【上海市城市更新条例】生效后，杨浦区成功完成了凤南一村、东郸小区拆除重建、内江大板房成套改造、小梁薄板收官战，城市更新工作跑出了加速度，居民群众拍手叫好。
记者 | 吴 雪
傍晚的长白路，街角的霓虹灯接连亮起来了。
70岁的居阿姨理好手袋，和小姐妹前往「228街坊」游逛。228街坊的位置连着四条马路，北面延吉路有一个居民区，长白路有两栋楼，从空中俯瞰，228街坊方圆一公里的城市界面，皆因这一城市更新项目的完工，蜕变成了「美丽家园」。
在228街坊，老年人有念想，年轻人有理想。居阿姨，228街坊的原住民，住在这里整整25年。居阿姨曾经的老房子门牌194号，如今改建为一家平价面馆，每逢饭点，那里人声鼎沸，客流攘攘。江春雷在上海读大学时，也住在长白新村，后来，老房子在旧改造中被拆除，江春雷意外重返这里开了一间小酒馆。
从「二万户」到「新建筑」，从「老旧小」到「未来城」，228街坊不仅是杨浦「百年工业」历史的见证，也承载着上海城市发展的重要实践，更是全过程人民民主深度融入城市治理现代化的典范之作。「把最好的资源留给人民，人民需要什么我们就设置什么。」长白新村街道党工委书记孙辉回忆。
人民城市人民建，人民城市为人民。人民城市理念提出5年来，作为人民城市理念的首提地，杨浦坚持把转型发展与改善民生有机结合，【上海市城市更新条例】生效后，杨浦区成功完成了凤南一村、东郸小区拆除重建、内江大板房成套改造、小梁薄板收官战，城市更新工作跑出了加速度，居民群众拍手叫好。
近年来，杨浦不断思考与探索，进一步优化城市更新方案有何妙招？如何建设群众更满意的15分钟生活圈？一系列的城市更新项目突出了杨浦区委、区政府将人民的宜居安居放在首位，聚集最好资源、投入最大力量、作出最大努力，做实做厚人民群众的获得感与幸福感，在城市更新最快速度上叠加「最优解」，努力构建人民城市的幸福样本。
今年年初，杨浦打赢城市更新「三大战役」后，杨浦区正全力构建人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的城市治理共同体。
一段重要历史记忆被保留了下来
2022年，随着上海市中心城区成片二级以下旧里房屋改造圆满收官，「两旧一村」改造攻坚战正式拉开帷幕。228街坊作为两旧一村升级改造的典范，先后经历了多次动迁。今年5月，恰逢70岁的228街坊「焕新」一周年。
上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称「杨浦区房管局」）副局长吴传婷告诉【新民周刊】，新中国成立以后，中央提出「要解决大城市工人住宅问题」，「二万户」工人住宅由此诞生。228街坊曾是上海市首批「二万户」工人新村住宅。改造之初，8幢老房子并非按照最省事的办法推倒重建，而是秉持「修旧如旧」的原则进行修缮，保留了工人新村的原有特色。
曾经的杨浦区，机器轰鸣，聚集着为数众多的钢铁、纺织、化工企业。随着上海产业结构调整，杨浦区大量工厂走入历史。与之相伴的，产业转移后，一条条陈旧的街道与上海日新月异的发展形成了巨大反差，成为了城市「被遗忘的角落」。
居阿姨对困窘和不便感受最深，居阿姨是上海电缆盘厂的工人，下乡知青返城后，她和家人挤在一间6平方米的阁楼上，生活空间十分局促。1991年，居阿姨福利分房分到了228街坊194号，面积24平方米。本想可以住到退休，但随着时间推移，228街坊的砖木结构房屋，一遇上黄梅天，白蚂蚁就来光顾了，改造迫在眉睫。
当时杨浦区的旧改总量在中心城区里面积最大，二级以下旧里存量仍有5万户。像这样只有200多产、360户的地块，面积小、地段相对偏远的区域，动迁不可能一蹴而就。2016年，228街坊被列为上海市城市更新项目，并决定探索旧改新模式，创造性地采用「三个100%」的方式进行整体协商征收，即居民同意率、签约率、交房率均达到100%。
在300多户的基地采取「三个100%」的征收模式，长白新村是「第一炮」，这一全新的旧改方案实践如果成功，300多户居民不仅有望彻底告别共用厨房、卫生间的日子，对杨浦乃至全市都有重要的启发意义。最后根据规划要求，决定保留228街坊的街区记忆，对其功能进行置换、保护，同时外溢228街坊的配套服务功能，进行有机更新，将228街坊真正打造成人民城市样板间。
2016年3月21日，228街坊正式启动整体协商征收工作。「当时没有现成经验，也没有有效抓手，征收成不成功，完全由360户居民来决定。」长白新村街道人大工委副主任黄才友告诉【新民周刊】，当时，街道党工委、办事处将 228 街坊协商搬迁工作列为重中之重，第一时间成立领导小组，并发动党员骨干宣传，搭建平台46次，签订家庭内部协议15份。
焕然一新的228街坊全景。
搬迁前一天晚上，6月21日傍晚，200余位居民搬着凳子，扶老携幼来到228街坊中心空地，团团围坐21桌，热热闹闹地吃了顿「百家宴」。6月22日，228街坊举行搬迁仪式，区委领导向搬迁居民送上蛋糕，与居民握手话别。7月5日，238户居民全部搬离。如今的228街坊，「接地气、烟火气、有人气」，项目的规划要求均已实现。
在这里，年轻人一边city walk，一边手持各种设备拍摄vlog，在小红书上高频打卡。中央绿地周围，孩子三五结伴，撒欢奔跑；夜晚，西餐厅、酒吧、日料店里高朋满座，白领们聚集放松身心；规划和建设者还保留了两处「二万户」房子，作为展示馆，深度还原原住民的生活场景，一段重要的历史记忆被保留了下来，成为了无数长白新村原住民的念想。
长白新村街道党工委书记孙辉认为，228街坊更新项目一直保持系统思维。既要把街区内更新建筑与存量建筑当作一个整体，又要保证228街坊四条道路内圈的新旧建筑、外圈店招、围墙等当成一个整体来系统考虑。更重要的是，按照「15分钟社区生活圈」的辐射半径，充分联动辐射毗邻的延吉新村街道及定海、长海社区的居民。
居阿姨是228街坊的原住民，如今她「常回家看看」。
现在，228街坊已成为居民休闲娱乐的好去处。
创新路径 打通城市更新「新图景」
【新民周刊】记者从杨浦区房管局了解到，「两旧一村」工作开展以来，除了228街坊交出的满意答卷，杨浦区坚持发扬「敢为人先」的杨浦精气神，站在系统思维的角度，先行先试探索出了一条符合区情实际的可持续城市更新路径。
作为老工业城区，彼时，杨浦有着13.4万平方米上世纪50至70年代建设的不成套职工住宅和小梁薄板房屋，亟待改造，群众改善居住条件的愿望极其迫切。
吴传婷表示，杨浦区房管局以民生安全保障为抓手，以佳木斯路163弄东郸小区为开创性项目起点，为成套改造贡献了杨浦首创经验，接着首创「成套改造+拆除重建」「原址回搬+异地置换+货币补偿」等多元化安置方案，拿下了【上海市城市更新条例】生效后的多个城市更新项目的第一。
凤南一村就是很好的例子。去年11月底，随着最后一户居民搬离小区，这个【上海市城市更新条例】生效后全市最大规模的拆除重建项目，用时150天、提前95天实现第一轮意愿征询同意率100%、第二轮征询签约率100%、第三轮自主搬迁率100%，创下全市最快速度实现3个100%的新纪录。
凤南一村更新后住宅外立面效果图。
控江路街道办事处副主任杨军说，凤南一村房屋普遍建于上世纪50年代，1813户居民曾居住在空间狭小、厨卫合用、汛期内涝、管线老化的35栋房屋内。重建完成后，他们将搬进崭新的现代化小区，包含8幢超20层的全新高层住宅和1个地下停车库。
凤南原有128种房型，使用权居住面积最小5.9平方米，产权建筑面积最大92.56平方米。工作组将凤南一村原有的128种房型归并梳理，做细「一户一方案」，方案前后进行了6次颠覆性修改和重新设计，历经20余稿、近百场各级别专题研讨会，最终确定了20种安置房型。「对于重建的房屋，我们设计方案时有增量，起初，有的居民不看政策，不看方案，一味希望利益最大化，我们也很耐心地做工作，最多的一户谈了几百次。」
凤南一村居民正欢乐庆祝签约实现100%。
在吴传婷看来，凤南一村的改建方案体现了系统思维与科学谋划。由于杨浦区剩余未改造项目存在独立地块单一楼栋限制要素多、规划限制难突破等难点堵点，杨浦区房管局创新「跨类别协同、跨主体联动、跨周期平衡」改造新机制，将已确定落地项目的增量房屋与剩余待改造项目安置缺口的房型提前匹配。
换句话说，凤南一村的增量房屋为杨浦加快启动后续项目做好了置换房源储备，实现跨周期安置平衡。作为杨浦旧住房更新改造样板，目前已经形成「点上突破、面上引领」的示范效应。「凤南一村就像一个大衣料子，将后续项目一个个盘活起来，每个项目有序推进，成熟一批，再有序推进一批。」
杨浦区房管局更新科邱婕文表示，今年3月份，在启动小梁薄板改造任务之一凤城三村130号甲乙丙丁项目时，因为居民提前在凤南一村沙盘上，看到自己即将分配的房子的房型，心里提前有了预判，推进起来十分顺利。「我们三天时间就做成了三个100%。」
同样，黄兴路1039弄成套改造项目面临着改造空间局促、产权情况复杂、房屋类型多样的难题，从9月12日正式签约开始，仅用13天也实现了100%签约。449户居民将告别厨卫合用，圆梦安居，标志着杨浦以满分成绩圆满实现「小梁薄板」收官，比全市要求提前三年完成小梁薄板改造任务。「这一项目的创新还在于改建是在小区内部，施工环境局限，考虑到对就近房屋地基、外墙、环境等影响，我们对于临近未列入拆除重建范围的房子，也整体设计一个区域提升方案。」
上海市委党校公共管理部教授、现代社区研究中心主任何海兵认为，城市更新项目不仅要考虑社会效益，也要算经济账。凤南一村拆除重建过程中，充分考虑了控江区域乃至全区的整体资源盘活，形成了可持续改造和社区可持续发展的机制，具有很高的可复制性和可操作性。
更新「尖子生」 把群众需求放在第一位
从30年攻克「天下第一难」的旧区改造到2年补齐居住最短板的小梁薄板房屋改造，杨浦用不断刷新的城市更新「加速度」，绘就一幅幅宜居安居新图景。那么，杨浦以多个项目100%签约，成为旧住房成套改造方面的「尖子生」，这背后到底藏了什么秘密？
吴传婷认为，更新改造取得成效背后，自然离不开多元主体的参与，建言献策，大胆创新；更重要的是始终把群众的想法和需求放在第一位。相比旧改，拆除重建成套改造有许多自己的特性，也有一些需要摸着石头过河的难点，体现在民生细节上，有许多政策堵点需要多个部门协同发力、共同打通。
始建于1966年的控江路501号-515号（单号）的内江大板房是上海旧住房改造有史以来难度最大的项目之一，也是需求最迫切的项目。因为房屋建造年代久远，设备老化，甚至出现墙皮脱落、结构暴露、楼梯移位等问题，埋下不少安全隐患。再加上厨卫合用，如厕难、烧饭难等困境凸显。
杨浦区先行先试探索了首个「原址改建+协议置换」安置方案。项目改造后，提供160户朝南房源，给到采取回搬安置方式的居民；还有80户朝北户居民采取异地房屋置换或货币安置方式。「有能力贴差价置换改善型住房的居民，我们积极盘活全区房源，汇总区内外征收安置剩余房源与历年成套改造增量房源共170套，其中设置了89套‘不贴差价’房源，比例过半。」邱婕文向【新民周刊】介绍。
在改造过程中，内江大板房原先的突出痛点矛盾凸显。群众呼声强烈的诉求是，改造后的房屋要实现厨卫套内一门关、要增设阳台解决晾晒问题。还有居民表示，小区住户有91%的老年人和19.6%的残疾人，上下楼面临难题。因此，工作组积极探索创新规划，实现成套独用同时增设阳台、加装电梯。
但方案公示首日，居民们就「吵」了起来。原因是回搬的160户有超半数人家的阳台，面积只有其他人家的一半。居民们不明白，厨卫增量面积上既然可以做到「一碗水端平」，为何在「加阳台」这件事上要区别对待？原来，「内江大板房」项目是踩着道路红线改造，没有扩建余地。但考虑到居民们的实际需求，设计团队参照相关规定，「擦」着红线加出了阳台。
之所以给其中部分一室户房型做了全阳台，是为了「还面积」，因为一室户比其他房型在室内空间里少了一块。听取这一情理兼具的解释后，群众表示理解。2024年，曾两度启动未果的内江大板房项目实现签约首日即100%生效，为其他高密度项目提供了思路。
当然，房屋改造工作不只是谈签约、谈搬迁，更是真正关心居民的柴米油盐、冷暖安危。当干部与群众之间架起了心的桥梁，很多难题就迎刃而解了。邱婕文说，在凤南一村项目推进时，也遇到过难点、堵点。当时凤南一村5300多名居民中，有六七百人是低保户、残疾人、支边支内人员、高龄老人，还有约10名需要入学的儿童。
不少居民担心，一旦原有住房拆除重建，在这几年过渡期中，依附于凤南一村房屋地址存在的户口及其最低生活保障、残疾人「两项补贴」、「爱心奶」等各类福利政策乃至儿童入学入托都可能受到影响。
基于此，杨浦区房管局旧住房成套改造办公室牵头区公安分局人口办、控江路街道等，创新制定了「户口白名单」的「涉改房屋地址名册」，即只要通过杨浦区公安分局人口办、房管、属地街道、派出所、实施主体5方联合盖章确认，这些因拆除重建而暂时灭失房屋地址的涉改居民办理户籍事项不受影响。
凤南居委干部陈若颖举例说，凤南一村有89名老人享有「爱心奶」，在他们搬离房屋后，「爱心奶」可以转入新址。如新址在本街道内只需一天即可迁移生效，杨浦区内跨街道仅需三个工作日，即使跨区暂住，最多七天也可在新址收到牛奶，确保爱心不断档。再比如，有一名适龄儿童今年9月入学，有了「户口白名单」，孩子无论现住址在哪里，都可以正常入读凤南一村对口的杨浦区教师进修学院实验小学。
最小单元 打造「15 分钟社区生活圈」
随着街区的蝶变更新，社区里的活动越来越丰富了，是不少杨浦人的真实感受。
作为人民城市理念首提地，杨浦区深入践行人民城市理念，联动多方资源，探索形成「聚资源、聚智慧、聚民意」的治理新路径，高品质推进「15分钟社区生活圈」建设，「生活秀带」不断上新，让这个城市的「最小单元」承载居民生活的无限可能。
以凤南一村项目为例，拆除重建方案里力求把城市更新与完善公共服务结合起来，街坊内拟建标准化小学，并设计社区食堂、图书馆、健身中心、养育托管点、卫生服务站等总面积达6400平方米的社区嵌入式服务设施，从多个维度改善人居环境。
2023年10月22日， 东郸小区拆除重建项目签约率达到100%，图为居民集中搬场现场。
杨浦区旧住房成套改造指挥部还与教育、规资部门打通条块壁垒，结合东郸小区、凤南一村改造需求，将周边的小学和幼儿园联动改造。未来，重建后的五角场小学将提供15个标准班，拥有1个标准化5人制足球场；原本未达到规范面积要求的凤南新村幼儿园和杨浦区教师进修学院实验小学也将重建，实现片区功能整体提升。
与此同时，杨浦区还创设了社区规划师制度，引入同济大学规划、建筑、 景观方面的专家作为社区规划师，与街道、居民、科创集团、入驻企业等共同协商，参与社区建设和治理。在杨浦区社区规划师李彦伯看来，长白228街坊不只是城市更新和「15分钟社区生活圈」的交叉点、结合点，更是多方合作治理理念的全新尝试。
目前，228街坊正力求打造全年龄段人群共享的幸福社区。比方说，最受欢迎的熊猫饭堂采取公益定位、市场运营、政府监管的运营模式，餐厅80%的菜品价格在6元—15 元。面向持敬老卡的老人给予8.8折优惠；开在靠近敦化路的小酒馆，是沉浸式感受社群的微观世界。老板江春雷习惯在电视上播放【乐队的夏天】，有球赛的时候，爷叔们会聚过来观看，三三两两来这里坐一歇，就着酒杯探讨人生。
长白街道228社区睦邻小厨（熊猫饭堂）。
228 街坊还承载着都市年轻人的生活温度，西北角一栋17层高楼被改造成为长租公寓，取名「创寓」。据228街坊项目负责人、上海创寓科技发展有限公司相关负责人介绍，创寓月租金在3600元到4800元之间，低于附近同等公寓租金水平，且提供免费网络并免收物业费，对于刚进入职场的科创人才非常友好。
此外，公寓内还贴心地设置了女性楼层、宠物友好楼层，满足个性化居住需求，为年轻人提供多元化社群的众享空间。随着时间的推移，杨浦人家门口的「15分钟社区生活圈」正在不断挖掘新模式，杨浦区殷行街道为老助餐联盟成立，开启探索「公益+市场」模式的为老新服务。社区陪诊师也正在长白新村街道试点展开积极探索，进一步缓解老人就医的难题。
事实告诉人们，杨浦多个蝶变街区，正以一种充满活力的崭新姿态拔地而起，成为当地人的社区理想生活圈。
夜幕落下，很多打卡新地标的网友涌入 228 街坊，草坪上孩子们奔跑嬉闹，有几分公园的味道；面向草坪还有家很不错的西餐馆，「在野公园」已经小有名气，坐在大草坪边上品咖啡， 那是很多大牌咖啡馆没有的待遇。凤南一村原住民，傍晚闲暇散步，时常路过开工已4月有余的工地，再过三年，他们也将搬回新居。那里，是更新的街区，也是更新的凤南一村。
天气渐凉，居阿姨和小姐妹散步的习惯依旧保持，回到这处完成修缮的「二万户」房子边，心头总涌上一股暖意。草坪边，还竖着那块仿制的路牌：「跨越70年，我在228等你」。
