「 從表象到底層邏輯全面分析房地產調控思路，解答房企還會不會裁員的趨勢和底層邏輯。 」
房企是還會裁員這個問題要從我們理解行業發展趨勢和政策調控的底層從邏輯入手，有時我們看到的只是碎片化政策調控，深度調控的邏輯卻有如冰山下的倒影......
地產或許是最牽動所有人心的行業！
地產或許是最讓政府焦慮的行業！
地產或許是最讓人愛恨交加的行業！
他就像個小孩，即討人喜歡，又頑皮不聽話。
2021年，給所有地產人上了一堂課，房地產行業要聽家長的話，要健康成長！
01
地產行業是政策市 ，正確理解國家調控思路才能更好的發展。
地產調控的底層邏輯：國家要抑制房地產市場泡沫進一步擴大，防止地產行業引爆系統性金融風險，房地產行業要軟著陸。切記： 第一要務就是防止出現系統性金融風險。
盡管地產行業能帶動多個產業鏈，對GDP增長的拉動作用顯著，但是經過20年的發展，房地產遇到三大問題， 即1）房價增速過快，長期高於居民購買力；2）房地產庫存高企；3）房屋整體過剩，但城市間供給結構不合理，有些城市供地不足，有些城市供給過剩。 從2015年以後，不同城市間的地產行情呈現明顯分化，調控難道越來越大。現在的調控越來越需要系統化、精準化。所以我們經常能看到現在都是多部委集體出台政策組合拳，一城一策調控。
房地產金融化嚴重，過往的房企經營全部是債務驅動型，堅持「規模為王」的經營理念，以為會大而不倒。房地產行業占用了大量的金融資源，實體經濟經營困難，實體企業的資金變相進入房地產行業，不利於實體行業做強做大。
地方政府對土地財政依賴度高，94年財稅改革以後，地方政府財事責權不對等，地方稅收多數上交中央。除了賣地之外，很多地方政府無其他收入來源，如何解決地方政府財政收入問題是中央面臨的重要課題，這也是為什麽要推出房地產稅的根本原因。大家註意， 收房地產稅的主要目的不是降房價，而是解決地方政府財政問題。
所以，中央的調控思路就是在「穩」的基礎上，逐步實作行業出清。
02
那麽，怎麽穩？
管控好房價。讓房價在箱體內執行，不能過快增長，也不能過快或大振幅下跌。跌了救，漲了壓！
怎麽實作行業出清？
引導房企健康經營，由債務驅動向利潤驅動轉變，逐步降低房地產行業經營杠桿。行業出清的手段一般有三種： 1）給予債務人展期或免除債務；2）行業內的收購兼並重組；3）直接倒閉清算。 房地產一般都是期房銷售，直接倒閉清算可能會引發社會危機，損害老百姓切身利益，不到萬不得已，一般不會采用。所以未來房地產行業收並購事件會越來越多。
2022年一二季度是房企債務到期的高峰期，部份房企依然會更加艱難。所以，毋庸置疑，2022年依然是房企裁員年，看看誰能挺過去吧....
