國慶前夕，人民銀行正式宣布降低存量房貸利率，政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元！一時間，股市、樓市反應劇烈，房產中介重新客製新的行銷計劃，全力沖擊「金九銀十」，購房者們期待政策盡快落地，為月供減壓、減負。何時能夠實作下調、有幾種調整方式、是批次下調還是主動申請……在利好訊號釋出後，存量房貸利率下調路徑也成為市場關註的焦點，9月25日，北京商報記者采訪了多位銀行業人士，有銀行人士預測，最晚在今年底前全面落地執行，統一批次調整的機率較大。
何時執行
預測最晚在年底前
「真是國慶前的驚喜。」自從幾年前趙巖彥（化名）在北京購置了一套屬於自己的小戶型以後，每月高額的房貸就成為壓在他心頭的一塊大石。趙巖彥的房貸總額為250萬元，利率為貸款市場報價利率（LPR）+55個基點。「希望這次房貸利率能下調到本地最低水平，為月供減負」，他說道。
9月24日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞釋出會上，人民銀行行長潘功勝指出，將降低存量房貸利率至新發房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。根據測算，若以100萬元貸款30年計，0.5個百分點也就是50個基點的降低，意味著每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。
重磅房貸政策一出，利率何時下調成為眾多購房者關註的話題，對此，北京商報記者咨詢各大銀行客服人士，給出的答案類似，均為「已關註到新聞報道，暫未接到監管指導性檔，待相關部門意見下發後，會立即跟進落實」。
從一線業務端，有銀行知情人士則透露了更多資訊，一位股份制銀行人士表示，「政策應該會很快出，具體還要再等等，從以往的經驗來看，指導性意見應該會在國慶日前後釋出，不會太晚」。
從宣布存量房貸利率下調到最終落地實施，銀行需要經歷一系列內部評估和準備流程。另一家銀行知情人士預測，首先，各地分行會進行內部評估，並根據總行指導擬定具體的執行細則，這個階段大約需要3周至1個月；完成評估後，相關細則需經過評審和審批流程，直至正式發文確認，這一步驟預計耗時約1個月。如果新的調整規則與上一次存量房貸利率調整一致，只需簡單設定參數即可，大概需要10天至2周時間。但如果有新增變量或重大變動，則需聯系借款人收集資料並進行系統開發，這可能延長至一個半月甚至更久。所有準備工作完成後，銀行將對外釋出公告，通知客戶具體實施細節。
「從宣布政策到完全落實，順利的話大約需要近2個月時間；遇到復雜情況則可能延長至3個月以上。不過，考慮到監管機構對時間的要求，大部份地區預計會在四季度內完成全部工作，確保年內實作存量房貸利率的下調，不會拖延到下一年度」，上述知情人士稱。
如何下調
統一調整機率較大
「5·17」新政後，全國多數城市首套房貸利率應聲而落，房貸利率普遍滑落至歷史低位，新發房貸利率與存量房貸利率利差進一步擴大，降低存量房貸利率，亦是實實在在為購房者減輕月供負擔。
根據監管要求，存量房貸利率至新發房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率。該力度雖沒有此前預期的80個基點大，但實實在在屬於國慶前夕給居民家庭發放的「大禮包」。根據目前的資訊，下調利率的政策已經相當明確，下調振幅約為50個基點，這意味著各地將普遍執行這一標準。
從北京地區來看，購買首套住房最低首付款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減45個基點，根據當前5年期以上LPR 3.85%的水平計算，北京地區當前首套房最低利率為3.4%。「如果存量房貸利率能下調到3.4%，我會毫不猶豫換個手機」「我要增加消費買騎行裝備」，有不少借款人在社交媒體發帖稱。
對北京存量房貸利率能下調多少？銀行人士持謹慎態度，有人士表示，「目前暫未接到通知明確具體的下調基點，從流程來看，各地設定的標準是基於本地經濟狀況以及對GDP影響等因素的綜合考量後確定的，確保政策調整能夠適應當地實際情況」。
麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪預測，目前北京首套房利率下限為LPR-45個基點，存量房貸利率有可能調整為LPR或LPR+10個基點，不大可能會降到現在新發利率LPR-45個基點的水平，二套房預計降為LPR+10個基點。不過也有業內人士稱，此類具有普惠性質的政策，可能會統一進行批次下調，北京地區存量房貸利率下調50個基點也同樣存在可能。
下調振幅確定後，有幾種調整方式也是市場關註的熱點，回顧上一輪存量房貸利率下調，2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發文，允許商業銀行降低符合條件的存量首套住房貸款利率。當年9月25日銀行集中完成第一批次主動批次調整；對「二套轉首套」、未完成LPR利率定價型別轉換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶，則是引導客戶透過手機銀行或貸款經辦行等渠道完成相關業務申請，同樣為主動批次調整。
有銀行人士透露，「從目前獲悉的資訊來看，批次下調的機率較大，但不同地區可能存在差異性，以北京地區為例，如果采用與上次存量房貸利率下調相同的參數設定方式，即根據一個特定的時間區間和首套房或二套房的性質來定向調整利率，那麽銀行內部的技術準備工作將會相對迅速。但不排除還有一種可能性，新的政策可能會引入更多變量，比如區分五環內和五環外的房產、一孩家庭和二孩家庭等。這種情況下，由於涉及了更多的分類標準，準備工作會變得更加復雜。此外，對於不同區域的房產（例如主城區與遠郊），可能還會設定不同的利率調整振幅」。
轉按揭如何實施
跨行仍有一定難度
存量房貸利率下調已板上釘釘，而對於存量房貸轉按揭，潘功勝也表示，初期會先在本行行內實施轉按揭，下一步再考慮是否有機會跨行轉按揭的方式。
事實上，轉按揭這一方式在2008年繁榮過一段時間，但由於監管政策的限制和風險控制的考慮，跨行轉按揭業務在之後逐漸被限制和規範，在近幾年已經較少被提及。
在關榮雪看來，本行內轉按揭可以滿足客戶多樣化的需求，如需延長貸款期限、降低貸款利率等，提高客戶黏性；透過轉按揭，銀行可以盤活存量資產，增加貸款發放量。跨行轉按揭的必要性在於，如果其他銀行的貸款利率或貸款條件更優惠，借款人可以轉按揭到其他銀行，以降低利息支出或獲得更適合自己的貸款產品。
對跨行轉按揭成功實行的可能性，一位銀行業人士稱，存在一定難度，一旦放開跨行轉按揭，各家銀行為了吸引客戶會競相提供更低的利率和更高的效率，市場會進入白熱化競爭狀態。
星圖金融研究院副院長薛洪言指出，相比行內轉按揭，跨行轉按揭流程要復雜得多，且不能確保100%成功。所以，在有行內轉按揭這個更好選項的情況下，預計跨行轉按揭不會成為政策選項。
關榮雪進一步表示，當前，實施跨行轉按揭存在以下難點：跨行轉按揭涉及兩個銀行，審批流程會更加復雜，所需時間也更長；新的貸款銀行需要對借款人的資信狀況和抵押物進行重新評估和擔保，這可能會導致轉按揭失敗。
影響幾何
對銀行息差影響為中性
對於銀行而言，存量房貸利率的調整應兼顧好「因城施策」、公平性以及自身利潤的需要。在當前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進一步下調無疑會壓縮銀行的利潤空間。
根據國家金融監督管理總局數據，繼去年四季度末商業銀行凈息差首次低於1.7%，達到1.69%後，今年一季度，商業銀行凈息差進一步降至1.54%，2024年二季度商業銀行凈息差為1.54%，較上季度持平。
為緩解銀行壓力，在新聞釋出會上，潘功勝宣布，將降低中央銀行政策利率，7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差穩定。降準方面，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。
談及存量房貸利率下調對銀行的影響，中金公司研究部銀行業分析師林英奇預測，「假設1年和5年LPR下調20個基點，存量按揭利率平均下調50個基點，我們測算對息差的影響分別為9個基點和6個基點，合計約15個基點，假設存款利率下調25基點、降準50bp能夠基本對沖對於銀行息差的影響。根據人民銀行的測算，本次利率調整總體對銀行息差為中性，我們認為主要考慮到為維持金融系統穩定有必要保持銀行的合理息差和利潤」。
下一步，銀行應采取多方面措施，開源節流，精細管理，減緩存量房貸利率調整對利潤和息差的影響。招聯首席研究員董希渺建議，面對息差和利潤下滑壓力，銀行應立足自身稟賦和優勢，繼續加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，最佳化金融資源配置，有的放矢做好「五篇大文章」，努力挖掘新的增長點，透過「以量補價」的方式提升凈利息收入；另一方面，要致力於提升核心存款的吸收能力，透過產品、服務等綜合服務能力提升客戶忠誠度，進而持續降低負債成本。除了拓展凈利息收入外，還應積極開發中間業務，例如拓展財富管理業務等高附加值中間業務，進一步提升中間業務收入占比，形成對營業收入有效支撐，盡力減輕凈息差下滑壓力。
薛洪言強調，此次調降存量房貸利率的同時，人民銀行將進行降準操作，向市場釋放1萬億流動性，可以部份對沖調降存量房貸利率對銀行息差的影響，有助於穩定銀行息差水平。此外，隨著新一輪降息周期的來臨，新一輪存款利率下調也勢在必行。
從業務端來看，存量房貸利率的下調也並不會影響銀行對按揭貸款展業的熱情，有銀行業人士坦言，銀行始終有動力去開展房貸業務，因為房貸是銀行最穩定的收入來源之一，即使利潤較低，也屬於風險較低的優質資產。雖然存量房貸利率下調短期內影響了銀行的部份收入，但從長遠來看，這將推動銀行最佳化資產結構並尋找新的增長點。
北京商報記者 宋亦桐
