滿載購房者的大巴車緩慢停在樓盤門口，工作人員手握禮花筒夾道歡迎 ⋯⋯ 這久違的買房場景出現在樓市熱點城市長沙。
行銷中心擠滿購房者，大螢幕上寫著「歐大粉絲長沙考察團團購現場」「熱烈歡迎歐大長沙遊學考察團」等，宣講現場座無虛席。
這是招商蛇口長沙公司釋出的「房產教父歐神鑒房團」視訊畫面。
銷聲許久的「歐神」歐成效，近期又以一種熟悉的方式回到了公眾視野。
在國內房價猛漲的那些年，靠著投資買房，歐成效身價暴增，被稱為「歐神」。
跟隨歐成效十余年的資深老粉張先生向【每日經濟新聞】記者坦言，自己是「跟著歐老師賺到過錢的人」。
「你和當年溫州購房團有什麽不一樣？」
在回答每經記者的提問時，歐成效表示，溫州購房團也好，合肥購房團也罷，不能與我們相提並論，我們是對房子有需求，對產品審美要求非常高。
48小時買走27套房
8 月 16 日星期五晚，歐成效在網路直播間回答完粉絲提問後，視訊畫面忽然被掐斷，一旁的小助理立馬喊話，「請大家換到另一個平台」。
按照計劃，次日（8月17日）他們要在深圳舉辦粉絲見面會，組團到700公裏之外的長沙買房，直播的連續性對團隊來說至關重要。
據長沙一位看房者向每經記者反映，近期一個由50余人組成的購房團，從湖南郴州和廣東深圳等地出發，在長沙市內集中看了房，團隊成員中「多數是為低價投資，少部份用於自住」。
短短兩天裏，這個異地購房團在長沙 嶽麓區江山境和天青府認購了27套房 ，累計交易金額7400萬元。
這個購房團由歐成效發起和組織，成員們大多是他網路直播間的觀眾。8月10日~11日，所有人從各地乘車趕到長沙，集中入住酒店，再乘坐大巴考察樓盤。
歐成效粉絲在長沙團購現場 受訪者供圖
據悉，購房團出發前一個月， 歐成效 到長沙摸排市場，從市區到郊區，踩盤招商蛇口天青府、江山境、濱江境，龍湖雲河頌、濱江頌，保利天瑞、天珺、北中心，嘉臣道和中建桃李九章，這些樓盤分散在天心區、芙蓉區、開福區和嶽麓區等各區。
歐成效向每經記者表示，長沙在省會城市中房價不高，在樓市風浪中跌價不多，且穩定上升。
「這個購房團的買家中，在深圳的湖南人多，他們有強烈的返鄉置業需求，自費乘車和住宿，參與購房團活動。」
這50余名買家能獲得什麽？
歐成效表示，他們能為買家爭取新樓盤10余萬元現金補貼，同時推薦一套金融方案，在36個月內免繳納房貸月供。
張先生是歐成效的資深粉絲，也是一名資深金融投資者，科班金融出身，十幾年前就關註到了「歐神」，在上海、深圳兩地工作，他向【每日經濟新聞】記者坦言，自己是 「跟著歐老師確實賺到過錢的這批人」 。
「所以才那麽信他，否則一個新粉絲剛認識他，三四個月就跟著他買那麽多套房子，這是不可能的事情。」
這些年，張先生陸陸續續總共買了20套房子，其中上海9套，重慶11套。
張先生說，他今年已經 飛 了重慶幾十次，看好重慶，「2024年我在重慶買了10套房，其中有個計畫看了10分鐘我就買了兩套」。
「相比過去幾年房地產高點，我今年出手更犀利了。我覺得重慶、長沙跌到底了，我是長期價值投資者，不做短線購買。看好長沙，但是還沒買，計劃繼續研究三個月再入手。」
市場風向真的變了？
「看好房地產市場增值潛力」
對於異地購房團重現長沙，克而瑞湖南區域總經理陸勁認為，不同城市和地區的樓市表現分化，異地購房者通常會選擇房價相對較低、有買進價值的城市。
長沙市場表現穩健，在此輪全國下行的樓市周期下，新房總量雖有所下調，但一二手房總量仍保持較高規模，市場需求猶存。
「長沙城市發展表現優異，經濟發展穩定向好，素有網紅城市之稱。高等教育和基礎教育資源好，醫療條件好，交通便利，人口凈流入。」
長沙團購現場的展示內容 受訪者供圖
陸勁告訴每經記者，長沙樓市存在一定的投資需求，購房者看好經濟發展前景和房地產市場增值潛力，認為可以透過在長沙購房獲得資產增值。
與此同時，異地購房團的購房行為，一定程度上能夠提升長沙房地產市場的活躍度，增加樓市需求，緩解長沙庫存壓力。
湖南中原研究院執行院長、省房協專家庫成員陳世霞則直言，當下房地產供需關系發生了根本性變化，長沙的新房市場成交量達到歷史最低水平。雖然樓市成交低迷，但長沙作為中部省會城市，依然具備價值潛力。
其表示， 現階段，異地購房團的出現對樓市有著積極正面的訊號意義 ，「我近期也接到了深圳和香港前來長沙購買豪宅的咨詢」。
「只要符合樓盤定位，肯定爭著求合作」
據歐成效介紹，今年共組織了杭州、廣州、長沙和重慶四個城市的異地購房團活動，平均每個城市認購大約 20 套房源。
每經記者留意到，這幾個城市今年均傳出過異地購房團的訊息。
公開資料顯示，今年5月，杭州限購放開後，出現了一批外地看房團，許多樓盤貼著「杭州不限購，好房看XX」「熱烈歡迎金華義烏看房團蒞臨看房」等。
6月，歐成效組織購房團到廣州市黃埔區保利中央公館買房，據稱購房團成員中就有來自杭州和蘇州的。
另外，重慶樓市新政出台後，吸引了大量異地購房團，多個頭部房產大V率隊「進軍」重慶。
長沙某計畫團購現場 受訪者供圖
中部某省開發建設局房產處一位人士告訴每經記者，開發企業透過房產博主吸引購房者認購房源，屬於拓寬銷售渠道的方式之一。企業在合理合法範圍內可以發揮各自的行銷手段，購房者根據條件自行甄別、自行選擇。
「房管部門也在舉辦房交會，目的是拉動房產消費，在房交會期間也會放出團購優惠或政策獎勵。企業遵守一房一價， 在不低於備案價格銷售的前提下，可以籌備購房團活動 。」
在無錫房地產業協會副會長張斌看來，異地購房團是在限購政策解除後，需求得以釋放的體現，應與當年的溫州購房團有所區別， 「如果開發企業不存在合規問題，應該鼓勵異地購房團的重現。」
據不完全統計，上半年，長沙、青島和合肥等多個城市均舉行了房展會，為開發企業對接看房團活動。
華東一家房企的計畫負責人告訴每經記者， 現階段，開發商銷售去化困難，庫存壓力大，對這種購房團是十分歡迎的。
「假如有人帶團來買房，我們也會提前分析購房團的意願和需求，只要符合樓盤定位，肯定要爭著求合作。」
深夜獨家專訪歐成效
1978年出生在上海的歐成效，畢業於復旦大學物理系，曾號稱投資買房17年賺了10億元身家，手握35套房產。其創立了水庫論壇，講解如何選房、怎樣融資找錢以及避開政策限制等「獨家投資秘訣」，吸引了大量追隨者。
樓市調控這幾年，歐成效逐漸在公眾視線中消失。
2023年，歐成效被曝受部份投資者追打和討說法，因為他此前向粉絲們兜售柬埔寨施亞努港土地計畫，但遲遲沒有進展。
歐成效 圖源｜招商蛇口長沙公司官方視訊號截圖
8月16日晚，【每日經濟新聞】記者（以下簡稱NBD）對歐成效進行了專訪。
NBD：為什麽將購房團目標選在長沙？
歐成效： 湖南人在深圳的比例很大，深圳房價貴，而長沙房價便宜。我接觸的粉絲中，一部份人有很強的返鄉置業需求，這次購房團有很多成員的家鄉就在湖南，他們希望在長沙買房。
NBD：購房團成員與單獨去看房相比，有哪些好處？
歐成效： 長沙目前在售計畫有百余個，裏面肯定有好有壞、良莠不齊，如果單獨去買很可能踩坑。
我們最有價值的工作首先是篩選，我會從在售百余個計畫篩出3~5個，不一定是購房者滿意的，但一定是有品質保證的，相當於「甄選環節」。其次，我們拼團買房的話，能夠向開發商爭取特殊折扣，金額在十幾萬元不等。另外，對於剛需購房者，我們會在法律合規範圍內推薦合適的銀行金融產品。
NBD：今年在哪些城市組織了購房團活動？
歐成效： 我先後在杭州、廣州、長沙和重慶組織購房團看房，每個城市為開發商銷售去化幾十套房源不等。
目前的購房市場，「顏值」是第一生產力。 樓盤能夠大賣，一定是房企在產品方面做得用心，一樓設計挑空大飄窗、露台、大開間，戶型合理，動線美觀，產品力相對較強。
NBD：有人擔心異地購房團「卷土重來」，你和當年溫州購房團有什麽不一樣？
歐成效： 溫州購房團也好，合肥購房團也罷，不能與我們相提並論，我們是對房子有需求，對產品審美要求非常高。
NBD：參加你的購房團要支付多少費用？
歐成效： 購房團不收取額外費用，也沒有設定資金門檻。比如這次到長沙團購看房，成員們自費從深圳坐車去長沙，酒店住宿也是各自承擔。我們負責把最佳的團購優惠拿過來，給到成員們。
NBD：去年網路傳言你被購買了柬埔寨施亞努港土地計畫的投資者討說法，還遭到追打？
歐成效： 在中國，如果有這種行為發生，是要被抓去坐牢的。所以如果在中國發現有確切證據、有打架行為的話，會匯報給警察。如果大家都這樣，是在刑事犯罪。我相信大家不信謠、不傳謠，你喜歡說壞話，這是可以的，但要保持基本常識，暴力打架是違法的。
NBD：今年2月，萬通集團創始人馮侖公開質疑你，網路平台也有不少人對你發表的買房建議有不同意見，你有什麽話想對他們說？
歐成效： 我們會發出律師函，保留對馮侖先生賠償名譽損失的權利。互聯網有廣闊空間，一些非議和雜音我當沒看見。我做買房建議的最終目標是為粉絲，為關註我的人選到滿意、漂亮、心儀的夢中好房。滿意度，才是我最在意的。
投資買房爭議多年
事實上，過去這些年，一些房產大V在組織購房團的過程中，多個環節會涉及傭金和會員費等。所以，在房價下行的前兩年，市場對於歐成效銷售買房課程以及向粉絲和樓盤收取傭金的行為存在較大爭議。
歐成效紀錄片【月亮與400萬英鎊】 視訊截圖
曾入圍第95屆奧斯卡最佳紀錄短片
較有代表性的，比如前文提及的地產大佬馮侖，他曾在自己的「風馬牛地產研究院」視訊號中提到，過去十幾年他（「歐神」）一直把住宅作為短線交易標的買來買去。你要住，就自己買房；你要想投資，可以買Reits，可以買房地產公司股票、債券。
馮侖批判歐成效 圖源｜風馬牛地產研究院視訊號
廣州市房協專家委員會委員、地產經濟學家鄧浩誌則一針見血地指出，房產大V組織異地購房團，本質上充當著房產中介的角色，對B端和C端雙重收傭，其對大V本人能力有非常高的要求。
其對「歐神」在直播中推薦的「看多長沙、重慶、貴陽、沈陽四個房價窪地省會城市」觀點進行駁斥，認為房地產是地域性極強的投資產品，跨區域投資房產需要較強的預測能力。
而這四個省會城市的新房供過於求，一味以價格窪地為投資理由，並不科學。
鄧浩誌在直播中駁斥歐成效的觀點
圖源｜ 鄧浩誌社交平台
「廣州黃埔區保利中央公館也並非完美，實際上直播推薦有所誇大，計畫周邊有硬傷，沒有向購房者提出來。」鄧浩誌向每經記者表示。
陸勁也提醒道，異地購房存在一定風險，例如政策變化、市場波動、房屋品質等問題。因此，購房者在進行異地購房過程中，仍需要充分了解當地的樓市政策、市場情況和房屋品質等資訊，謹慎決策。
開發商和中間渠道商也應該「誠信經營」，提供詳盡真實的資訊，加強自律，規範市場行為，提供完善的售後服務，保障購房者的合法權益。
記者 | 劉頌輝
編輯 | 陳夢妤
統籌 | 郭榮村
視覺 | 劉青彥
每日經濟新聞
