經濟觀察網 記者 田國寶 7月3日，北京土地市場成交3幅住宅用地，東城區、大興區和昌平區各1幅，共計成交44.7億元。2024年上半年，北京累計推出20幅住宅用地，已經成交17幅，剩余3幅將在7月中旬競價。
wind數據顯示，2024年上半年，北京以876.9億元位列全國土地成交金額榜單第一名，排在第二位的杭州成交了688.3億元。2023年上半年，北京和杭州的土地成交金額均超過千億元。
2024年以來，樓市成交持續下行，土地市場也逐步轉冷。根據wind數據，2024年上半年，TOP100城市土地合計成交8611.2億元，與2023年同期相比下降35.1%。
張強在一家國有房企的投資部任職，從2024年3月開始，他所在的房企停止了拿地。一方面是因為樓市下行，房企的市場預期下降；另一方面是部份城市對樓市的行政性幹預，比如禁止新房降價銷售導致計畫去化較難，影響了房企投資的積極性。
成交金額下滑三成
根據wind數據，2024年上半年，全國292個城市土地成交共計10128.8億元，同比下降三成。土地出讓金同比下降的城市接近200個。
在一線城市中，廣州和深圳的降幅均超過七成，北京和上海的降幅分別在18%和17%；在二線城市中，武漢、濟南、福州等城市的土地成交金額同比上升，其余城市同比均呈現不同振幅下降，其中南京、蘇州、合肥和天津等城市的跌幅均超過六成。
2024年上半年，全國土地成交金額超過200億元的城市有6個，分別為北京、杭州、上海、西安、武漢和成都。
土地成交樓面價出現分化。據安居客統計，2024年上半年，全國65個主要城市的住宅用地樓面均價同比下降10%，一線城市同比上漲13%，二線城市有小幅上升，三四線城市同比下降15%。
2024年4月，北京酒仙橋舊改地塊以112億元價格成交，創造了2019年以來北京土地成交總價的紀錄，上海嘉定和杭州余杭都誕生了年度地王；上海的楊浦平涼社群地塊、蘇州金雞湖地塊則成為各自城市的單價地王。
央企和國企依然是拿地的主力軍。克而瑞數據顯示，2024年上半年，拿地金額超過百億的房企有12家，其中11家為央企和地方國企。拿地金額前五名分別是建發、中建壹品、華潤置地、濱江和綠城中國。
建發一如既往保持激進拿地態勢，2024年上半年，拿地銷售比接近0.5；濱江的拿地銷售比為0.38；綠城和越秀的拿地銷售比分別為0.24和0.2；保利、中海、萬科、招商蛇口的拿地銷售比均低於0.1。
一個顯著的變化是，地方國企拿地面積占比大幅上升，央企拿地面積占比下滑。2024年上半年，有6家央企的拿地金額超過百億，中建系的中建壹品、中建智地和中海地產分別為239億元、112億元和111億元，華潤置地為238億元，中國鐵建為134億元，保利發展為115億元。
招商蛇口、大悅城等央企拿地金額均不足百億，金茂的拿地金額只有20億元左右，華僑城等央企則消失在土地市場。除了濱江、龍湖等，多數民企也一同消失在土地市場，取而代之的是地方國企和城投公司。
張強觀察，地方國企和城投公司成為部份城市土地市場的托底方，使得地方國企拿地占比進一步上升。
不願拿地
2024年初，張強的公司對全年房地產市場保持樂觀判斷，認為經過深度調整及一系列利好政策出台，房地產市場將在二季度迎來轉機，下半年將全面轉入上升通道。
基於這一判斷，2023年底和2024年初，張強的公司保持較快的投資節奏，在一二線城市獲取了不少新計畫。那是張強最忙的一段時間，他經常穿梭於北京、上海和深圳等城市，甚至春節也沒有休息。
轉變發生在春節後。張強的公司在某城市有4個計畫，3個已經開盤，2022年開盤的計畫還剩兩成左右庫存；2023年開盤的計畫賣出四五十套；2024年開盤的計畫銷售保持在個位數。
2022年開盤的計畫本來計劃在2024年3月底清盤，屆時，第四個計畫也將具備開盤條件，所有銷售人員可以轉移到第四個計畫。
2024年春節後，張強的同事們發現，與之前相比，成交量縮減了一半左右。3月二手房市場成交量有所回升，但新房市場不為所動。
張強的公司意識到，之前對市場的判斷太過樂觀了。4月底，張強收到公司下發給投資部門的通知：停止一切投資，全面轉向去庫存。
張強說，這種轉變在公司歷史上還是第一次，之前房地產市場調整，只是適度調整拿地節奏，但從未明確叫停投資。
暫停投資的情況並非張強所在公司獨有。一家中型房企的投資人士告訴經濟觀察報，雖然沒有明確發文，但其所在公司春節後就再沒有拿過地，甚至還嘗試和地方政府協商，將春節前拿到的土地退掉。
該人士說，按照以往的經驗，樓市下行期一般持續一年半到兩年左右，這一輪從2021年下半年開始，到2023年下半年就應該出現明顯好轉跡象。如果房地產市場沒有趨勢性行情出現，公司會大振幅削減投資，每個核心城市的在售計畫不超過3個，完成清盤後再根據實際情況決定是否補庫存，按照這一要求，兩到三年內，公司在多數城市不需要新拿地。
為了盡快清盤2022年的計畫，4月，張強所在公司將最後100多套房源價格下調至成本價附近。完成計畫清盤，計畫公司大部份人員就可以轉移到別的計畫，不僅可以減少成本支出，也可以提高效率。
5月，張強所在公司的另一個計畫開盤。此時，同時在售的計畫數量是3個，7月可能還有一個計畫開盤。在售計畫增多，銷售去化卻越來越慢。
為了盡快去化，避免未來新老計畫競爭，張強所在公司決定對旗下在售計畫實施差別化銷售策略，即根據計畫銷售緊迫性，制定不同的優惠折扣，與周邊競品計畫形成價格階梯。
新的銷售策略沒實施幾天，張強所在公司迎來了監管約談。監管層面表示，計畫降價銷售引發老業主投訴。建議該公司取消優惠折扣，個別特殊房源可以打折銷售，但折扣不能超過10%。
在張強看來，由於二手房價格下降，新房與二手房之間的價差拉大，大量購房者轉向二手房。根據市場情況適當調整價格能夠提升企業周轉速度。「市場一旦進入下行通道，及時止損就是最有效的應對措施。」前述房企行銷人士稱，監管部門應該充分尊重企業的選擇，賣得貴或便宜是一種市場行為，應由市場調節。
張強說，地方政府對新房價格的幹預，更多是出於保持土地市場穩定性的需要。一旦土地價格出現波動，勢必會影響土地出讓的成交和收入。此外，地方政府還主要考慮減少購房者因降價維權事件的發生。
上述房企投資人士說，個別去化慢的計畫，維持備案價銷售不出去，降價又不被允許，只能讓計畫更加艱難，進而影響企業拿地的積極性。
