北京共有产权房 | 局部改造不完全手册（一）附做法建议

但是这样的交房现状确实对我家造成了几方面影响：

a.一些原本没必要的增项都变得必要了，比如墙地处理，预算随之增加；

b.原本想春节前后搬进来住，不影响娃下学期转幼儿园过来，现在幻为泡影，只能老实让娃在现住址上完下学期，估计最快也得5月6月搬新家。

这么着 时间比原计划空出来几个月 ，遂决定在之前慌张做成的方案基础上加码， 干脆好好整整 ，照着至少住十年的品质来落地，在力所能及的基础上，不将就。全砸了重来？资金和魄力都不允许，但局部精改，水绿可是太擅长了。

2.宽带 ——@中国移动

我的手机号送了个宽带，好多年前用过，后来一直闲置，以及家里还有个米家的摄像头在柜子里吃灰，所以我是收房前一天就10086约了个移动的 宽带移机 。

上午收完房，下午宽带的小哥直接就上门了，小哥其实有点懵，因为他说系统里咱们小区还不显示呢，他不敢保证今天操作是否能成功接通，但他敢保证我绝对是本小区第一家安装的。

小哥里里外外巡视一番，看客厅位置有装好的歌华光纤盒，他问我平时家里用不用歌华，我说从来不用，他说那可以借用下歌华埋好的线，我说没问题，然后小哥就埋头楼梯间的配电柜移花接木了，估计是裁断GH的线然后后半截挪到移动的端口上，居然通了，有两下子。

我觉得把光猫和路由器放客厅这面墙的位置 ，虽然居于房屋一端，信号不放大的话稍微有点偏，但这里宽敞， 未来好归置，这很好 。如果接弱电箱那里，空间太小，猫和路由器只能放到箱子外，那个地方我本计划放个薄储物柜的，两者肯定打架。但我看后来接宽带的邻居们也有直接放弱电箱的，见仁见智吧，如mesh组网，其实哪哪都行。

通宽带的主要意图是我不能天天到现场，想着 用摄像头大致监控下进度 啥的，实际使用下来我觉得利弊都有，利：1通电情况下确实满足了监控需求，2在现场时自己用or师傅用都方便；弊：设备没法防尘，装修，你懂的，整得有点脏兮兮。总而言之，如果你也有闲置宽带，移机一下就挺好，如果是特意新开，那倒不着忙。

3.拆踢脚线/拆石膏线/墙地面基层处理

做法步骤：
3.1拆踢脚线

因为我计划在瓷砖表面直接加铺木地板，所以原有的瓷砖踢脚线是第一步需要干掉的，这个很好拆，直接凿子+锤子搞定，非常好翘，背后空鼓居多，而且我家刚收房时候因为地面泡过水，所以拆开那天，背后的腻子手一捻就碎，根本没干，算了，不吐槽了。

后期补平的处理方式：刷美巢墙固、补美巢墙尼，给后期挂网刷漆提供基础条件。

3.2拆石膏线

储物考虑，我家柜体我都想直接到顶，如果不动石膏线，那么墙角的柜门想要直接打开就必须用局部切石膏线，然后补顶部横挡条的方式规避，这样很不美观，所以我选择了直接拆除石膏线，然后补平墙面和天花板的阴角这种工艺做法，大白话：不要石膏线了。

具体操作跟3.1拆踢脚线后的补平处理一样，但此处有个小遗憾，就是我没有埋「阴角条」，当时没想抠那么细，但是完成后，发觉湾的土建基础还是太差了，只批腻子长线条看起来真的不直，建议其他邻居如果也拆石膏线，提前让工人 买好阴角条并预埋 ，那个材料很便宜，几十块钱一大捆，可以让工人买墙面尼龙网的时候一起。

3.3墙面处理

收房前我其实已经考察好了@都芳，所以当时跟都芳说的是让他们直接派师傅刷，奈何收房后现实与理想差距太大，感觉小修小补的地方非常多，超越了单独油工的范畴，索性联系了装修公司的老友要了个负责的全工种工长，就是潘工。然后潘工帮我仔细检查了检查，推荐我 优选方案墙皮全部铲了重做，次选方案在现有基础上找平再挂一层网 。我琢磨全部铲了那动静可是不小，毕竟初心完全不是拆了重装，所以就保守点，让潘工给我按次优选处理，结果我觉得挺不错，可以接受。

3.4地面处理

厨卫先按下不表，说其余地面，这里因为未来会被木地板完全覆盖，所以这一部分不考虑美缝，只是约着@欧洲之家的测量师傅测了下水平，师傅说平整度还可以，不用额外处理，就没大动了，唯一处理就是在 铺木地板之前彻底打扫了下卫生 。

几个特别要说明的点，一是如果你家改暖气片位置（暗埋），那么会破坏对应的几块砖，恢复时如果要保持与旧砖一致，外面找的工人是没有相同材料的，这个目前基本上被小区的@周工团队垄断，可以问他看。后面说改暖气时候我再详述。

二是如果你家拆除主卧阳台垛子（两居）或者客厅阳台垛子（三居），那么相应位置因为只剩墙垛的残基，很不平整，则地面需要额外处理，如果想保持统一，就得补黑色的过门石瓷砖，得@周工团队搞定，如果未来铺木地板，那么可以只用石膏快干粉批平。

三是如果你家加铺木地板，那么木地板和厨卫门洞的交接处会有高差问题，这个一种处理方式是买几个合适厚度的过门石铺上去，另一终极解决方案是厨卫重装，新铺厨卫地面瓷砖时直接留出对应高差。

4.拆门

这个也是受木地板影响，两种解决方式：一种保留原有门，直接锯切门扇底部和门套线底部，二种拆除原有门，铺完木地板后新做，我选了后者，因为这几年找@禾描咨询实木门定制的客户其实非常多，我们考虑到开发成本一直按着没做，这次干脆趁着自己家装修，拿自己当小白鼠，直接开发到位。

拆除的时候我研究了下咱们的原有门，多层板+密度板+三聚氰胺贴皮的配置，其实就也说得过去吧，也没有特别鸡肋，因为你自己定制室内门的时候就会发现，市场上主流的也就这种配置，除非你预算留得足足的，那还有更高选择。不过还是很庆幸我选择了拆除，因为我家交房前泡过水，拆除之后发现门套线的底部全部都发霉了，新做心安。（重点是自己公司确有开发需要）注：已开发完成，禾描实木室内门系列产品。

5.拆厨卫/改厨卫水电

厨卫是在潘工开工一周后我才下定决心拆除的，主要诟病厨房的几个弊端：一，电热水器太占地方，高度非常不合理，洗烘独立机叠放只差5公分摆不下，恼火；

二，太阳能因为是楼栋集中使用，非完全的分户式，水质感觉不能保证，以及未来是否开通以及是否收费都存疑；

三，冰箱位置十分鸡肋，深度只能买超薄冰箱，然后单列开门预留位置过大，对开门预留位置过小；

四，水槽偏小，额外加净水龙头只能在台面开孔；

五，燃气管设置不够集约，浪费了很多储物空间。

可见我对厨房有多不满意，这么一衬托卫生间显得「端庄」很多，至少流线是合理的，但我心想是厨房如果拆，也不差个卫生间了。

综合以上，我跟潘工说，你顺手把厨卫也拆了吧，我决定重新弄了，电热水器不要了，未来换燃气的。潘工说，行是行，但这工程就不是几天的了，我说没关系，弄到啥时候算啥时候，于是乎，搞。

好消息是潘工说这原来的砖也太好拆了，一碰就掉，你动对了，如果不动，我看这撑不过两三年它也要掉，以及拆完砖之后，感觉原本的防水也一般。我寻思，撇开空鼓，毕竟改中水时候KFS撬开修补过一次，防水是后接了一遍。

拆完旧的厨卫吊顶墙砖地砖之后，我顺带把太阳能的冷热水直接封堵不用，把原本窗户位置的暖气片也摘了封堵不用，然后把原电热水器的户内冷热水管走顶部延伸至原暖气片位置，这里我未来会挂燃气热水器，我认为是个好位置，燃气热水器的排烟管好从窗户上伸出去。插座电位我也从电器布局的角度新增了四五处。

6.厨卫重新防水/重新铺砖/地漏/止逆阀

厨卫在拆除过程中，我也没闲着，做了以下事情：买瓷砖@安基、买新地漏@潜水艇、买厨卫的止逆阀@潜水艇、买卫浴（淋浴器、马桶、台下面盆、面盆龙头、台下水槽、水槽龙头）@科勒。

这里需要提醒买瓷砖前， 一定要确定自己的铺砖规格 ，水绿建议400*800，卫生间地面可以400*400方砖，方便做坡度排水，另外一定要提前自己算好砖缝位置，如果要美观，对缝是非常讲究的一件事，我家那个都是我精心计算过的。

买好瓷砖之后，瓷砖店都会给你加工好送过来，瓦工铺砖前，会重新做防水，这里建议刷完防水后 自行闭水试验24or48小时 ，可跟楼下邻居打个招呼。

新买的瓷砖一定要提醒师傅刷背胶，以及上墙前抹灰抹满了，瓦工师傅工钱高，但好的师傅确实值这个钱，他们是绝对的慢工出细活。

对了，过门石也别忘了买，这里卫生间干湿分区过度处的过门石是有一些设计细节讲究的，做的好的可以很好地避免未来卫生间门套线的底部受潮， 工艺细节么，有点小复杂，有兴趣可以小窗水绿，保证给你讲明白 。

这一部分我有个后悔的点，就是卫生间的那个 管道井实际内部很空旷 ，阳角的两道边都可以砸了往里推100-200mm再重砌，这样能给卫生间腾出不少新面积，宽敞一点算一点嘛，这都是人民币买来的哇，后面改厨卫的邻居仔细权衡下。

另外我家还有个小动作是我为了让卫生间干区的瓷砖墙面四周都能收住口， 特意给卫生间干区的门洞右边加了个小墙垛 ，照片里能看出来，如果有同等需求，作业拿去抄不用谢。

额外说说地漏和止逆阀， 地漏一定买防臭的 ，咱们那个排水系统都没有存水弯，自身完全不防臭，俩地漏的排水口是50的管，但实际安装用50的地漏芯发现非常紧，最后我换的40的地漏芯，供参考；止逆阀则 注意下厨房止逆阀的外框尺寸 ，吊顶上那个位置不算大了，外框尺寸有可能超出来，那样安装会费不少劲。

7.做窗帘盒

我拆了顶部石膏线之后，纠结窗帘轨道选哪种，罗马杆还是静音顶轨，最后对颜值的追求取胜，决定做个满墙的窗帘盒未来装静音顶轨，跟潘工交代了下，没费口舌，他门儿清。

尺寸确定的是180宽度，160深度，具体实现工艺是石膏板包细木工板夹芯，然后钉在窗户一侧的楼板顶部，属于木工的活，工序要安排在批腻子刷漆之前。

8.砸主卧墙垛（or客厅墙垛）

主卧墙垛最开始是没敢砸，但开工以来，陆续参观了不少全重装的邻居家，发现那个墙垛是真的假，泡沫墙泡沫梁，完全没有结构作用哇，而且看到砸掉后的邻居家确实亮堂，所以就心一横，在春节放假前最后几天，让潘工帮我也砸掉了，为此阳台的墙面和顶面还返了一次工，因为那个时候潘工已经给我全屋挂完网刮完腻子只等打磨刷漆了，所以有这种打算的话可以提前到跟厨卫拆除或者墙面处理一起。

这里有个特别的提醒项，如果你家也确定砸阳台墙垛，最好在墙面处理的最开始工序就操作，砸倒是很好砸，但砸完后，你很可能发现墙垛左右的墙面因为腻子厚度不一样，不在一个平面上，会差个几mm，或者楼板腻子厚度不一样，不在一个平面上，我家即遇到这种情况，为了找平多费半天劲不止。

对，记得砸完墙垛后，修补地面，3.4处我有过提醒。

9.改暖气

开工后我一直是边施工边琢磨自己家方案，其实一直也没确定下来暖气怎么弄，起初倾向于完全不改，但这个阶段不断地看到有改了的邻居往群里po图，明管的、暗管的、舒适的、拐弯的，有好有赖，看得多了，我对我家暖气位置的思考趋于成熟（所以说彼此分享真的有用）。

决定还是要改，第一思路是找朋友问专门的暖气工，还真问到一个，但是师傅约好来的那天，他被保安拦下扫健康码，结果说是现场弹窗警报了，提示曾路过过高风险区……得，师傅只能打道回府。

我不想拖到节后，眼看马上要春节，我想到了群里大家说的咱们小区的官方售后，就是周工这边，然后立马联系了他，那天我人在小区主要就是改暖气，不想空跑啊，周工倒是挺给力，过来看了给了个一口价，我说抓点紧，还想年前刷上漆呢，他就很快协调几个工人给处理完了，这里感谢几个邻居，有小窗我提醒避坑事项的，有支招如何泡沫墙支架加固的，以及之前潘工推荐我的墙面侧出管暗埋方案，我都给周工描述清楚，让他的工人帮我一一实现了，这一部分可以看图说话，很清晰。

周工团队有两条无可争议的优势，一是他们工种齐备且有我们小区的同款瓷砖，能保证完全恢复原貌，二是他们团队最近两年都驻在湾和港，基本能做到随叫随到，售后有及时性。但也有邻居吐槽周工团队报价不稳定，专业能力他们肯定是有的，但希望他们能把握准节奏，商务上别瞎搞，金碑银碑不如邻居们的口碑呀。

10.改电位/加电位

周工团队在我家改暖气的那几天已经腊月二十四二十五了，我同步还想改几个电位，因为年前那个节骨眼小区里已经没有其他工人，所以自然而然让他们接着搞，这个因为位置我都想清楚了，就用笔在墙上给号准了位置，对他们来说只是开槽穿线的事儿，不复杂，这里不多陈述。

只是提醒这个工作一定在刷漆前面搞，这样不用反复修补。

11.垃圾清运

节前那会儿，东西区都有KFS设的统一的建筑垃圾清运站，每天不断有车来车往地运走，东区的站点在7号楼和8号楼之间。节后呢，我看清运站一直锁着门，可能是KFS不想管了？毕竟一趟趟清运车来着都是有成本的，他若完全放开，绝对拉不过来。咱们小区的交房品质太次，导致拆除的邻居实在多，那几天堆积的木门、泡沫墙颗粒、碎瓷砖、堆成了小山……

这里推测，未来大概率自己家的施工垃圾得自己花钱找人运。

12.初步保洁

以上那些条目都进行到尾声的时候，家里其实是很混乱的，尘土遍地，为了给后续的乳胶漆刷漆工作收拾出来工作界面，我就拖朋友找了两个保洁，腊月二十七干了一天，谈不上多细，但是把大面给收拾出来了，原本都芳是计划腊月二十八给我刷漆，有个师傅过年不回家，一直在京，但是我改的几个电位呢新补的腻子一直没干，所以都芳的师傅说还是等等，不然以后容易起鼓，那就只能节后了，于是呢，开始放假。

但我一直惦记着其实墙地面都还能再打扫打扫，反正年假没事儿，大年初二那天，我和我老婆俩人跑到湾自己拿扫帚拖把抹布又打扫了一遍，算是带付费那次带我俩，总共保洁了两次，这回地面墙面都整得挺干净了。

13.墙面顶面刷漆 ——@都芳

到过完年上班，都芳的赵师傅初八联系我说能开工了，太好了，那就刷，因为地面我已经整干净了，让他们用塑料膜简单保护了一下，我觉得选的都芳确实还行，当时没白费力气，刚刷完那几天我就去了现场，基本无异味，房子里待着也不难受，之前去过个刷其他品牌漆的邻居家，我认为都芳至少在刺激性气味层面上是直观胜出的。都是标准工艺，就不多表达了，邻居们的区别主要在墙面的基层处理上，有的是直接刷，有的是补腻子刷，有的是挂网+补腻子刷，各有出发点。

想到一个小提示，如果你家刷墙前也改暖气片，那么建议暖气片改好管之后先别着急挂片，而是等墙面腻子补完干了之后，你先找刷漆师傅在暖气片背后的墙面上先把漆刷了，然后再挂起来暖气片，这样未来大面积刷漆漏不掉这里，因为暖气片一旦挂起来，暖气背后基本是没法刷到的，大部分师傅是置之不理。

14.厨卫美缝 ——@卓高

美缝也是因为年前的疫情反复被迫滞后了，因此年后早早我就开始约，卓高的赵总给安排到了正月十一，说我家是节后开工第一家，我家美缝的工作其实很轻松，因为一方面只有厨卫（木地板区域不需要），另一方面厨卫都是新铺的砖，400*800的大砖，砖缝少且清晰，清缝不需要费大力气，所以师傅上午8点钟到我家，下午5点半就收工了，最终说是只用了8管美缝剂，我选的是卓高真瓷系列的银灰色，有一点亮闪闪的效果，确切说，是我老婆定的颜色，我在现场拿着卓高的小样手机拍照给她看，她来确认，把我选的低调的雅瓷色全否定了，但是那啥，领导开心，比什么都强，对吧，事实是，完成后确实也挺好看，没翻车，我只能说，女生对装饰的把握力天然优于男生。

这里有一点小小的提醒，因为年前我专门去了解了美缝市场，像卓高品牌，来源不可靠的高仿货非常多，群里邻居就有实际买到假货的，大家选择的时候一定擦亮眼睛，其他真的是看师傅手艺了，高低效果差很多。

15.铺木地板 ——@欧洲之家（注：禾描已代理的木地板品牌）

木地板我选择的是欧洲之家的8mm强化复合，型号是Ep985，经典橡木色，因为我家未来家具主要是白橡，这样地板基本是保持了统一。踢脚线我选择的是欧洲之家配套的进口踢脚线，经典白色。过门铝扣条我选择的紫金色，跟5985比较搭配。

有邻居问我选这款地板的优劣势，其实这个完全取决于预算多寡，如果预算充足，我也希望选三层实木，脚感好，表面花纹也更加自然，奈何钱包不允许呀，所以就退而求其次，强化复合并不是便宜了就不好，其实欧家这款强化复合是全球最好的强化复合地板，从进口品质来看也通过了欧盟所有标准，满足且高于国内标准，另一方面，强化复合只要环保达标，其他方面其实更适合有娃家庭，耐造啊，防水防污性能都要优于三层实木。我想说，等娃大了我再换实木地板。

这里只有一条提醒：木地板的师傅安装完踢脚线之后是不管踢脚线顶部跟墙面之间的缝隙打胶的，然后我家发现的问题就是，因为墙面我没有铲了重做，所以墙面的平整度其实还是一般，那么白色踢脚线钉上之后，如果不补白色玻璃胶的话，墙面就会看到些许不均匀的缝隙阴影，后面一定需要额外找人来补一下胶。

16.改内倒下悬窗/加高透纱窗 ——@诺托+高透金刚纱

改窗户其实春节前邻居们已经集中改过一拨了，而且印象中不止一家供应商，我当时没搭车的想法是我还不着急入住，这笔钱可以先不花，省点现金流。然后最近之所以又操作了，是因为前几天去瑞晖的同事家，正好碰到改窗户的这个王老板在他家改下悬，同事说你家抓紧改了得了，赶早这会儿能跟我趁团购价，也不贵，然后跟这个王又聊了会儿，问问关心的问题，判断判断，感觉确实还行，小伙子差不多同龄人，很精干，所以就约他第二天去我家测量，话说效率真是高，第二天测量第三天就去给我家装起来了，怪不得在瑞晖做了几百家口碑爆表地好，这服务意识确实强，我应该向这位王老板学习啊。

17.安装燃气热水器 ——@卡萨帝（官方400）

热水器是我年前就买好的，卡萨帝服务不错，400随时约，啥都管，安装顺序我放在美缝后和吊顶前，非常正确，哪哪都不影响。挂机器免费，但是打孔收费（混凝土墙150），然后超出箱子里配套的附件也要额外收钱，比如加长的烟管，弯头，角阀，水管，燃气衔接管等，各种附件又收了268，我跟师傅说你只要是有收费标准，且零件品质不以次充好，这个我可以接受。整体配合挺顺畅的，好评。

18.改燃气表位置/接通燃气 ——@北京燃气（96777）

安装完热水器，第二天我就约了燃气师傅过来接管子，官方电话约即可，我因为大致设计方案是有的，所以跟师傅一讲他就明白，而且还依照他的经验给我提了优化建议，点赞。我上次拆燃气表约的燃气师傅和这次装燃气表约的燃气师傅，两个师傅人都特别好，欣慰，上图。

后记

房子是由墙体、门窗、顶底楼板围合的物理空间，建筑上讲「当其无，有室之用」，我们用的是房子里「空无」的部分，但是作为围合的「实」的要素，如果质量太次，总归住起来心里不得劲儿，于是装修装饰这行当才有饭吃。

咱们湾的房子，按照「全装修」的标准交付，我们有必要熟悉下 全装修的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。 至于全装修的实际情况，大家都是收了房或者验过房的人，不消说心底跟明镜似的。还是百度词条总结得好：全装修是指装修的范围，而精装修是指装修的档次和规格，区别就在全与精之间， 全不一定精，但精肯定全，全反映的是面，精以全为基础并加以升华 。