碧桂園危機中的買房人，有人極其焦慮，有人無奈接受

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套離母親家近的碧桂園樓盤，一期已建成，二期即將收房，三期正在售賣。房子價格被壓得很低，從開盤初的一萬多降到了7000塊左右。看房時，介紹房子的銷售也在該樓盤入手了一套。「他們做這一行的，既然自己也買了，那我買下應該沒有什麽問題。」

丈夫曾經在碧桂園計畫工作過，認為碧桂園「現金流充裕、回錢快」，響亮的地產龍頭名聲更是一份有力的背書。經過一周時間考慮，夫妻倆買下了一套120平的四室兩廳，首付四成，預計2025年十月交樓。曹海歆經營著一家個人的甜點工作室，常有回頭客光顧，償還每月貸款並不算負擔。

得知碧桂園沒有按期支付債券利息的頭兩天，曹海歆心裏不太舒服，上網搜尋，無一不寫滿了焦慮。各地施工進度不同，有的交房遠在明年後年，有的就等室內精裝完畢，有的每日去工地看，有的抱著希望求證「房子應該能按時交吧」。同質的負面資訊讓曹海歆感到難受，幹脆不再看相關新聞，選擇「躺平」——「事情已經出現，個人的力量也解決不了，不如該吃吃、該喝喝。」

碧桂園瞄準的買房物件，不少都是像曹海歆這樣，是各個三四線城市裏的新中產們，他們有著不穩定的風險承受能力——對於許多掏空「六個荷包」，為剛需買下期房、盼著入住的人來說，無論是延期交付，抑或是更壞的結果，都是「不能承受之重」。

相比之下，對曹海歆這樣本身就有兩套房的人來說，心態還算是相對平胡，她覺得，最壞的結果「不過是晚兩年交房"。

打氣

同一時刻，焦慮傳導到了碧桂園的售樓處內部——很顯然，賣房變得更難了。

趙程是河北邯鄲下轄縣城的碧桂園樓盤的銷售主管。大盤已清得差不多，剩下零星幾個戶型在賣，售樓處門可羅雀，冷清得像大廳裏開到16度的空調。銷售們如同跟著樓盤營業來去的候鳥，多數已經被調走，留下趙程一人，作為主管負責交房產證等後續收尾的工作。

碧桂園無法支付負債訊息傳出後，趙程接到通知，「還沒賣出的幾套大平層戶型的房源暫停銷售，等風波過去再說」。

伴隨銷售暫停的還有業主們紛至沓來的電話。他所處的縣城在邯鄲市經濟排名靠後，碧桂園是唯一一家進駐的大型房企，樓盤定位為改善型住房——在過去的近十年裏，碧桂園把房子蓋到了許多類似的縣城中。碧桂園出事後，由於許多業主長年在外地工作，無法趕來現場親自督工，為了讓業主放心，趙程用抖音搞起直播，「業主想看哪個樓就直播哪個樓」。

▲ 邯鄲某碧桂園樓盤外的廣告語。圖 / 李清揚

離銷售處不遠就是工地，趙程隔著落地窗戶就能望見。看到工人們在施工，時不時能聽到叮叮砰砰的聲音，「就說明就沒問題」。除了直播，他還會在企業微信即時更新工程進展，業主們關心的外墻、瓷磚、綠化等都有相應的進度說明。

面對業主的不安，趙程選擇如實承認，「碧桂園正在經歷最大的一次風波」。2023年上半年，碧桂園總體經營不善，虧損約450億，銷售端難以賣出房子，回款坎坷。

作為銷售，趙程對「房子難賣」深有體會。

他所在的樓盤於2020年底開盤，2021年動工，建幾棟賣幾棟，陸續售賣了兩年多。每次開售，銷售們都有固定的KPI業績，考核嚴格，下班時間通常在深夜十點之後，「有的人會壓力大到哭」。

今年房地產市場行情繼續走低，房子賣得愈發吃力。為了促進銷售，房價從開盤時的6600元到7200元的區間，下調至6000元出頭，並附加九八折，再疊加「交定金立減5萬」的優惠。

此外，過去該地政策規定買房只接受商業貸款，到了今年，為刺激房市，「希望有人來買房」，政府放開了「無法提取外地公積金貸款」的限制。春節期間，趙程接待了一位在北京奮鬥二十余年的夫妻，「公積金就有30萬，首付一下就有了」。

作為碧桂園員工，趙程同時也是一名碧桂園業主，還有100萬的房貸要還。相較憂心忡忡的其他業主，他顯得更有信心，「因為碧桂園很看重保交樓政策」。2023上半年，碧桂園完成交付達27.8萬套，交付量穩居行業第一，「這說明碧桂園是把房子交付放在第一位的」。

某種意義上，對於像他這樣，把居住未來寄托在碧桂園樓盤中的買房人來說，一輩子能主動選擇房子的機會並不多，他必須相信、也只能相信碧桂園。

趙程同時認為，碧桂園離破產還遠，否則，「那我們的薪資就不會正常發放了」。但作為銷售，趙程領的是底薪和提成，在沒有業績的時候，底薪稅前僅有1200元。

離趙程約106公裏的邯鄲西部的一個縣城，工作年限達13年的洪莘安撫客戶的說辭，同樣也提到了「按時發放的薪資」。她甚至把上個月的薪資條直接亮出來，稅前八千多元，是她完成了每月4套的KPI後得到的，每一套的提成合計在1200元左右。

碧桂園陷入困境的訊息傳出後，網上一度流出「從8月份開始，員工薪資原則上按照稅前50％發放」的傳聞，但每日人物向多位碧桂園員工了解到，廣東和合肥地區的財務、行銷和技術崗都暫未收到降薪訊息，八月份的薪資也如期發放到手。

對於眼下沸沸揚揚的訊息，洪莘將其解釋為，「這是碧桂園在求助」。在她看來，作為民營房企，受大環境和房地產「三道紅線」限制，碧桂園融資環境艱難，正常融資需求無法得到滿足，此舉是迫不得已。「比如碧桂園想要3000萬，審批過了，但因為存在各種限制，只能拿到500萬，但很多計劃和報表是根據3000萬展開的，這就舉步維艱了。」

洪莘的說法無疑援引了8月8日碧桂園就債券一事的回應：「受近期銷售額與再融資環境的持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。」

洪莘篤定地說：「即使如此，碧桂園也不會動用買房人的錢，因為錢都在資金監管帳戶裏邊。」她告訴每日人物，碧桂園的建房模式為墊資蓋房，政府根據每一階段的工程進度按比例撥款，「在沒有蓋好房之前，錢是拿不走的」。

「薪資、求助、錢在監管帳戶」，每日人物走訪了邯鄲市三個在售的碧桂園樓盤，銷售都提到了這三個要點。只是，說辭如此，業主們不見得一定買賬。有的業主在網上發帖質問，「如果監管帳戶有錢，為什麽高管要大手筆減持套現？」哪怕工地有人，也有業主擔心「是否是工地表演」。

各種謠言、傳聞、訊息混雜在一起，常常產生連鎖反應。「爆雷預兆」的猜測眾說紛紜，除了焦慮，幾乎每個評論區裏都有不少類似「碧桂園沒希望了」的「冷嘲熱諷」。但一個很明顯的現實是，碧桂園從來都不缺少堅定的捍衛者，常常有買房人不甘示弱地回擊：「業主、員工都希望碧桂園好，只有看熱鬧的鍵盤俠唯恐它不爆雷。」

進軍縣城

拋開網路上的唇槍舌劍，有一個問題亟待厘清：為什麽一年之前還是優秀示範性房企的碧桂園，突然走到了債務違約的邊緣？

碧桂園終於承認，之前被大力肯定的「三四線戰略」，如今成了沈重的負擔。與其他大開發商不同，被稱為是「三四線之王」的碧桂園，專註於走下沈路線，紮根布局三四線城市。截至目前，碧桂園開發的計畫覆蓋一千多個縣，數據顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比高達68%。比如洪莘所在的碧桂園樓盤，是縣城裏唯一一家500強開發商，「其他大一點的都不來的」。

而把目光放大到整個邯鄲市，也能看到許多三四線城市共同的影子。

邯鄲市位於河北省最南端，處於冀魯豫三省交界之處，常住人口達到900萬，這對於一個三線城市來說，是一個龐大的數位。邯鄲下屬縣共有11個，碧桂園在邯鄲市內包括縣城的樓盤達到15個左右。「宇宙房企」碧桂園不是第一個進入邯鄲市的房企，但它卻是唯一一個進入邯鄲下屬縣城的大企業。

在縣城，碧桂園的房子都是「精裝交付」。精裝意味著地板、桌布、吊頂、管道、櫥櫃、門等一切硬裝是在收房時便能擁有的，換句話說即是「拎包入住」。

碧桂園圍繞房地產布局了物業、家裝等分公司，洪莘告訴每日人物，按照碧桂園與供應商的戰略合作關系，「碧桂園花5萬就能做完精裝，如果讓買房人自己去做，可能嗎？」精裝的定位，讓碧桂園位於縣城的樓盤，即使位置稍遜，價格也不遜色，還能吸引來買房者的青睞。

在邯鄲市區，碧桂園在市中心頂好的地段有一套樓盤，價格從開盤時的每平米8000元漲到了現在16000元，翻了一番。要知道，邯鄲的人均收入水平徘徊在三四千元。李勻在該樓盤底下開水果店，他是最早一批進駐的商家之一，「碧桂園這房子，是四年前最早一批價格高一點的」。當時大家覺得，碧桂園是南方來的企業，服務品質好，爭搶著買，買房要在售樓處外面拿著小板凳排號，「那都是掏空幾個荷包，湊一個首付」。

在房地產行情最好的那幾年，碧桂園靠著大企業的名聲和服務品質，在三四線城市高歌猛進，不斷擴張，房子建了一棟又一棟，也讓當地房價水漲船高。

「在這裏買碧桂園的人，多數家裏都有點錢。」李勻說。三四線城市的許多碧桂園樓盤，以改善型住房為主，精裝修，建在好地段，又有配套的碧桂園物業——開發商和物業都是上市公司，「碧桂園的房價本身就比正常的高一些」。

趙程在縣城賣的碧桂園樓盤，銷售戶型集中在120到140平方，其中有兩棟專門賣大平層，面積達到230平，這種戶型在縣城裏相當少見。對於剛需購買者來說，「有的人是接受不了這個價格的」。多數來買房的人，手裏已經有一套，甚至有人是全款買的，「可能一輩子的心血全掏到這裏邊了。」

▲ 某個正在建設中的碧桂園樓盤，傍晚分時，不時有工人進出。圖 / 李清揚

現下，相比於邯鄲市內，碧桂園正在售賣的樓盤都在距離市中心十幾公裏的郊區，一位當地的出租車司機說，「都是附近村裏的人買」。

當房子多得賣不出去，下沈去村裏找人買成了一種途徑。周鑫偉在邯鄲做網約車司機，他把買房形容為——「兜」老百姓去買。他在村裏有自建房，但為了日後兒子能談婚論嫁，還是咬牙借錢在市內湊了一套期房的首付，每月房貸3000元，「一年小4萬，孩子還要上學，建好了也沒錢裝修」。

對於很多生活在三四線城市的人來說，有沒有房子，是一把標尺，一項度量衡，衡量一個人有沒有實力，能不能結婚。如果不買，「別人會說你不讓你兒子結婚了？」周圍同學們都給孩子買了，「難道你不買嗎？」

更多的人，尤其是年輕人，已經不願意買房。平均薪資和房價之間的差距令人感到拮據，哪怕是在邯鄲土生土長，李勻也覺得，「這地方不適合生活。」

一位出租車司機說，他曾接過一位溫州來的乘客，對方問他：「你們邯鄲房價真的這麽高？」這位溫州男士詫異，邯鄲房價只比溫州便宜兩三千，但溫州的人均薪資卻比邯鄲高五六千。壓力之下，人口流出成了「自然而然」的事情。

縣城的年輕人更少了。趙程被調去縣城做主管的這三年，他發現，通常只有在節假日期間，街上能看到一些年輕人，其余的時候，多是帶著孩子的老人家。也只有節假日，來看房的人比往日多，是銷售們最忙的時候。

據國家金融與發展實驗室出具的NIFD季報顯示，今年上半年，一二線城市的郊區和三四線城市的住房交易復蘇遠不及預期，「這對於房地產計畫重點布局在三四線城市的房企來說，會導致其回款規模下降，經營現金流減少。」

三四線人口紅利消失，新房無人來買，加之受地理位置和供大於求的影響，商品房價格跌幅較一二線城市更大，種種因素導致碧桂園銷售端疲軟，無法透過售房收回足夠的現金流。加上外部融資環境同步收緊，更有不得不做的「保交樓」任務在前——身價3096億的碧桂園被1億多元難住，並不是無跡可尋

不能失去的交房

這些日子，哥哥很少主動提到碧桂園的事情。在李雪看來，比起網上去售樓中心鬧事、要說法，去找律師支援的業主，哥哥是「沈默」的。他除了在微信上向銷售人員發去幾句詢問，做得更多的是不斷地閱讀相關的新聞。

李雪的哥哥在北京開了一家燒烤店，客源充足，每月能賺得4萬多的收入。用這份收入支撐老家的首付和房貸並不成問題。交完首付的七個多月裏，李雪的哥哥和嫂子甚少關註房子的工程動態。除卻過年期間回了一趟老家，其余的時間裏，銷售在微信上與他們同步著期房進度，他們很少主動問，總是聽和看。

這套為結婚買下的房子，並不出於急迫的住房需求，而是結婚生子前的一項必要準備，「買房是大事，甚至是一個新建家庭的頭等大事」。換句話來說，他們處於「薛丁格式」需要房子的狀態，在一年內甚至更長的一段時間裏，他們不會住進新房子裏。

即便如此，「婚房」有可能延遲交付，讓他們的心裏始終有些「不得勁」。

在這場巨型房企的危機中，無論是碧桂園還是買了期房的業主，「交樓」，都是重中之重的事。對碧桂園而言，無法做到保交樓，信任危機傳導到消費者，亟待售出的新房將更難迎來業主，這對於支付後續到期的債務則更不利。另一方面，危機訊息勢必影響意向購房者的購買意願，短期內銷售端無法回流，留給碧桂園的考驗，算得上「艱巨」。

在交房方面，碧桂園的態度相當積極。據報道，碧桂園方面表示：「兩筆美元債券仍處在30天付息寬限期內，公司高度重視債務風險化解，目前仍在積極最佳化資金安排，努力保障債權人的合法權益。」

早在上個月，碧桂園曾召開月度管理會，總裁莫斌提及：「區域總裁一定要把按時交付、完美交付，當成自己的首要任務。」困境風波出現後，也有碧桂園的內部人士稱：「老板要求全力保交付，暫停支付部份款項。」

趙程有位買了恒大的朋友跟他聊天，對方試探問：「你的房子是不是也倒閉了？」趙程立刻否認，「怎麽可能？」在他看來，碧桂園不會成為下一個恒大。「恒大出事開始在否認，但碧桂園在想辦法解決，直面問題。」

雖然碧桂園的債務優於恒大，但深耕三四線的碧桂園，計畫交樓量更為龐大。據經濟觀察網報道，一位碧桂園內部人士透露，下半年，碧桂園的交付任務多達40萬套，公司帳戶上的資金基本能保證交樓，「但前期結算款還要靠後期銷售」。

▲ 圖 / 視覺中國

最近，碧桂園債務問題也有了新的進展。對於將於9月2日到期的一筆39.02億的債務，提出了一份分七期、展期三年償還方案，希望能「由時間換空間」。

比起新盤銷售，當下售樓處的任務還有安撫業主。趙程做起了「催工」的活兒，「靠我自己的能力去改變這個計畫我肯定做不到，只能盡最大可能讓施工進度快一些，讓業主放心。」

對於李雪及哥哥而言，在兩人各自的家庭裏，買的房子都在遠方的老家，他們並不急需這套期房，某種程度上，距離可以淡化對未來收不到房的焦慮。在北京，李雪和物件、哥哥和嫂子四人在豐台區合租了一套房子，在六十平的出租屋裏，四個人分享著共同空間和生活。

「不管自己住不住，自己名下有一套房子總歸是安心一些的。」距離碧桂園危機的訊息已經過去了半個多月，李雪和哥哥並沒有被各種訊息影響，畢竟生活還要繼續——他願意再給碧桂園期房一些時間和信心。

不然還能怎麽辦呢？

（文中受訪者均為化名）

文章為每日人物原創，侵權必究。