據都市快報報道，近日，杭州市蕭山南部臥城板塊的某樓盤計畫，推出了「以舊換新」的購房優惠政策，稱「只要手頭的二手房位於杭州主城區，即可用來置換計畫內的疊排、合院」。
「以舊換新」可以「多退少補」
但對「舊房」有一定要求
據該樓盤置業顧問介紹， 「以舊換新」的前提是購房者擁有一套位於主城區的二手房 ，來計畫現場看過房子後有心動的，可以先交1—5萬元的意向金釘選房源。然後把自己的二手房交由計畫評估， 評估價可以抵扣購房款，多退少補 。
打個比方，如果手頭有一套位於拱墅區的老房子，評估價為300萬元，看上的房源價值400萬元。那麽，舊房抵扣掉購房款之後，差額的100萬元需要自己補齊，這100萬元可以找銀行辦理按揭，也可以直接全款付清。若二手房的評估價為450萬元，抵扣完400萬元的購房款之後，多出的50萬元由開發商直接退還給購房者。
不過，開發商對「以舊換新」的房源也有明確界定：「二手房必須在杭州市區範圍內，余杭、上城、拱墅這些區的房子肯定可以的。蕭山區劃到亞太路，也就是湘湖那邊，再往外就不行。臨安的房子就不行了，收來我們自己也解決不掉。」
目前還未有成功案例
購房者：再觀望一下
目前該樓盤還未有成功置換的案例，不過，自上周六活動公布以來，已經有20來位購房者繳納意向金。銷售介紹，有來自上城、拱墅、濱江、西湖各區的，蕭山本地因為在城裏和農村都有房，被吸引來的反而少。
結合該計畫的實際情況，杭州房地產業內人士分析，可能更偏向為一種行銷手段。
該樓盤位於蕭山區前進演化鎮，主要產品是合院和疊墅，房源建築面積約148—230㎡，均價約2.3萬元/平方米，每套總價在400萬元—600萬元左右。
計畫於今年5月份首開，至今已四次開盤，前三次均流搖。透明售房網數據顯示，該樓盤已有80套房源領出預售證，到今天為止，可售房源還有48套，去化率約40%。
有購房者表示，其在火車東站附近有一套目前市場價240萬元左右的回遷房，聽到「舊房換新墅」的訊息，他也到現場去看了疊墅，但最終沒有下手，「那邊就是靠近景區這個優點，醫療、商業、交通這些都比較欠缺，不適合我們的改善需求。」此外，也有人有意向，但因為目前還沒有看到成功置換的案例，不敢拍板，「心裏不太踏實，打算再觀望一下」。
樓市進入存量市場
多地推出住房「以舊換新」政策
今年8月初，無錫市梁溪城市發展集團有限公司釋出商品房「以舊換新」升級版，擴大「以舊換新」收購範圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來換購無錫的新房。這也是全國首例住房跨城「以舊換新」。
同期，恒豐銀行首批「以舊換新」住房按揭貸款業務在山東德州、臨沂落地，為消費者在住房升級方面提供金融支持方案。
據統計， 目前全國已有100多個城市推出了住房「以舊換新」政策 。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，無錫梁溪區的「以舊換新」是其中創新力度較大的政策。
同策研究院研究總監宋紅衛認為，作為樓市短期內的應急政策，「以舊換新」政策具有階段性特征，是刺激市場的一種手段，其中又以政府或者國企下場收房的轉化效率最高。但從實際效果來看，這項政策還有進一步最佳化的空間。
去庫存需求逐漸累積
「以舊換新」政策出台的背景，在於熱點城市二手房成交比重提升，而新房市場由於各種原因而去化緩慢。
同策研究院一份研報顯示，從樣本20城來看，2024年1—4月二手房成交面積達到新房成交量的1.5倍，在2023年成交比例1.06的基礎上繼續提升。從絕對值來看，1—4月樣本20城新房成交量3361萬平米，同比下跌40.9%，而二手房成交量5057萬平米，同比下跌僅10.8%。
此後，在一些熱點城市，二手房成交情況繼續好於新房。6月和7月，上海二手房交易量連續兩個月突破兩萬套。7月，廣州二手房交易突破萬套，北京達到1.5萬套，深圳的二手住宅過戶量也超過4000套。這些數據均為階段性高點。
在此背景下，「以舊換新」政策有了較大的發揮空間。分析人士表示，盡管二手房市場也面臨去化問題，但總體來看，新房的改善功能更強。「以舊換新」在滿足居民合理需求釋放的同時，也有利於新房的去化。
但最初，「以舊換新」在推助去庫存上的效果並不顯著。據中銀地產統計，2024年6月，49個「以舊換新」城市的新房成交面積環比增長18%，增速低於81城新房成交面積環比增速（25%）。與此同時，執行「以舊換新」政策的樣本城市，新房庫存去化周期仍在上升。
分析人士指出，目前「以舊換新」存在三大模式——收購、幫賣和補貼。其中，幫賣和收購模式對於二手房成交修復都起到了一定作用，可帶動一定的市場活躍度。但能否真正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。
去庫存效果有限
今年8月以來，成都、長春、六安、南昌等多個城市陸續加入「以舊換新」行列，南昌甚至鼓勵房企設定不少於90天的「解約保護期」。參與「以舊換新」的開發商也從初期的國企逐漸擴充套件到民企。
盡管參與的開發商範圍在擴大，但透過「以舊換新」來達到去庫存的效果，則要取決於多種因素。這其中的一個關鍵是舊房的去化流速。在市場各方看來，二手房的去化能夠帶來一定的增量，但換手率仍存在一定的最佳化空間。
中原地產首席分析師張大偉提醒道， 「以舊換新」交易鏈條的核心仍是如何快速「賣舊」 ，想要以點帶面取得明顯成效，仍需調動多方資源配合。
中銀地產研究部門在一份研報指出，未來可能透過「以舊換新」實作置換的潛在體量為3.41億平方米，占商品住宅銷售面積的比重為36%；華泰證券一名分析師則指，國內二手房成交占比和換手率均存在持續提升的空間。
如果二手房的流速提升， 購房者能否有意願參與到「以舊換新」中，還要取決於新房的綜合素質以及開發商所給出的優惠力度 。一個事實是，在部份熱點城市，參與「以舊換新」的房企，只拿出了偏遠地段或者滯銷尾盤房源，購房者參與意願不強，能否達成去庫存的效果仍有待觀察。
故而，在這種背景下，地方國資平台下場收購，被認為是更有效率的方式。宋紅衛認為，當前新房市場去庫存是首要任務，能夠把二手房成交主導市場與新房去庫存結合起來的，只有「以舊換新」這一政策。因此，在新房市場庫存壓力較大的城市，都在積極推動以舊換新的業務。
宋紅衛指出，「以舊換新」的三種模式中，政府下場收房是最直接有效的去庫存方式，但是資金來源和規模是制約因素。不過，「鄭州模式」或授權以為其他城市作為借鑒。
標普信評分析師任映雪指出，「鄭州模式」或有一定示範意義。鄭州「以舊換新」是鄭州城市發展集團有限公司作為政府指定收購主體（其全資子公司鄭州城發安居有限公司具體實施），舊房經評估機構按市場化原則評估，達成收購意願後由安居公司向金融機構申請收購貸款，購房款除稅費返還居民外，剩余直接支付至購買的新建商品住房開發企業。
即便各個環節都能夠跑通，「以舊換新」需破解的綜合性難點多，現階段對去庫存的實質性幫助可能仍相對有限。
易居研究院研究總監嚴躍進提到，「以舊換新」的底層邏輯或源頭矛盾其實並沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大「以舊換新」的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。
來源 | 21世紀經濟報道（記者：唐韶葵）、都市快報
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本期編輯 金珊
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