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北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢
A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，
为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.
次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带
在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高
再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。
河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;建议认真阅读星球置顶的文章【大兴跑赢大盘选筹导图】【北京房产投资核心逻辑和原理】,祝一切顺利!有问题可再向我提问.
Q:提问:老师你好：因为首套、首贷、目前只有凑200左右，想考虑小孩上学，请问亦庄选河东的上海沙龙一居、南海家园小二居、还有选河东老小区梅园小区的高楼层二居
A:回答:您好, 亦庄的老小区价值一般,因为这些新区的新盘很多,土地也很多,又是年轻人聚集的地方;从投资的角度上品质次新是比较好的选择.上海沙龙和南海家园两个盘都可,轮户型的话建议选2居室
过去北京的市场是刚需驱动,现在包括未来市场将会改为改善驱动,2居室是改善最低的门槛了,1居室基本都是刚需群体,而刚需群体的观望氛围比较浓厚,一般必须大热大涨时才会出手,所以兑现周期可能会长一些.建议认真阅读星球精华栏的文章【大兴跑赢大盘选筹导图】,文中有详细的区域和楼盘优先顺序分析.祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，
