關註黨的二十屆三中全會系列評論
2024年7月15日至18日，黨的二十屆三中全會在北京舉行，會議審議透過了【中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定】，並於7月21日全文公布。
黨的歷屆三中全會一向聚焦改革與發展，是為全國乃至全世界都矚目的大會。歷史上，多次重大改革舉措和發展方向的指引，都自當時的三中全會始。黨的二十屆三中全會也不例外。此次全會審議透過的決定，更為中國經濟社會未來發展繪制了新藍圖。
即日起，新京報評論部推出系列評論，深度解讀此次決定涉及國計民生的方方面面，以饗讀者。
▲房地產整體產業為中國經濟增長和產業帶動、城鎮化升級、居民居住條件改善等，都做出了相當的貢獻。圖/新華社
7月21日，二十屆三中全會審議透過的【中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定】全文公布。
作為一份綱領性檔，此次決定為現在及未來發展指明了方向，內容涉及民眾關切的方方面面。其中，就廣受關註的房地產問題，此次決定也明確提到，要加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。
事實上，房地產問題也是此次全會的重要民生議題之一，其涉及的諸多細節都在會議期間被專門談及。
如7月18日，與房地產和新型城鎮化發展相關的內容，就出現在此次全會公報裏，指出要統籌好發展和安全，落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
7月19日，中央財辦相關負責人在中共中央新聞釋出會上表示，堅持消化存量和最佳化增量相結合，進一步落實和完善房地產新政策，切實做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。
在7月21日全文釋出的決定裏，房地產相關問題出現在「健全保障和改善民生制度體系」中，明確表示將加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。
從這些字裏行間中，我們不難看出中國房地產市場的重大轉型以及未來發展路徑。
房地產為經濟增長做出了相當貢獻
近年來，中國房地產問題備受關註。
一方面，在進行「房改」後，房地產整體產業及上下遊產業鏈為經濟增長和產業帶動、城鎮化升級、居民居住條件改善等，都做出了相當的貢獻。
在幾輪房地產的「繁榮」中，也湧現了大批因此而受益的企業、企業家、地方發展機遇，以及一些個人投資的高報酬。不能不說，房地產高速發展的20年，伴隨著中國經濟的高速增長和居民收入的快速改善，多方都在市場供需上有不少獲得。
另一方面，也必須看到，房地產「高歌猛進」的同時，也是中國經濟從粗放式發展轉向高品質發展的「換擋」期。粗放式發展，過於片面強調「高速度」，造成的「高周轉、高杠桿」勢必帶來「高房價」和「高風險」。
更由於一些地方上「求功心切」「政企不分」等原因，盲目追求高負債的「GDP競賽」，金融空轉與房地產在某種程度上與腐敗相結合，帶來了更高的金融風險，為地方永續發展投下了深深的陰影。
不僅如此，產業發展與宏觀經濟的大勢是相輔相成的。中國房地產企業在短時間內「一飛沖天」，出現一批中國乃至世界五百強企業，得益於三個方面的大背景。
一是人口紅利。中國在改革開放後經濟高速增長，而居民住房制度改革遲於總體改革。因此，在進行住房制度改革後，居民住房需求發生「井噴」。龐大的人口基數，自然成為房地產市場的巨大「潛力」。
二是城鎮化改革的迅猛發展。而其前提因素，則是由於城鄉二元化的結構，中國早期城鄉建發展差距巨大。
但隨著經濟整體發展，居民收入上升，基礎設施建設不斷完善，二、三產業持續發展，城鎮化成為了經濟進一步發展所需、經濟進一步增長所需、居民進一步追求幸福生活所需。在這種形勢下，「進城買房」帶來了巨大房地產發展空間。
三是金融的蓬勃發展。追尋回溯，就會發現房地產的「勢如破竹」與中國金融業的「一往直前」幾乎同步。
金融在現代經濟開發中至關重要、舉足輕重，但同時，金融市場的「放大效應」也往往使一些市場主體迷失。在很長一段時間裏，可以見到，居民收入的增長速度與房價的增速相差甚遠，支撐房價的主要是對於投資品將會永遠漲價的預期。
這也使得中國的房地產市場附著了更多的金融內容，成為投資工具，且愈演愈烈。這才有了後來的「房住不炒」政策，為市場糾偏。
房地產發展的轉型空間和新方向
如今，時移世易，當前房地產市場供求關系發生重大變化。
從人口來看，總體改開後一段時間內的「人口紅利」恐逐漸弱化。
隨著居民生活水平的提高、受教育程度的提升，「多子多福」的觀念已經在社會中逐漸遠去。當前，結婚率、出生率均呈現出晚婚、晚育的趨勢，甚至有些年輕人主張不婚、不育，享受當下生活。
由此帶來的人口結構變化，對當前和以後的房地產需求面支持必將產生深遠影響。
從城鎮化角度看，目前中國的城鎮化完成已經在65%以上，未來進一步城鎮化的空間和增量、速率必然降低。尤其是從戶均擁有房產數量看，房產需求更多的是呈現結構性調整，在總體空間上的擴張難度較大。
而在金融助力方面，監管正位已經成為近十年的關鍵詞。
中央金融工作會議提出，要促進金融與房地產良性迴圈，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理。
因此，當前房地產市場正在深度調整，這是經濟規律和行業發展趨勢的必然結果。而政策必然要相應進行調整，並引導房地產這個「龐然大物」在宏觀經濟和民生大計中仍然發揮重要作用的同時，健康轉化、平穩過渡、實作永續發展。
這就不難理解，此次全會提出的，都是非常有針對性的改革意見。針對人口結構變化，限購政策將會放松，各地區的人口流動情況不同，因地制宜進行政策安排也更為重要。針對城鎮化前景，城鄉融合的大方向已經給出了答案。
提高城鎮居民的獲得感的同時，進一步縮小城鄉差距，防止城鄉差距過大，同時防止鄉村空心化。明確改革房地產開發融資方式，也與中央金融工作會議精神相一致。
除了防風險、穩預期，也強調了用保障房、租購並舉等手段來平衡社會民生。此次決定將房地產問題納入「健全保障和改善民生制度體系」中，也就是給出了房地產發展的轉型空間和新方向，尤其需要開發商等各相關方深刻領會。
中國四十多年高速發展，取得了許多成績，也積累了不少問題，市場在不斷調整的過程中，必然會帶來各種波動。這一點，也需要各方都有清醒認識和足夠預期。
我們要做的，是要有戰略定力，相信法治化、市場化、國際化的方向和力量，堅持穩中求進、先立後破，用改革的辦法解決前進中的問題。如此，也就能盡快構建房地產發展新模式，切實造福民生。
撰稿 / 萬喆（北京師範大學教授、一帶一路學院研究員）
編輯 / 何睿
校對 / 劉越
