老破小，作为一个时代的产物，因为占据有利的地段和配套资源，在过去一段时间获得了快速的上涨。但是， 过去涨，不代表未来也涨，在逆城市化的大背景下，支撑老破小上涨的条件正在逐步消失 ，下面和大家分享下远离老破小的具体原因。
第一，地段优势，正在逐步减弱
过去，城市功能主要集中市中心，老破小因为距离市中心近、上下班通勤方便，获得了很多人的青睐。近几年，伴随着北京城市功能外迁，带动优势产业和就业人口向郊区转移。北京在城市格局上， 正由单中心格局向主副中心+多个中心组团格局来演进 。
那么，过去老破小依据单中心形成的地段、产业、通勤优势，逐步被中关村、望京、亦庄、丽泽以及北京城市副中心这些新中心所取代。居住在这些区域的人，不用进城就能实现工作、教育、商业等自循环。郊区工作的市民，对主城的以依赖越来越低！那么一个资产最害怕的是没有需求了！
可能有的人会说，主城区金融街还有很多产业没迁出来。即便没迁出来，功能也在逐步弱化，比如运河商务区定位是财富管理、数字金融、绿色金融，都会在一定程度上分流主城区原有功能区的一部分职能。 最恐怖的是，长安街沿线的央企一旦搬迁，那么对于主城区的老破小几乎是致命的打击！
而且，这几年地铁大站快线的建设，大大节省了郊区上班族通勤的时间。比如，地铁19号线的建设，从丰台新宫到达金融街就5站， 比二环以内的很多地方到达金融街都快 。
所以， 老破小功能性降低，带来的一定是价值重估 。而且，这里多说几句，过去我们给房产定价，很重要的是依据环线的逻辑，但是从这几年北京房产价格走势来看，环线的逻辑已经解释不了望京、西三旗、丽泽、亦庄、副中心的涨幅了。未来一定会是环线定价和区域定价相结合。
第二，配套优势，也在正在逐步减弱
过去好的医疗、教育、商业资源都在主城区，现在也发生了变化。
—— 拿医疗来说 ，北京城市总体规划要求，北京主城区不允许再建设新医院，新医院建设基本都放在了城市外围组团内，比如北京城市副中心建设了友谊医院、安贞医院和儿研所，而且安贞医院还计划将总院搬迁到副中心来。
——商业也是如此 ，过去我们吃喝玩乐购都往主城跑，现在在郊区的城市组团中都建设了非常好的购物中心， 对于现在的年轻人来说西单、王府井已经完全没有吸引力了 。
——仅存的教育优势 ，也在逐步消失且存在高度不确定性，一方面是中心城区人口减少、上学的少了、学区房的稀缺性就降低了；另一方面，北京公立教改思路是均等化，目前的教育集团制、包括教师轮换等制度，都在一点点拉近主城区学校和郊区学校的办学差距；此外，很多郊区组团，都引进了非常好的学校，拿通州来说引进了 北京学校、人大附、北京小学、皇城根小学、北京二中、北京五中、北京育才学校、北京景山学校 等这些名校。
而且，学区学位政策的变化，也给老破小学区房价值带来很大的不确定性。 更不客气的说，向家长们紧张中国公立教育也就那样，去好的学校除了能学到更多过时的知识、更会考试、还能得到啥？孩子更会思考吗？未来更容易成功吗？我觉得都不一定！
学校，应该教孩子思考，启发孩子的好奇心和责任心。但是，很遗憾的是，我们的公立教育，正在扼杀孩子们的好奇心，并没有教育他们如何独立思考。对于海淀、东西城的教育，对于真正想教育孩子的人来说，可能真的是鸡肋！
地段和配套优势减弱后，剩下的基本上都是老破小的缺点， 价格贵、建筑差、户型差、物业差、绿化差、没电梯、停车难 。还有更多，不一一列举了，否则1万字都写不完。
而且，很难卖！！！有需求的买不起，主要是总价高、贷款额度少；能买得起的人又看不上，人家看上的都是郊区改善户型。最重要的是，这种老破小的数量还非常大，整个四环内几乎都是这样的老房子。所以，学区不好的老破小，我认为流动性会一点点枯竭，而流动性枯竭结果只有一个阴跌！
总结一下，在逆城市化这种大背景下，我觉得老破小因为地段和配套价值减弱，而构成北京老破小最最重要的价值就是地段和配套价值。最核心的内容失去了，而目前的价格并没有重构，这是老破小是高风险资产的原因。对于老破小，笔者的建议还是要谨慎，除非地段特别好、学区政策特别稳定、性价比特高。如果买错了，不仅价格会跌而且也卖不掉。
好了，今天就说这么多，认为有道理的点赞加关注，谢谢！
声明：笔者对老破小没有偏见，笔者对老破小的分析是基于笔者观察和数据分析。如有冒犯，不是有意而为之！
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