近日，市場對於調降存量房貸利率的呼聲再起。與此同時，市場亦有傳聞稱，有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，引發廣泛關註。
一石激起千層浪。市場呼籲下調存量房貸利率的一個深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高於新發放貸款利率。據克而瑞研究中心的調研報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。
截至今年二季度末，中國存量房貸規模高達37.8萬億元。下調存量房貸利率無疑將對減輕居民債務負擔、拉動消費增長起到積極作用。但銀行機構也將面臨凈息差下行壓力，且會對其短期盈利能力、服務實體經濟的能力和抗風險能力產生一定影響。
一邊是大量購房者期待下調存量房貸利率，另一邊是商業銀行面臨降息抉擇難題。面對這種境況，商業銀行現在對存量房貸利率最新的態度是什麽？存量房貸利率下調將對各方產生哪些影響？基於現實，有哪些路徑可以實作「降息」？帶著諸多問題，【證券日報】記者采訪了購房者、商業銀行以及業界專家。
有銀行人員稱「暫未收到通知」
對於部份背負著高存量房貸利率的購房人士而言，存量房貸利率調整是其最關註的話題。
「當下北京地區最新的首套房貸利率最低可以降至3.4%，但存量房貸利率高達4.75%，我們存量房貸人士也期待利率能迎來調整。」北京地區一位存量房貸業主表示，現在她一邊觀望等待是否會有政策出台，一邊猶豫是否選擇提前還貸。
也有大量存量房貸業主在社交平台上表示，目前他們房貸利率高於最新的首套房貸利率。例如，有房貸業主表示，其於2020年辦理的房貸，目前利率仍高達5.53%。
面對存量房貸與現行首套房貸的較大「利差」，市場期待存量房貸利率能夠進一步下調，以降低還貸壓力。但從記者了解的情況來看，商業銀行目前普遍暫時「按兵不動」。
9月10日，記者咨詢了包括國有大行、股份制銀行等在內的多家商業銀行的業務人員、客戶經理等相關人士，對方均表示暫未收到關於存量房貸利率調整的通知。
北京地區某股份制銀行貸後中心工作人員告訴記者：「最近咨詢存量房貸利率的客戶很多，暫時沒有收到新通知。」關於如何能調整存量房貸利率的疑問，該工作人員坦言：「房貸利率調整與否，不是根據單個客戶申請就可以確定的，還要依據合約條款等約定。」
從商業銀行最新表態來看，招商銀行行長王良近期在業績交流會上表示，目前還沒有收到監管部門的相關意見和通知，也沒有征求行內的意見，目前政策還沒有得到確認。如果相關政策推出，會對銀行業的存量按揭利率帶來一定的影響。
對於外界廣泛討論的降準降息話題，央行貨幣政策司司長鄒瀾近期回應稱，今年以來，1年期和5年期以上貸款市場報價利率分別累計下降了0.1個百分點和0.35個百分點，帶動了平均貸款利率持續下行；同時也要看到，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行凈息差收窄的振幅等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。
業界人士認為，存量房貸利率調整需要綜合考慮多重因素，因此調整需要一個過程。
一家負責信貸管理系統的科技公司相關人士表示，金融機構調整存量房貸利率需要綜合評估借款人信用記錄和還款能力等風險因素，也要評估合約是否對貸款利率調整方式有約定，即調整需要做諸多評估。
存量房貸降息有何影響？
事實上，存量房貸利率在去年已調整過一次，且帶來諸多正面效果。2023年8月31日，監管部門釋出通知調整存量首套房貸利率，該輪存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。此次調整後，既緩解了商業銀行的提前還款壓力，又大幅減輕了購房者負擔。
在招聯首席研究員董希渺看來，當前有兩種情況可以考慮下調：一是針對上一輪集中下調沒有涉及到的存量二套房貸，可以集中下調利率；二是在各城市調整住房套數認定標準後，變成首套房對應的房貸利率可以集中下調。
中國銀行研究院研究員葉懷斌對【證券日報】記者表示，對房地產業而言，存量房貸利率調降作為政策面對房地產市場的明確支持訊號，有助於穩固市場預期。對潛在購房者而言，下調存量房貸利率將支撐購房信心，緩解潛在購房者因房貸利率因素導致的觀望情緒。
葉懷斌還表示，下調存量房貸利率有助於提振消費，消費是當前中國宏觀經濟復蘇需重點著力的領域。
但對商業銀行而言，下調存量房貸利率可謂有利有弊。
從「利」的角度來看， 下調存量房貸利率可緩釋按揭貸款的早償現象。「早償」即提前還款，對銀行來說是一種期權風險，會給銀行的資產負債匹配帶來壓力。
從「弊」的角度來看， 下調存量房貸利率將對銀行短期凈息差形成負面影響。某商業銀行資深人士對【證券日報】記者表示，下調存量房貸利率，短期對部份銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控。
「存量房貸利率下調需要考量多方面影響，除了關註銀行凈息差，還要關註市場提前還房貸情況，房地產市場復蘇情況，以及其他金融產品投資機會等。」前述商業銀行人士表示。
可行的實施路徑有哪些？
實際上，雖然目前監管部門沒有對存量房貸利率進行直接批次下調，但一些城市的相關舉措也起到了一定效果。
隨著監管部門對存量首套房貸利率下調的鼓勵性政策出台，部份城市今年以來透過「商轉公」（商貸轉公積金貸款）的形式實作了存量房貸利率的下調。
董希渺告訴記者，「商轉公」是指借款人在滿足一定條件的前提下，將商業性個人住房貸款轉換為公積金住房貸款。一般而言，公積金住房貸款利率低於同期限的商業性個人住房貸款。「商轉公」有助於減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對銀行而言，「商轉公」也可能減少提前還貸行為。
不過，董希渺同時表示，根據【住房公積金管理條例】，「商轉公」不是住房公積金必須開展的業務。從全國層面來看，公積金住房貸款僅占整體房貸比重的16%左右，「商轉公」開展面臨著公積金資金不足等限制。對此，借款人應理性看待。相關部門和商業銀行應積極創造條件、降低門檻、最佳化流程，為符合條件的借款人及時辦理「商轉公」業務。
葉懷斌也表示，部份地區商業貸款轉公積金貸款有成熟的實踐經驗，可在原有路徑中實作存量按揭貸款利率的下調。
也有機構提出，商業銀行可以透過跨行「轉按揭」方式下調存量房貸，即貸款者將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，以實作存量貸款利率調降，但目前跨行「轉按揭」方面還有待監管政策進一步明晰。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，如果跨行「轉按揭」重新開機，或將倒逼銀行加速存量房貸利率調整，對購房者而言無疑是有益的。但諸如如何建立統一的轉貸程式，怎麽避免新貸款銀行附加過多轉貸條件，如何緩解凈息差收窄後銀行面臨的經營壓力，還需後續更多細則出台來支撐。
（來源：證券日報）
