（在「滬九條」出台後的上海首場土拍中，平涼社群地塊重新整理了楊浦區單價紀錄。）
7月9日，上海市迎來土地出讓恢復「價高者得」規則後的首場土拍，其中關註度較高的便是楊浦區平涼社群88街坊02H1-01地塊，共吸引9家競拍人參與。保利發展最終以總價22.03億元拿下該地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，成為楊浦區新的「單價地王」
【中國經營報】記者了解到，在新的「單價地王」帶動下，2024年上海市三批次土拍熱度整體較高。4宗地塊全部成功出讓，規劃總建築面積約29萬平方米，總出讓金額約91億元。
「由於本輪土拍采取‘價高者得’的方式，加之近期上海樓市有所升溫，市場關註度非常高。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示，楊浦平涼社群地塊溢價率超過10%在預料之中，最後溢價率定格在21.2%，顯示出房企願意接受一定程度的拿地溢價成本。中心城區的優質地塊產品還是會吸引中高端改善客戶，銷售壓力不會太大。
有接近保利發展的相關人士告訴記者，保利發展在楊浦區深耕多年，打造了保利香檳花園、保利和樾天匯、保利海玥天匯等眾多計畫。楊浦區的眾多板塊位於內環內，加之近年來匯入不少優質產業，區域發展態勢有目共睹，因而新房市場受到改善客戶的青睞，計畫去化也普遍較好。
楊浦誕生新「單價地王」
楊浦平涼社群地塊是上海市此輪土拍的焦點。
「楊浦平涼社群地塊之所以受到市場關註，主要在於地塊品質不錯。」盧文曦表示，該地塊位於內環內並靠近楊浦大橋，南側是多層住宅，高區房源有機會直接看到黃浦江景觀，同時交通便利。地塊面積只有1.38萬平方米，可以開發2萬多平方米的小區，在總面積不大的情況下總價可以控制，對開發商來說不會有太大的資金壓力。
記者了解到，率先爭奪上述地塊的是中海地產，首次出價便達到18.19億元。隨後越秀、北京城建聯合體加價1000萬元，綠城中國在不到10秒鐘後也選擇加價1000萬元，上海城投同樣加價1000萬元，報價18.22億元。
此後，保利發展在競價「下半場」開始發力。當上述地塊競價到第30輪時，綠城中國、華潤置地、中海地產、建發房產決定放棄，最終進入到保利發展、上海城投與越秀、北京城建聯合體的「三國大戰」。
最終，在競價至第60輪時，保利發展如願以償以總價22.03億元拿下上述地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，重新整理了區域土地單價紀錄，成為楊浦區新的「單價地王」。
盧文曦進一步表示，楊浦平涼社群地塊背面是「高陽裏」計畫，目前已全部售完。周邊還有保利瑯譽計畫，這些計畫的房地聯動價在11.7萬元/平方米左右，去化預計都將不錯。「該計畫預計一次開盤就能完成銷售，因此開發商的參與熱情較高。」
鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，在上海市此輪土拍中，越來越多的房企開始重視深耕區域的重要性，保利發展就是堅持深耕楊浦區。與此同時，未來房地產市場的接受度和想象力也將出現變化，這是房企敢於出價的關鍵原因。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭則認為，取消溢價率上限代表著上海市土地市場在經歷3年限價後，重新回歸到「價高者得」的市場邏輯。同時，此舉有利於企業打造「好房子」，從而增加政府土地出讓收入，有利於城市環境及基礎設施建設。
陳炬蘭進一步分析稱，楊浦平涼社群地塊高溢價率成交，使得客戶對該板塊房價上漲有一定的預期。但未來的獲批售價或將高於實行房地聯動價的計畫，這亦將對拿地開發商的銷售及產品打造能力構成挑戰。
普遍看好高端改善市場
和此輪地塊全部出讓、溢價率走高相比，今年上半年，上海土拍市場表現並不理想。
克而瑞統計數據顯示，今年上半年，上海市土拍市場成交金額約416億元，同比縮水近二成，成交樓板價同比上漲三成。同時，供應宗數減量近六成，成交建築面積僅為2023年同期的25%；外環內供應增加，所占比重上升至1/4，用以提振市場信心。
與此同時，房企參拍意願下降。克而瑞研報分析稱，今年上半年，上海市土拍TOP10房企參與度均有所下滑，其中招商地產、華潤置地、中鐵建、建發房產參與度縮水三至四成。
進入今年下半年，在楊浦區新「單價地王」的帶動下，2024年上海市三批次土拍熱度較高。據了解，4宗地塊全部成功出讓，規劃總建築面積約29萬平方米，總出讓金額約91億元，成交樓面均價約31496元/平方米，其中2宗溢價成交，2宗底價成交。
陳炬蘭告訴記者，上海市本輪土拍參拍企業有所減少。4宗地塊共吸引12家企業參拍，熱門的楊浦平涼地塊參拍企業共9家，而寶山顧村地塊和奉賢新城地塊均僅有1家企業參拍。從企業性質來看，本次土拍未現民企身影，僅有綠城中國1家混合所有制企業。
陳炬蘭表示，上海市本輪土拍供應結構更佳，地塊間熱度分化更為顯著。除了楊浦區新的「單價地王」，楊浦區長白社群地塊由北京城建、越秀聯合體以22.30億元成功摘得，溢價率約17.12%。而寶山顧村地塊、奉賢新城地塊則分別由招商蛇口、中旅投資聯合體和奉賢發展以底價成交。
「本輪土拍回歸到此前‘價高者得’的競拍方式，中心區地塊必定受市場較高關註。」盧文曦分析認為，在完全市場化背景下，有些城市的部份地塊溢價率可能超過30%甚至達到50%，上海市是否也會出現這樣高的溢價率還有待觀察。目前來看，盡管取消最高溢價，房企拿地還是比較理性，不會盲目挑戰更高溢價率。
「在政策利好推動下，上海市新房市場成交開始放量，購房者信心開始恢復。土拍溢價率提高正是市場回暖的表現之一，說明房企對上海市未來房地產市場尤其是高端改善市場的前景看好。」盧文曦總結道。
