深圳二手房，又有劲爆消息！
沙井房价第一梯队的网红盘博林君瑞，89㎡户型业主最新成交价跌到了568万，单价只要6.3万/㎡！
中介透露博林君瑞89平最新成交情况
这6.3万/㎡的价格已经接近和6万/㎡的指导价齐平......
而在2020年下半年最高峰的时候，博林君瑞89㎡户型最高成交价曾达到 730万 ， 单价8.2万/㎡ 。
即便是去年年中的时候，博林君瑞的成交价都还能维持在715万。
去年咨询当地中介得到的回复
这才过了一年价格就扛不住了，成交价跌破了600万，从最高峰到现在， 同户型的房价跌了162万。
当然，现在卖房的业主基本都是一开始新房买入的，就算最后单价卖的是6万多/㎡，也还算是小赚。
最惨的是那些8万/㎡单价接盘博林君瑞的业主，成了活生生的大冤种，高高地站在了山岗上！
说说 博林君瑞 这个盘吧。
博林君瑞当年2018年开盘的时候，价格只要4万/㎡出头，但没过多久价格就开始翻番。
我仔细扒了一下过去博林君瑞业主的报价。
发现早2020年年初，博林君瑞89㎡户型的二手房成交价已经达到了 6.6万/㎡ ，而当时离项目开盘才过了两年。
疫情期间深圳房价暴涨，博林君瑞的成交价蹭蹭往上涨，年中成交价突破7万/㎡，年底成交价就突破了8万/㎡。
一年单价涨2万/㎡，两年时间房价涨了50%。
博林君瑞简直就是前两年西部房价神话的最好代表。
博林君瑞这么能涨，一是因为 沙井地段有加持 ；
二是 沙井10年内的优质二手次新盘很少 。
片区比较有代表性的楼盘像万科翡丽郡、西荟城、丽沙花都、鸿荣源禧园，楼龄基本都在15年以上。
博林君瑞是近10年沙井第一个进入二手市场的次新盘，在住宅稀缺的沙井片区显得尤为珍贵。
因此，即便博林君瑞不靠近11号线的地铁站、即便周边还有不少农民房甚至烂尾楼，还是挡不住深圳买家把楼盘炒到8万/㎡。
博林君瑞和地铁站直线距离都要1.1km
但随着沙井供应的增加以及指导价政策的执行，这一切都变了。
从去年2021年开始，博林君瑞的成交价按着原来的上涨路线往下滑。
去年单价从8万/㎡跌到7万/㎡，今年刚过半年，成交价格就跌回2020年初。
不过值得一提的是， 这套568万低价成交的房源在博林君瑞暂时只有一套 。
我查了一下博林君瑞其他房源的挂牌价，发现多数业主的报价还是挺高傲。
除了一套89㎡报价580万之外，其他房源都在600万以上，有一套89平3房房源单价甚至还维持在8.2万/㎡，看来这位业主是真的很倔强。
但毕竟业主挂牌价和成交价是两个世界，不急卖的业主只要愿意挂，挂多少都是自嗨，没人会当回事。
不过从报价来看，起码可以看出来一点：
博林君瑞的业主的信心并没有完全崩塌，至少还会自娱自乐。
但未来如果业主真的要考虑卖，可以预见 大概就只能以接近指导价或者和指导价齐平的价格成交了。
除了沙井的博林君瑞，网红片区光明的另一个网红盘 龙光玖龙台 的成交价也在大跌。
最近光明龙光玖龙台以极低的价格成交了一套89平房源，
成交价536万，单价只要 6万/㎡ 出头。
与之相比，同户型历史高峰值在2021年3月，当时成交价为 730万 ，最高单价和博林君瑞最高单价一样，都是8.2万/㎡。
此时的成交价相比最高峰 跌了194万 ，跌幅达到 26.57% 。
成交价大跌的消息传出没多久，不知道是不是成交消息走漏之后影响了楼盘业主的利益，很快就有相关人士出来「辟谣」说这不是正常成交，而是兄妹之间熟人交易，只收了成本和象征性的利息......
但不管这则辟谣消息的真假，光明第一网红盘龙光玖龙台的房价下滑早已经是既定事实。
玖龙台在光明的地位和博林君瑞在沙井的地位很像，都是区域内 第一个楼龄在10年以内的次新盘 。
玖龙台和博林君瑞不同点是它离6号线凤凰城站很近，交通通勤会更便利，所以玖龙台的单价一直比博林要高。
2020年年末是玖龙台的巅峰时刻，当时玖龙台周边的商业都还没建起来，但业主挂牌的单价普遍在8万/㎡以上，最高峰甚至达到过9万/㎡以上，一跃成为整个光明房价至高点。
2021年上半年，玖龙台的成交价还维持在8万/㎡以上；
去年年底12月成交了一套116㎡的4房户型，总价只有855万， 单价跌到7.3万/㎡。
今年玖龙台成交价进一步下跌到了 7万/㎡。
图源：微博
值得留意的是，在536万这个骨折价出售的房源出现之前，今年玖龙台只成交了一套二手房，而且成交时间还是在4个月前。
不怕价格挂得高，就怕挂得高还无人问津， 成交周期拉得越长、业主越是扛不住。
虽然从业主报价上来看，全面下跌还未出现，但我注意到现阶段玖龙台89㎡户型业主挂牌价非常割裂。
一套挂牌630万，单价7万/㎡；一套挂牌720万，单价8万/㎡；
一套挂牌800万，单价8.9万/㎡；
同户型房源报价能相差170万，证明业主对市场的信心出现了分歧。
光明的新房还在源源不断地供应，一年内几十个盘入市、房价还普遍在5万/㎡以下，这一系列优势会进一步挤压原本想要入手玖龙台的购买力。
行情会刺激情绪、情绪会传染，这都是不可避免的规律。
涨价利好楼市的时候你坐收渔利，降价吃暗亏的时候你也得认。
玖龙台的二手房，接下来会越来越难卖。
最后，根据最近二手市场的现象，给大家总结几点我对深圳市场的看法：
1. 深圳7月份最新二手房成交数据只有 2000套出头 ，环比上个月继续下跌，这意味着4、5月份市场稍稍回暖时积累的乐观情绪再次消失。
相比年初因疫情反复带来的悲观， 当下这一次回暖希望破灭之后的悲观情绪只会更强烈 。
2. 以玖龙台、博林君瑞为代表、前几年最火的那些深圳次新二手盘，接下来的行情会很惨。
尤其是西部的次新盘，人们对西部次新盘的定价还停留在2年前，房价泡沫很大，但现实情况是只有市场最疯狂的时候，才会有人用8万/㎡单价买沙井、买光明。
3. 2022年二手行情会比去年更糟糕，2021年多数二手楼盘的价格都还算坚挺，但今年市场信心在谷底，更多人会扛不住，部分房源的降价幅度可能会异常夸张。
今后，指导价卖房恐怕不会多新鲜，比指导价更低卖房才新鲜。
4. 新房也好不到哪儿去，现在新房也有不少开发商在割肉卖， 现在新房成交好不好很大程度上不是看楼盘本身的品质，而是看开发商敢不敢降价！ 越是敢豁出去降价的新盘，卖得就越好。
买家如今想要在新房捡笋，选择很多，但也要留一点心眼，毕竟不是所有降价的新盘都值得入手，建议大家买房之前先了解一下这个楼盘是否有价值。
