近期，多家上市房企陸續釋出2023年業績預告。
據Wind數據，截至1月31日，A股87家房企中已有54家釋出了2023年業績預告，其中僅6家預計全年凈利潤實作正增長；8家房企雖然盈利，但均出現了50%上的跌幅；49家房企業績出現同比下降，其中34家凈利潤預虧，總預虧額約486億至730億元；8家房企實作凈利潤扭虧為盈。
中指研究院企業研究總監劉水2月1日在接受【每日經濟新聞】記者微信采訪時表示：「近兩年市場超預期下行，短期內對銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部份銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉業績承壓。隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復行程。」
有房企最高預虧達90億元
每經記者梳理發現，在2023年預虧的34家房企中，包括綠地控股、中交地產、京投發展、冠城大通等在內的10余家房企為近年來首次虧損。
這些房企的預虧金額從幾千萬元至數十億元不等，其中預虧在50億元以上的包括綠地控股、華夏幸福、金科股份、首開股份、華僑城A等房企，虧損的主要原因包括經營虧損、減值計提、毛利率下降等。
以綠地控股為例，2023年度預計實作歸屬於母公司所有者的凈利潤為-90億至-70億元，同比下降991.09%至793.07%。對於業績大幅下滑，綠地控股解釋稱，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，其中主要為房地產存貨跌價準備，這是導致虧損發生的核心原因。
來源：Wind
此外，一些出險房企則承擔著債務化解、融資困難帶來的虧損。如預虧最高達到90億元的華夏幸福就表示，一方面公司2023年將部份變現能力強的資產予以出售，相關交易虧損對業績虧損造成了較大影響；另一方面，隨著公司債務重組工作的持續推進，整體資金成本持續降低，但債務存量金額仍然較大，但可承載利息資本化的計畫載體大幅下降，公司財務費用仍處高位。
值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份等在2023年依然延續了虧損狀態，而中交地產更是出現首虧。
具體來看，中交地產預計2023年實作歸母凈利潤約-17億元，2022年同期為盈利0.34億元；全年實作扣非歸母凈利潤約-17.5億元，2022年同期為-1.86億元。
對於2023年的虧損，中交地產將之歸結為三大原因：一是年內達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，使公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少；二是受公司結轉計畫結構變化等因素影響，房地產開發業務本期交付計畫的毛利率較上年有所下降；三是部份房地產開發計畫存在減值跡象，公司預計計提相應存貨跌價準備同比有所增加。
事實上，中交地產近年來業績持續表現不佳。盡管2020-2022年，中交地產分別實作營業收入123.00億元、145.42億元和384.67億元，同比增長-12.54%、18.23%和164.52%；但歸母凈利潤卻持續下降，分別為3.47億元、2.36億元和0.34億元，同比下降35.92%、32.19%和85.60%，增收不增利情況突出。
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連續第二年虧損的首開股份、華僑城A兩家企業，原因同樣是「毛利率下降」以及「計提存貨跌價準備」。不過，華僑城A強調，受益於旅遊業務強勁復蘇、資產減值準備同比減少、管理銷售費用同比減少等原因，公司虧損金額較上年同期大幅減少。
需要註意的是，盡管金地集團預計在2023年度實作凈利潤7.5億元到9億元，仍為盈利狀態，但同比減少達85%至88%。特別是在扣除非經常性損益後，金地集團的凈利潤也已跌入虧損區間，虧損金額為10.5億元至12億元。
對此，金地集團解釋稱，因公司房地產業務結轉規模減小以及房地產計畫毛利水平下降和部份計畫計提資產減值準備所導致。
對於多家房企出現預虧，劉水分析指出，一方面，近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而布局和結轉結構回歸一二線城市加劇了地價房價比上行趨勢，資產減值損失對當期利潤水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場仍在探底中，售價回升為時尚早，特別是部份房企投資擁有部份位於三四線城市、非核心地段、非改善類需求的計畫，部份房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部份資產在當前的市場下可能造成實質性虧損，企業不得不計提相應減值準備。「部份中小房企則受可結轉資源較少、轉型業務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。」
少數房企實作逆勢增長
盡管多家房企業績預虧，但在披露業績預告的房企中，仍有沙河股份、粵宏遠A、京基智農等6家房企宣布凈利潤實作了正增長，而包括榮盛發展、*ST新聯等在內的8家房企同比實作扭虧為盈。
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以榮盛發展為例，2023年預計實作盈利4億至6億元，而2022年的虧損額度高達163億元。榮盛發展解釋稱，2023年公司努力實作了重點計畫的交付，較2022年的計畫交付數量增加較多，從而使2023年全年銷售收入和銷售利潤均有所增加。同時，公司降費增效工作取得了階段性成效。
事實上，在過去一年，除了保交付外，榮盛發展一直在謀求新的發展思路。2023年6月9日，榮盛發展披露了重組預案，擬以發行股份購買資產的方式收購榮盛盟固利，標的公司主要從事新能源汽車用鋰離子動力電池、儲能用鋰離子電池及鋰離子電池關鍵材料的研發和產業化。
剛剛完成重整的*ST新聯也在2023年實作了扭虧為盈，預計盈利3億至4.5億元。*ST新聯表示，一方面，公司重整完成後形成約25.9億至38.8億元債務重整收益，計入當期非經常性損益，公司資產負債結構得到顯著改善；另一方面，公司文旅收入同比大幅增長以及公司資產處置收益計入當期非經常性損益。
而在同比增長的企業中，魯商福瑞達預計2023年度實作歸屬於上市公司股東的凈利潤為2.6億至2.9億元，與2022年相比增幅達472%至538%。魯商福瑞達表示，2023年公司實施重大資產出售暨關聯交易事項，完成房地產業務的剝離，確認股權轉讓收益約1.27億元，受此影響，地產板塊損益對公司影響大幅減少。
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在已公布業績預告的房企中，預計2023年盈利最高的房企是京基智農，2023年預計實作歸母凈利潤15億至17億元，同比增長94.03%至119.90%，2022年為盈利7.73億元；預計全年實作扣非歸母凈利潤16億至18億元，同比增長85.66%至108.86%，2022年為盈利8.62億元。
至於增長原因，京基智農表示，主要是因為公司在2023年度房地產計畫交付數量較2022年同期大幅增加，結轉銷售收入及利潤相應大幅增長。需要註意的是，當前京基智農著力發展生豬養殖等產業，房地產已被其定位為支持型業務。
據了解，京基智農在2023年上半年透過山海禦園計畫確認大額收入。其實這一計畫的售樓款系於2022年商品房預售時即收到。不過一般而言，房企於商品房預售時收取售樓款項，按照收入確認原則，於商品房交付時才結轉確認收入。
劉水表示，當前新房市場向上動力不足，市場仍在緩慢修復中，上市房企經營安全性仍然極為重要，需要著重關註其債務和流動性變化、銷售和現金流表現以及融資情況。「隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復行程。」
每日經濟新聞
