買房，買西雙版納還是三亞？為什麽呀？

一、位置和時機。

1.房地產既是個社會問題，也是個經濟問題。它限制了眾多其他產業的發展，也保障了經濟的整體穩定。

2.從鄭州19條、上海地價房價聯動等調控政策不難看出，接下來還是透過精準調控實作平衡為主。需要發展房地產的地方就繼續發展，推進城市化，體現經濟內容，比如：鄭州、沈陽、南昌這類區域中心或者窪地，房價將持續上漲，甚至有翻倍機會；不需要發展房地產的地方就限制發展，體現社會內容，比如：上海、北京、深圳，房價將進入「無痛式下跌」模式，就是1000萬的房子，5年累計漲不到50萬，年化增值低於1%。

3.從個人投資角度，未來一線城市的核心市區和郊外新城區前景較好，二線城市的核心市區潛力較大、風險小。泡沫比較嚴重的危險區域是一線城市內環和外環之間的「城鄉結合部」，比如：上海浦東內環往東與外環以內的這個區域，對比浦西相應位置和北京相應位置就不難發發現這裏水分有多高了。此外還有二線城市的新區、新城，提醒大家別當韭菜、炮灰。

二、樓層房型選房避坑幹貨。

1.頂樓千萬不能買。別有僥幸心理，頂樓沒有不漏的，不漏也是暫時的，防不勝防。同時也要實地看一下，有些最高層只建了部份面積，導致他樓下也是頂樓。比如：總高34層，頂上4層建得比較小，30樓就有很多面積露頂，這樣30樓也是頂樓。頂樓漏雨是世紀難題，別指望找個防水師傅就能搞定，要是他能搞定，早就去開發商上班了。

2.底樓千萬不能買。南方潮、北方冷、下水道堵，這都不是運氣不運氣的事，你要相信一定會發生。你不知道樓上是什麽生活習慣，你也不知道地下管道什麽復雜度。樓上只要有人沖水，你家就嘩嘩響，吵不吵另說，萬一堵上就是水漫金山。

3.非南北通透不要買。空氣不新鮮的問題有多嚴重，可以百度一下新風系統的作用。不通透的房子裏小孩、老人生活質素，大人的睡眠質素都得大打折扣。有些小朋友一晚睡8小時，醒來還是迷糊，就是因為空氣不新鮮導致睡眠質素低。

4.臨街的房子千萬不能買。你要相信，十步之內，必有燒烤、火鍋、KTV，今天沒有，明天也會有。窗戶開不開，衣服晾不晾，睡不睡得著，孩子作業寫不寫？

5.選西不選東。東向的房子早上光太強睡不著，下午光弱太冷。地球上一天中溫度最高，也是曬太陽最好的時間是午後，東向的房子沒有這個福利。

6.選高不選低。要避開蚊蟲、獲得好的通風，10層以上最好。你也不知道你家隔壁會修多高的樓，低樓層容易躺槍。

7.二手房原房主戶口不遷出的不能買。敲黑板！！！拆遷費！！！萬一哪天因為特殊規劃、意外事故要拆房子，原房東戶口不遷走，就可以跟你分拆遷費。千萬別聽中介避重就輕，說可以一房落兩戶，拆遷費才是顛覆性的問題。

8.窗戶買大不買小。窗戶小的不僅采光差，而且易發黴。覺得大，可以拉窗簾，覺得小就一點辦法沒有。

9.跑道戶型不能買。就是屋裏有長條走廊，少則2米，多則5米，那是無法避免的設計缺陷，面積無法利用。那可是實際得房面積，直接讓你大廳變小廳，三室變是二室，90平的住成70平的體驗。除非房東願意打7折，但一般中介都會以9折以上忽悠你買。

10.滿五唯一，是說產證滿五年、房東名下唯一，這一定要說清楚，不是購房合約滿五年。有些房子買了5年才辦下產證，買下10年後才算滿五。賣家一般是報不含稅價，這個關系到稅費比例，很重要。

11.二樓三樓盡量別買。十年樹木，二樓三樓樹枝進窗戶、擋陽台、擋光、擋視線，這些問題不是一個電話找物業就能解決的。關系城市綠化規劃，剪了就得面臨巨額罰款。註意是巨額，他們演算法很奇葩。

12.如果以上都無所謂，可以拿來砍價。

三、買二手房砍價技巧-硬核!幹貨！

1.借鄰居的手砍價，此時無聲勝有聲，能砍10%。能成交的都是誠意賣家，誠意賣家在定價的時候一定會參考小區最低掛牌價、同戶型最低掛牌價、近期最低成交價，通常誠意賣家出價會略高於這三價一點點。因為便宜沒好貨，以上最低價往往都是有點硬傷，比如樓層差、裝修差、臨街、戶型奇葩等。比如，頂樓賣10萬/平，他就會賣11萬/平，這時候你就需要忽悠這些硬傷鄰居降價，比如忽悠頂樓的房子降價到8萬，他就乖乖降到了9.5萬。

2.那麽如何忽悠硬傷鄰居降價呢？很簡單！假裝要買，認真看完，然後說看不上，勉強報個超低價，讓他們慌。硬傷的房子掛牌時間通常都很長，定價有彈性，賣家心理不穩定。比如一套臨街的房子，房東出價400萬，看房客最高出價350萬，房東正糾結要不要賣。此時如果你出價300萬，房東就慌了，很可能就350萬賣了，或者將報價調整到360萬看有沒有人接盤。以此類推，把小區所有硬傷房都看一邊，報一遍低價，這樣能直接拉低你標的參考價至少10%。正常房子的誠意賣家，也就自己乖乖降價10%了。

3.假裝有房要賣，而不是買房，忽悠中介告訴你同類底價。當你有看中的房子的時候，簡單調查一下基本情況，然後告訴中介你有同款房子要賣，問中介掛多少錢才能很快賣掉，然後你拿著中介告訴你的這個價格去砍你要買的房子。

4.千萬不要搭理坐地跳價的套路。上午說500萬，下午又說510萬，按照這個邏輯一天漲10萬，一年就是3650萬？你要相信了你就是韭黃，韭菜裏的韭菜。這裏一定有填不完的坑，他要漲10萬，你就以牙還牙目標價降5萬，擴大分歧。為什麽不是10萬，而是5萬。一方面告訴他10萬很離譜，另一方面告訴他你不是好惹的，必須吃下這5萬！

5.最後談判要吃的了苦，堅持就是勝利。500萬的房子，如果談判沒有3輪，總時間沒有6小時，你大半就是韭菜。一定要耗的起，到最後一個小時耗10萬他有可能，不吃不睡也要耗死他。

6.一定要找至少3家中介帶看，一個大中介，一個區域中型中介，一個小中介，聽聽他們不同緯度的資訊，你會發現思路更寬。

7.避免中介的刀盤套路。中介為了加快交易，會故意帶你看上中下三個等級的房子，一是他們最想推的房子，二是一般般讓人提不起興趣的房子，三是狀況特別差房子讓你看了馬上掉頭就想買他們主推的第一種房子。看起來看了三個房子，實際你就看了一個，別被沖動左右了頭腦。