經濟觀察報 劉鵬/文 近期隨著一線城市樓市新政落地，首套房和二套房貸款利率均降至「3時代」，這讓部份存量按揭購房者「坐不住」了，選擇提前還款，催生了新一輪提前還貸潮。同時，存量房貸利率下調的呼聲再起。
我們認為，較大的利差不利於維護正常的住房信貸市場秩序，監管層需要正視這種呼籲。
發出呼籲的這部份購房者的首套房利率還維持在高位。以北京為例，2019年10月至2023年12月，存量首套房貸利率雖然經過上一輪統一調整，但是受制於當時的房貸利率下限（LPR+55個基點），整體降幅不大，目前仍維持在4.75%，與最新的首套房利率下限3.5%之間的利差超過1個百分點。不僅如此，存量首套房利率與最新的二套房貸利率下限（3.7%）也形成倒掛。
這讓存量按揭購房者心生疑問：買首套房的利率竟然比現在的二套房利率還要高，利率價格如此畸形，樓市調控的意義何在，政策的公平性何在？
「不知道政策有沒有刺激到樓市，反正是已經刺激到我了」——這成為不少高位貸款利率購房者的心理寫照。前後貸款利差的懸殊讓他們產生強烈的提前還貸的沖動，有的寧可選擇尋求消費貸、經營貸等利率低的貸款來置換房貸，中介機構從中穿針引線，甚至提供虛假材料，導致貸款市場亂象叢生，這擾亂了正常的住房信貸市場秩序。同時，提前還貸不僅減少了銀行的利息收入，也打亂了銀行的資金安排計劃，特別是在當前貸款需求疲軟的背景下，會增加銀行的流動性管理風險。更重要的是，在資產荒的形勢下，銀行短期內會失掉這批優質的客戶。
在這種情形下，我們認為，有必要再次下調存量房貸利率，降低房貸市場的利率差水平，從而維護正常的良性的房貸市場秩序。
當然，調整存量房貸利率涉及的工作很復雜，首要涉及的就是銀行的永續經營問題。目前銀行的息差已降至歷史新低，盈利承壓，但這不是讓高位利率購房者來承擔或扛起銀行息差的理由，何況在降低社會融資成本的監管導向下，息差收窄是大勢所趨。
從長期看，再次下調存量房貸利率可以緩解居民提前還貸潮。對銀行而言，保持長期薄利總好過於短期損失利潤，同時也會增加客戶黏性，有助於留住這部份優質客戶。此外，監管層可以透過降準或結構性貨幣政策工具等方式降低銀行的資金成本，從而穩定銀行息差，為存量房貸利率再次下調創造條件。
當前，經濟仍處於持續回升向好鞏固的關鍵期，消費的支撐作用更加凸顯。房貸是當前多數居民最大的債務負擔，再次下調存量房貸利率也有助於降低居民的房貸還款壓力，增加居民的可支配收入，讓居民保持健康的資產負債表，這也是一種重要的經濟預期和社會預期。在這種預期下，居民才可以願消費、敢消費，才有望拉動需求增長，緩解有效需求不足的問題。
