區擁有最高的城市能階，也是絕對的領頭羊，這會虹吸陜西以及整個西北部的購買力，也是所有財富資源的匯集地。
經過半年時間的回呼，西安房價擠出了一定的泡沫，高新、曲江等核心板塊已經在年後築底。
5月28日出台新政，放松限購限售，公積金降首付，房貸利率低至4.6%，政策力度給得很足。
西安新一輪購買力得到釋放，而且最近取消了二手房指導價的壓制，導致市場底部形成了較高的置換預期。
比如前幾天，金地中央公園，均價1.9萬/平米，遭遇西安買房人哄搶，開盤去化1076套，去化率高達91%。
現在的西安行情復蘇明顯，但效果剛剛好，如果繼續刺激，樓市又會進入暴漲階段。如果再漲起來，而後打壓，調控效力就會大打折扣。
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關於復蘇的城市還有很多，比如最近的京津冀老大哥天津，山東雙子星青島和濟南，浙江第二城寧波，還有經濟黑馬城市合肥……
這些城市以後再慢慢詳聊。
寫這篇文章的目的，主要是告訴大家：
以6月為界，一二線核心城市的政策底+市場底，「雙底已觸」，很難出現更強烈的刺激政策，也很難指望房價繼續下跌多少。
這時候如果有買房計劃，就要趁機入場上車。
按照目前的形勢，不出意外，7月份疫情會徹底結束，新一輪經濟增長周期開啟，是信心建立的大月。
等市場信心建立起來，人們對收入有了穩定預期，上半年積壓的需求就會陸續釋放，尤其是核心一二線城市，成交頻率會逐漸加快。
房價漲多少，沒有人能預測到，但可以確定的是，等到8月份再去買房，買到好房的難度會大大增加。
